成都住宅市场研究报告公寓住宅(编辑修改稿)

成都住宅市场研究报告公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

级开发商多年实际操盘之系统资料。 对外交通 高速铁路拉近成渝 未来 16 年 里，成都市将强化铁路枢纽地位，在成龙公路南侧规划成渝高速铁路，并预留宝成、达成、成昆高速铁路通道，形成强大的铁路枢纽；改善火车北站，改造火车南站；在龙泉组团大面镇预留第三客运站，在新都泰兴建设成都北编组站，将成都东编组站改造为集装箱节点站；搬迁凤凰山机场、太平寺机场，中远期搬迁黄田坝机场；规划建设双流机场二跑道，将双流机场建设成为国际枢纽机场。 道路交通 30 分钟直达郊区 为方便大部分市民出行，成都将优先发展公共交通系统。 据介绍，此外还将建立以轨道交通和快速地面公交为骨干，普通地面公 交为主体的公交体系，大幅度提高公交出行比例；加强中心城区与周边组团的联系，支撑走廊式城市发展格局；中心城与外围主团实现“ 30分钟主城区”的交通发展战略。 公共设施 行政办公移向新区 形成多中心、多层次、网络状的公共服务设施体系，优化和完善公共服务设施布局与结构，优化和强化文教、卫生、体育和社会服务设施的布局。 将行政办公职能从核心区内迁至城市新区，以疏解城市功能，带动新区发展；并建立满足不同消费层次需要的、多种业态构成的、布局合理的商业网点体系。 同时，根据国家相关公共设施配置标准结合实 际，完善配套文教、体育、卫生等公共设施，并延伸至一般乡镇。 历史文化保护 川大老校区等均列入 《总规》还确定了主城区历史文化区片保护的范围，包括宽窄巷子、文殊院、大慈寺、水井坊等四个历史文化街区的保护、四川大学华西校区和四川大学老校区等两个近现代历史文化街区的保护，以及市域内历史文化街区、历史文化风景区的保护。 窄巷子等四个历史文化保护街区是原来就已确定的，而川大华西校区和川大老校区两个近现代历史文化街区是此次总体规划中新增的。 文物古迹保护则包含各级文物保护单位保护、 22 处优秀历史建筑 和近现代文物建筑保护以及名木古树、地下文物和传统建筑构件保护。 商业配套 建设 18 个大区商业中心 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更 新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 成都市将在 2020 年前构成以人民路及蜀都大道为干线的“大个字”商业轴，在二环路以外至外环路以内的城区内形成 18 个大区商业中心。 它们主要位于今后将逐步形成的人流、物流、商务办公相对集中的区域和场镇，主要分布在三环路沿线和三环路外侧区域，为目前已有和以后将新形成的城市片区提供商业服务以及各种生活配套服务。 成都锦江成华区空置率高 一环内空置多为小户型 本次调查共发放问卷 490 份（ 1 份 指一个门牌号，可能是一套住房，也可能是一个楼盘或一个社区，有几十上百户，而一个样本则指一套住房），回收有效样本 4702 个。 其中青羊区样本 1000 个；武侯区样本 1000 个；锦江区样本 663 个；金牛区样本 598 个；成华区样本930 个；高新区样本 511 个。 从环路样本看，一环路内 2431 个； 12 环路间 1640 个； 23 环路间 631 个。 总共调查的 4702 套住房中，在用房屋 4291 套，占 %；空置住房 411 套，占 %，接近国际上公认的警戒空置率 10%。 不过，按照国际相关统计标准，只要某个城市住房空置 率控制在 3%10%的区间内，就应该是比较合理的。 锦江区、成华区空置率高 高新区的房屋空置率为 %，成华区房屋空置率为 %，金牛区房屋空置率为 %，锦江区房屋空置率为 %，青羊区房屋空置率为 %，武侯区房屋空置率为 %。 从分区情况来看，武侯、青羊、高新三区的空置率都相对比较低。 而成华、锦江的数据都相对比较高，印证了成都传统的“南富西贵”的房地产市场结果，但总体来讲还是合理的。 空置率从内到外递减 一环路以内空置率为 %；一环路外， 二环路内的空置率为 %；二环路外，三环路内为 %。 空置率从内环到外环依次递减，反映了现代城（查看地图）市人居住理念和消费观念，不在聚集在主城区而生活，居住地郊区化趋势明显，今后成都市城市总体规划应予以考虑和倾斜。 一环路内空置多为小户型 一环路以内 60 平方米及以下住房为 %； 6090 平方米住房为 %； 90 平方米以上住房为 %。 12 环路间 60 平方米及以下住房为 %； 6090 平方米住房为 %。 90 平方米以上住房为 %。 二、三环路间 60 平 方米及以下住房为 %， 6090 平方米住房为 %， 90 平方米以上住房为 %。 在成都市不同环路内，住房空置率因面积大小而变化，总体情况是越靠市中心，面积越小的住房空置率越高；而靠近城市外围，住房面积越大空置率越高。 调查数据另一方面显示，成都市中心地带空置主要是小户型公寓，主要是投资者用于出租，其售价高租金也非常高，空置率高达 %，已经突破国际公认的空置率警戒线，无论 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更 新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 是开发商还是投资购房者，都应保持高度警惕；在 23 环路间， 60 平方米及以下住房空置率为 %，这是因为这一带小户型 的售价及租金相对较低，自住购房者相对较多，投资者也相对容易出租；在这一区域， 90 平方米以上住房空置率高达 %，原因是距离市中心较远，道路交通及生活配套设施都不完善，近两年开发过热也值得注意。 据成都市房管局统计数据显示，五城区 9 月成交二手房 2915 套， 10 月成交 2497 套，金九银十本应是二手房的交易旺季，但今年成交量却不尽人意。 整个下半年除了 8 月份在受到个税即将出台的政策影响下保持着较高的水平，分别成交 4492 套和 4148 套外，整个市场尤显疲软。 政策催化购买力提前放量 由上 图统计数据显示，今年二手房市场明显走低，从最近两周的二手房交易情况来看，下降趋势仍然明显。 业内人士分析，导致这种局面出现的原因主要是 二手房较高的房价和高达 10%的总交易税费 ，同时，“ 5 年限制”政策颁布后，次新房房源的减少也成为主要原因之一。 7 至 10 月，去年交易呈平稳的上升趋势，而今年却尤显低迷，即使在刚结束的 28 届秋交会的刺激下也仍未给市场带来动力，期间二手房成交总量仅为 290 套，与今年春交会上901 套的成交量相比下滑了 %。 据统计，秋交会参展的中介 30 余家，除了大部分的品牌中介成交较为理想 外，大多数中小中介的成交情况并不尽人意。 但在强征个税的消息一度刺激二手房市场集中放量的情况下，促使了 7 月的成交量高达 4492 套，成为全年交易量最高的月份，同时 8 月成交 4148 套，使得 7 到 10 月总成交量达到 14052 套，与 2020 年同期成交的 10211 套相比增长了 %。 四川东方人家资源管理部经理张奎谈到，从成交总量来看， 2020 年比 2020 长进不少，虽然在今年众多调控政策影响下，市场长幅有所放缓，但二手房市场的刚性需求仍然存在， 2020 年的市场虽受政策影响不小，但总体还是很可观的。 政策的宏观调 控，在拉动市场的同时也使各中介公司受到了不小的影响，有人说 2020年是二手房中介的洗牌年。 有实力的中介公司借助其先进的经营模式、良好的形象和口碑、以及其规范的操作和服务快速抢占市场份额，从而重新分割市场，抢占份额。 随着政府部门的严管，中介市场竞争的趋势将从分散走向集中，品牌中介公司的迅速崛起使得地产中介市场逐渐走向成熟和规范化。 品质 下半年城西成新宠 从 7 月到 10 月的交易数据来看，今年下半年的交易重心有所转移。 上半年城东交易热透半边天，但据统计数据显示，下半年城西开始成为新的交易中心。 据统 计， 7— 10 份月五城区成交量最高的区域为城西的羊西片区，月均成交量为 249 套，其次是同样位处城西的抚琴片区月均 208 套，之后的府黄片区、交大片区等也均在总成交额中占了不好的份额。 业界认为，从居住品质而言，城南为首选，其次便是城西，但早已形成富人区的城南房价高出其他区域一大节，而从目前市场消费群来看，高端需求的购房者毕竟是少数，中性需求仍占市场的主体地位。 随着城西厂区的搬迁，政府向西向南的规划，沙河的整治， SM 广场、沃尔玛等大型配套的落户，加上大批实力派开发商入驻对片区的精心打造，城西的尚风 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更 新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 尚水的居 住品质在不断改善和提升，对居住环境和价位的综合考虑，更多的购房者选择了城西，加之城西房源的放量，城西开始成为下半年市场交易的新宠。 从交易面积的构成上看， 50— 90 平米的二手房仍是市场的最大需求，约占市场成交总量的 45%，其次是 90— 120 平米和 50 平米以下的二手房也占了不小比例，对 120 平米以上的更大户型交易量就相对较小了。 50— 90 平米的房子，购房者追求的是其实用性，购买人群多为外来人员或就业不久的年轻人，而对于 120— 160 平米的房子购房者更多的则是追求它的舒适性，这样的人群相较于小户型的消费 人群明显就少了很多。 落户年底市场有望回暖 10 月，二手房市场总计成交 2497 套，单从成交量来看，继 7 月后市场成交量仍然是下滑的趋势，同时受十一黄金周的影响， 10 月份的市场交易量较之 9 月份仍有一定下降，但在 10 月 23 日下发的成都市《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见》的影响下，10 月最后一周的市场交易量就超过了前几周平均交易量接近 200 套。 在市场的萧条期，《意见》给成都二手房市场注入了新的动力，给市场回暖带来了新的曙光。 买二手房也可落户，这一政策对二手房市场的成交形成一种 缓冲，给市场带来新的消费群体，拉升二手房的成交。 业界纷纷认为，随着落户政策的进一步落实，后期交易量会有一定幅度的缓升，加之年终的购房习惯，年底两个月市场应该有所回暖。 业内人士预测，照10 月底的成交趋势，本月成交量可能在 3200 套左右， 12 月也可能与之持平。 2020 年二手房市场频繁的调控政策，使市场受到了不小影响。 21 世纪不动产市场部经理舒宁谈到，市场总有自己的波动周期，从历年二手房市场交易状况看， 2 月份是交易的低谷期， 5 月份会出现一个波峰， 8 月份市场又会走低，到 10 月份便会出现市场 的第二个波峰，但今年市场受调控政策影响，第二个波峰从 10 月份直接前移到 8月份，波动图的位移，使年低两个月正处在上升曲线上。 经过 10 月份市场的冷却， 11 月市场必将有所好转，加上《意见》的落实和年终消费习惯，年底市场有望回暖。 四条铁路切割新城东 外环内 新建铁路走高架。 焦 业界与市场传得沸沸扬扬的沙河堡新火车站影响城东地产的说法，其实是一种误读，因为真正改变新城东的，不是站，而是铁路，那割开三圣乡、环抱十陵与红河的数条铁轨 一个规划 26 股道的超大新成都站，落脚沙河堡，为这个片区的未来发展赋 予无限玄机。 一张“成都市铁路轨道枢纽总图”，完整揭示城东的铁路“经脉”，清楚地回应了业界的所有传言。 一条规划中的成都至重庆高速铁路如何确定走向，让无数关注成龙路发展的人士手心冒汗。 10 月 24 日，铁道第二勘察设计院（以下简称“铁二院”）“成都新客站项目组”总体设计负责人、总工程师杨宇接受本报记者独家采访，透露了诸多关于新成都站如何设计、城东4 条铁路如何走向、成都至重庆另外一条高速铁路如何规划等细节 —— 在铁道设计者频频挥舞的铅笔下，城东地产正被铁路勾勒出愈加清晰的现实与未来。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更 新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 据杨宇介绍，定址于沙河堡的新成都站将于 2020 年 1 月开工，到 2020 年 6 月建成竣工；其中，站房将于 2020 年 3 月开工。