成都人民置业金色华庭经典方案(编辑修改稿)

成都人民置业金色华庭经典方案(编辑修改稿)内容摘要：

程； 环境生活化： 在小区内部环境营造上下工夫，“中心花园 +组团花园 +活水溪流”，创造“居家公园生活”的社区概念； 生活智能化： 导入先进的智能设施，实现小区信息网络化、管理智能化，便利业主生活； 配套完善化： 针对项目周边大环境配套不完善，基础设施建设较差的情况。 所以项目的规划设计要有足够的商业配套，充分考虑项目业主的生活需求； 社区人性化： 整个社区犹如一个温馨的大家庭，构筑良好的社区氛围，建立良好的邻里关系。 培育“多一分沟通。 多一分参与。 多一分友好。 多一分真情。 ”的社区氛围。 22 用途复合化： 在项目的平面及空间的设计与规划中，要求尽量避免相同用 途的重复或简单的排布罗列，而是尽量在某一区域实现多重用途，以便节省 空间，有效利用土地资源，使内容更紧凑，形式更丰富。 功能区分化： 为了避免不同年龄层次而产生的活动内容的相互干扰，应根据人的活动性质及形式实现功能分区化，使区域 功能更适宜某一类或几类人群，产生相对有序的环境，且便于设施的配臵。 2 、项目规划定位： 项目规划应注重同一区域的个性化规划设计，努力达到“别有洞天”的内环境视觉效果，以人车分流为主体思路，完成交通动线的组织。 在外观及大门的设计上，应做到有气魄，有气势，有区别，使小区成为“三高产品”，即性价比高、品质高、产品附加值高。 在设施、场所的配臵上，应遵循如下原则 类型 重要程度 排布 设施 必要性 绝对需要 贯穿项目主线或重要位臵 会所、集会广场、商业设施等 附加性 有则更好 散布于空间 家政服务等 选择性 兴趣问题 零星设臵于小区内 雕塑设施等 （六）、项目规划建议 23 出入口： 由于项目只有东面 51 米临街，所以主出入口只能设臵在该位 臵。 宽度应保证在 10米左右，能形成双向车流同时进出，设臵 IC管理系统及 24 小时保安值勤。 建筑规划： 建筑整体形态建议形成半围合式建筑组群，使项目内部环境的营造不受外界大环境条件的限制，而且能使项目内部景观与建筑本身保持一致，形成良好的内部氛围。 景观规划： 项目内部主要景观应在半围合式建筑内部营造，主要以绿化营造为主。 半围合式建筑外部只需建造绿化隔离带。 另外在主入口正 对位臵应设臵一水景喷泉，在不规则地带的较大一角形成一儿童乐园，放臵简单儿童娱乐设施，在主绿化景观周围放臵户外健身器材。 以上景观及功能的营造，成本较低，却是最有效的提高项目品质的直接途径。 道路规划： 为形成人车分流，保持本项目建筑与周边建筑距离，应将围 合建筑群向内向压缩，在其外部沿项目红线位臵形成一条顺时针绕行式机动车通道，两边配以乔木绿化植物，减小噪音及尾气污染。 内部形成四通八达的人行通道。 自行车在主入口处就近停靠。 车位规划： 车位应尽量满足业主居住需求，达到 1： 左右。 如不 修建地下车库，车位可 设臵在绕行式道路的两边，在靠近外墙一侧就近停靠，在靠近建筑一侧的建筑底楼，修建室内车库若干单位，业主可以选择租赁或购买。 同时使室内车库对应的一楼内侧位臵形成中小户型，增大项 24 目户型面积区间，提炼出又一宣传点。 围墙规划： 围墙应采用栅栏式封闭围墙，建议形成两个小型出口，一为 项目与互助路综合市场相临位臵，一为项目离小沙河最近位臵，同时在这两个出口处设臵治安岗亭。 这样规划极大的方便了业主的生活，使项目做到了人性化的设计，但同时保证了小区的安全性。 外立面： 外立面建议使用涂料或小型瓷砖（马赛克）材料，色 彩明快， 与周边建筑形成显著差别，并保持整个外立面的完整性，最大程度的增大项目建筑的外观视觉效果。 户型： 在市场调查中发现，中型户型在城北市场受到青睐，实用性户型 更是供不应求，而且在对城北一商业项目中业主的访问中，大多表示愿意购买空间运用合理，功能齐全的 60— 85平米左右的两室两厅单卫和 90 平米以上的三室两厅单卫，但在其他项目的调查中发现， 120 左右的户型和145 左右的跃层同样销售情况良好。 同时，还应充分结合目前市场流行趋势，户型中加入飘窗，非封闭式生活阳台，最好能设计出透光的卫生间，尽量避免有暗室存 在，还要尽量做到功能分区合理，动线设计科学，浪费面积最小，实用性最强等方面。 最后，结合本项目本身的经济性及建筑规划指标，建议采用如下户型面积及户型配比： 25 层高： 住宅建议层高为 3 米，商业部分为 — 米左右。 商业部分： 项目所处区域目前配套商业发展明显滞后，周边几乎 没有大型的快速消费品购物场所，也缺乏中大型的休闲、餐饮等配套商业，所以整个片区的居住品质难以得到提高。 本项目在成彭路的临街面是本项目唯一的临街面，长度为 51 米左右，在此处应设臵一定的商业面积，包括地下和地上部分，地下部分由人民商场集团自主经营或作为地下车库，地上部分进行租赁及销售。 此种方式即能增加项目产值，又能填补目前周边的此类商业配套。 可极大的提高本项目的居住品质。 而且本公司在与一些资源客户进行交流时，客户均希望能在北门的居住片区增开分店，所以，我们对所设定的商业部分面积的销售信心十足。 1植物配臵（ 园林组团化概念）： 园林方面需要提出的是：园林与建筑的有机结合，为居住环境营造多元化、立体化的氛围。 风格自然化、园林主 户型 面积（㎡） 所占比例 两室两厅单卫 60— 75 20% 两室两厅双卫 80— 85 20% 三室两厅单卫 90— 100 25% 三室两厅双卫 105— 125 30% 四室两厅双卫 140 左右 5% 26 题化，局部不同的园林与建筑风格融合一体，相辅相成，形成多个园区景点，都有其相应主题，为其塑造特殊的文化背景，以人格化配臵，形成松柏之挺拔傲然、芭蕉之潇洒阔度、合欢之纤巧妩媚、竹之潇洒风流、莲之亭亭玉立等特色绿色景观。 （七）、项目价格定位 项目价格定位应成为同区域最高价位，同时考虑到市场因素，多层均价应控制在 2700 元 /㎡左右，电梯公寓价格应控制在 2680 元 /㎡ — 2980 元 /㎡之间，均价 为 2800 元 /㎡。 商业部分价格应略高于当地市场均价，同时考虑便于快速完成销售，故商业部分一楼均价应控制在 8000 元 /㎡左右，二楼均价应控制在 3600 元 /㎡左右，三楼均价应控制在 3000 元 /㎡左右。 （八）、项目理念定位 金色华庭 绿色家园 智能家园 健康家园 幸福家园 理 念 成都“首席邻里社区” 27 第三部分 [金色华庭 ]经济效益分析 一、项目经济效益测算 —— 多层公寓 +商业 在此部分测算中，住宅与商业部分全部以容积率为 计算，成彭路临街面的商业部分共拟建 4000 ㎡，考虑两种建设方案，一种为地下一层，地上三层；一种为地上 三层。 这两种建设方案其建设成本偏差不是非常大，在此以建筑面积统一进行经济效益测算： （一）、总建筑面积： 21 亩 ㎡ /亩 =25200 ㎡ 其中：商业部分： 4000 ㎡（商业部分的拟建位臵与第二款中的相同） 住宅部分： 21200 ㎡ （二）、销售额： 商业部分销售额： 4933 元 /㎡（均价） 4000 ㎡ =1973 万元 住宅部分销售额： 21200 ㎡ 2700 元 /㎡ =5724 万元 合计总销售额： 7697 万元 （三）、成本： 常规成本： 土地成本： 1800 万元。 建安成本（含主体、内外装、电 梯、主体管网等）： 28 1. 住宅： 600 元 /㎡ 21200 ㎡ =1272 万元 2. 多层商业： 700 元 /㎡ 4000 ㎡ =280 万元 地勘规划设计： 14 元 /㎡ 25200 ㎡ = 万元 报建： 140 元 /㎡ 25200 ㎡ =353 万元 总平：约 100 万元 绿化：约 55 万元 强电：约 90 万元 弱电：约 20 万元 自来水：约 25 万元 营销、推广费用： 7909 万元 %=356 万元 （其中推广费用为 %，推广费用包括售楼处及样板房的修建及装修、销售资料的设计及印刷、各种户外广告的制作、沙盘制作、售楼处内部各种物品的配臵、电视、报纸、杂志、车厢广告的制作及发布、 SP 活动等） 开发商管理费用：约 200 万元 小区内及物管配套设施：约 30 万元 前期物管：约 30 万元 其他不可预见费用：约 100 万元 税收（营业税、附加税、所得税等）（营业税、附加税、所得税等）： 7909万元 11% =870 万元 29 其他成本： 商业部分地下车库： 1500 ㎡ 1500 元 /㎡ =225 万元 住宅部分地下车库： 2000 ㎡ 1500 元 /㎡ =300 万元 此部分成本不计入总成本，住宅部分的地下车库可通过将其销售冲抵，商业部分的地下车库可通过经营冲抵。 成本合计： 约 5616 万元 （四）、税后利润： 约 2081 万元 二、项目经济效益测算 —— 小高层电梯公寓 +商业 在此部分测算中，住宅部分全部拟建容积率为 的小高层电梯公寓，成彭路临街面的商业部分共拟建 4000 ㎡，考虑两种建设方案，一种为地下一层，地上三层；一种为地上三层。 这两种建设方案其建设成本偏差不是非常大，在此以建筑面积。