恒卉物业君和源电梯公寓物业管理方案公寓住宅(编辑修改稿)

恒卉物业君和源电梯公寓物业管理方案公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

GB89781996 《电业安全工作规程》 DL408－ 91 中华人民共 和国能源部 《特种设备安全监察条例》国务院第 373号令 《物业管理条例》国务院第 379号令 《危险废物转移连单管理办法》国家环保总局第 5号令 《 成都市 物业管理行业服务人员文明用语》 成都市 房地产管理局 《房屋装修结构安全管理规定》成都市人大 三 、 房屋设施管理 房屋设施的名称、 楼幢 号、楼层标志应明显。 建筑物的外观应完好，整洁，外墙建材贴面应无脱落，玻璃幕墙清洁明亮、无破损，涂料应无脱落与污损，应无乱贴纸张，乱涂，乱画和乱悬挂的现象。 商业区域的 室外招牌，广告牌，霓虹灯应按规定设置，保持整洁。 无安全四川恒卉物业服务有限公司 『 君和源 』 物业 管理 方案 13 隐患或破损。 进行装饰装修检查， 房屋装饰装修应符合规定，不发生危及房屋结构安全等现象。 按物业管理服务合同条款要求对房屋设施进行专项维修及定期保养。 四 、 共用设备设施管理 基本要求 制订设备安全运行管理制度，岗位责任制，定期巡回检查，维护保养，建立运行记录管理台账（卡、表）及维修记录档案等。 设备及机房应保持整洁，符合设备运行的要求，无杂物，积尘，无鼠、虫害。 配备的专业技术人员，应持证上岗，并严格执行操作规程。 设备应运行正常，不得发生重大管理责任事故及人身伤害 事故。 给排水系统 给水设备、设施应满足商场内工作人员公共用水的供水量及供水压力，建立用水、供水管理制度。 制定给排水事故应急处理方案。 高压水泵、蓄水池、屋顶水箱应有防范二次污染的措施。 应一年两次对二次供水系统的蓄水池及设备设施进行清洗，清毒，二次供水系统应具备有效的卫生许可证、水质化验单，操作人员健康合格证。 公共用水的水质应达到国家标准的有关规定。 消防系统的供水压力、供水量应达到国家标准的有关要求。 消防供水设备设施的运行应符合国家有关 消防规范的规定。 污水排放总、支管道应畅通，确保 小区 内污水的及时排放，不应发生污水溢入雨水排放管道的事故。 雨水排放总、支管道应畅通，确保汛期雨水的及时排放，不应发生大面积雨水积聚，影响人车通行的状态。 排水设备、设施应保证功能完好、运行正常。 确保汛期道路无积水，地下室，车库、设备房不应发生积水，浸泡事故。 排放雨、污水各主、支路管道流向坡度应定期检查，不允许发生倒泛四川恒卉物业服务有限公司 『 君和源 』 物业 管理 方案 14 水状况。 遇给排水设备设施发生故障，维修人员应在规定时间内完成抢修，应无大面积积水，泛水、 长时间停水现象。 供配电系统 应建 立完善的高压配电机房管理制度。 机房门外应悬挂“高压危险、闲人莫入”的警示牌，室内墙面为白色涂料，地坪油漆为浅灰色，室内通风良好，门窗开启灵活，照明充足，并配置应急照明装置； 设备表面应保持本色，无污物、无积尘； 机房内应悬挂使用国标电工符号绘制的与实际接线方式一致的“高压配电一次系统模拟图”，该图板应具有进行模拟操作的功能； 机房内严禁吸烟及堆放杂物，应配置适合扑灭电气火灾的消防器材，摆放整齐，定期巡检； 应配 备必需的警示牌及临时护拦装置，高压配电设备前、后应铺垫绝缘橡胶地毯； 高压专用绝缘手套、绝缘靴、接地线、高压验电器、绝缘垫等应按规定使用期限由专业部门检测，并出具检测报告，在合格工具上粘贴检验标签，并在规定位置存放； 机房接地装置应完好合格，房屋结构应无下沉、裂缝、渗漏水等缺陷，应有防雨雪、小动物进入的措施； 应建立供配电运行管理规程、规定及制度。 值班与交接班制度； 变配电站（所）操作票制度； 倒闸操作监护制度； 设备巡视检查制度； 设备维护检查清洁制度； 变配电站（所）事故处理规程； 功率因数补偿装置的运行规定； 运行、技术资料管理制度； 变配电站安全保卫与人员出入登记管理制度。 四川恒卉物业服务有限公司 『 君和源 』 物业 管理 方案 15 各类图纸、检测报告等资料应齐全、有效，运行记录填写应清晰、完整。 值班人员应持证上岗，按国家电业安全规范操作。 应根据市供电局限电、停电通知，提前通知 业主 采取相应措施。 定期对室内、室外公共电气柜进行巡检，保证楼道灯、道路灯的亮灯率达 95%以上。 弱电系统 应建立弱 电系统管理制度及弱电设备设施运行管理制度。 操作人员应持证上岗。 应工作认真负责，及时识别异常情况，并及时处理。 应制订维修保养计划，并及时保养检修。 应对设备、设施进行定期调试，使系统处于最佳工作状态。 运行、维修、养护应有记录。 特殊系统、设备的进入经过授权，密码应有效保护。 应定期检查分系统记录及各监控点的运行状态，定期对各类信息、数据进行统计分析，形成日、月报表。 按规定时间排除故障，保证弱电系统正常工作。 监控系统设施设备应运行正常，应 有记录并按规定期限保存。 消防系统 应制定完善的消防设备设施管理规章制度，消防控制中心应 24小时配备值班人员，消防系统设备设施应齐全、完好、无损，可随时启用。 消防管理人员应掌握消防设施及消防器材的使用方法，按相关管理制度维护、保养和使用消防设施及消防器材。 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人，提示各商铺签订消防安全责任书。 应制订火灾应急预案，在明显处设立消防疏散示意图，配置应急照明设施，引路标志应完好，紧急疏散通道应畅通， 并按消防部门规定，定期进行消防培训、消防应急预案演练，并保存演练记录。 装修应报物业 服务中心 备案， 服务中心 对装修过程实行监管，装修完四川恒卉物业服务有限公司 『 君和源 』 物业 管理 方案 16 毕经物业管理处验收合格后方可使用。 定期清查火灾隐患 ， 符合有关消防规范。 电梯运行和管理 电梯运行管理及维修保养单位应取得当地政府质量技术监督局颁发的维修资格许可证，并在许可证规定的有效期内实施服务，电梯维修保养及操作人员应持证上岗。 电梯准用证，年检合格证，维修保养合同应完整、齐全。 应建立健全电梯机房管理制度及日常维修保养服务计 划。 电梯应按规定时间运行，安全设施应齐全，通风、照明及三方通话附属设施应完好。 轿厢、井道、机房应保持清洁，无乱堆杂物现象。 运行出现故障时，维修人员应在规定时间内到达现场进行维修及疏散被困人员。 应有排除险情的应急预案处理措施。 避雷系统 供电、配电机房的电源引入线及电梯机房电源引入线所接避雷器，应每年做一次性能检测。 接地装置应无锈蚀、断裂、松驰现象，接地电阻应符合国家相关检测规定。 屋顶避雷带、接闪器应无严重锈蚀、断裂现象，接地电阻测试 值应符合规定要求。 各类检测应出具有效测报告，并存档。 五 、人员配置 岗位 人员编制 设计依据 备注 主管 1 高压电工 2 三班倒 合计 3 四川恒卉物业服务有限公司 『 君和源 』 物业 管理 方案 17 第六章 绿化管理 一 、 养护内容 管理程序：包括淋水、开窝培土、修剪、施肥、除草、修剪抹芽、病虫害防治、扶正、补苗等整套过程。 管理工具： A、 花剪、长剪、高空剪、铲草机、剪草机 B、 喷雾器、桶、斗车、竹箕 C、 铲、锄、锯子、电锯、梯子 D、 燃料、维修费 养护内容： A、 乔木：每年施有机肥料 一次，每株施饼肥 千克，追肥一次，每棵施复合肥、混尿素 千克，采用穴施、及喷洒、水肥等，然后用土覆盖，淋水透彻，水渗透深度 10 厘米以上，及时防治病虫害，保持树木自然生长状态，无须造型修剪，及时剪除黄枝、病虫枝、荫蔽徒长枝及阻碍车辆通行的下垂枝，及时清理干净修剪物。 每周清除树根周围杂草一次，确保无杂草。 B、 灌木、绿篱、袋苗：每季度施肥一次，每 667m2 施尿素混复合肥 10 千克，采用撒施及水肥等，施后三小时内淋水一次，每天淋水 1 次（雨天除外），水渗透深度 10 厘米以上，及时防治病虫害，修剪成圆形、方 行或锥行的，每周小修一次，每月大修一次，剪口平滑、美观，及时清除修剪物，及时剪除枯枝、病虫枝，及时补种老、病死植株，每周清除杂草一次。 C、 草本类：每季度施肥一次，每 667m2 施尿素混复合肥 10 千克，采用撒施及水肥等，施后三小时内淋水一次，每天淋水 1 次（雨天除外），水渗透深度10 厘米以上，及时防治病虫害，每周剪除残花一次、清除杂草一次，及时剪除枯枝、黄枝。 D、 混播 草：每季度施肥一次，每 667m2 施尿素混复合肥 10 千克，施肥均匀、淋水透彻，水渗透深度 5 厘米以上，及时防治病虫，及时补种萎死残缺部分，覆 盖率达 98%以上，每月修剪 12 次。 E、 室内阴生植物：每天浇水一次，每 3 天抹叶片尘埃一次，保持植物生长旺盛，叶色墨绿光亮，盆身洁净。 四川恒卉物业服务有限公司 『 君和源 』 物业 管理 方案 18 二 、 园林养护工作 流程 一月份：全年中气温最。