德思勤武汉市金地太阳城价格策略地产价格(编辑修改稿)

德思勤武汉市金地太阳城价格策略地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

于雄楚大街上（武汉化工学院旁边）总建筑面积 18万平米，多层均价 2080 元 /㎡，主力户型为三房。 2001 年开始销售，目前销售二期，多层销售情况较好，主力客户为周边高校老 师、中学老师、周边居民以及部分“个体户”。  尚文创业城 位于雄楚大街上，总建筑面积 万平米，多层均价 2100 元 /㎡，主力户型为两房、三房。 2002 年上半年开始销售，目前销售二期，多层销售情况较好，项目自身环境、工程进度展示到位，主力客户为周边高校老师和周边中等专业学校老师以及部分商业人士。  名都花园 位于雄楚大街上，总建筑面积 64万平米，均价 2900 元 /㎡，主力户型为两房、三房。 中管网房地产频道 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 2001 年 10月开始销售，目前销售一期，虽项目自身环境、工程展示较好，但销售情况一般，主要 原因为价格偏高，社区配套不完善，生活不便利，主力客户为周边高校老师和商业人士。  金梭花园 位于关山二路，总建筑面积 7 万平米，均价 2150 元 /㎡，主力户型为两房、三房。 2001 年开始销售，目前销售二期，项目自身环境、工程进度展示一般，销售氛围一般，销售周期较长，主力客户为周边高校老师和商业人士。 从以上七个楼盘来看，项目规模、户型、面积、景观、配套资源和目标客户等方面与本项目有着一定的相之处。 价格是检验市场反映的重要指标之一，当市场不接受发售价格，势必要对价格策略进行调整，以迎合市场需求。 同时 ，在项目的形象包装和现场品质的展示方面进行高品质展示，予以客户的购买欲望和置业信心，能缓解销售阻力。 在入市策略和价格调整方面，通过适宜的入市价格、优惠折扣、房号销控，引导整个项目的销售进程，在短时间内形成市场热销局面，避免在销售过程中因价格下滑而影响楼盘整体形象，影响已购买客户的信心，更影响潜在客户的购买决心。 中管网房地产频道 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 第四章 实收均价的初步合成 一、 价格表制定方法体系 ＝ ＋ ＝ 竞争楼盘价格 竞争楼盘参考价格 权重 折算率 折算价格 比较指标因素与权重确定 ∑ 价目表均价 付款折扣率 优惠折扣率 综合折扣率 实收均价 价目表均价 各栋调向差 各栋均价 楼层差 朝向差 价目表 中管网房地产频道 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 二、影响楼盘综合品质因素及权重 由于影响楼盘综合品质的因素很多，不可能都被选择为楼盘的定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，方能确定为楼盘定级因素。 根据经验判断及客户市场调查信息反馈，我们筛选出如下 10个因素： 1. 位置：即地段，购买物业的重要选择要素； 2. 交通：与交通主干道的间距，可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度； 3. 综合配套：社区配套（生活配套、商业配套、金融机构、教育文化设施等）； 楼宇配套（暖气、中空玻璃、会所、停车位等配套）的完善程度； 4. 整体规划：建筑物间距是否足够，以保证用户的舒适度和开敞度，是否实行人车分流等； 5. 户型：平面布置是否实用、方正，实用率高低，采光通风、景观等； 6. 建筑外观：外部建筑风格具备高档物业的特点，精致大气； 7. 内外部环境：周边环境景观价值、社区氛围、人文气候； 8. 物业管理：成熟、专业物业管理公司的介入可以提升物业形象及促进物业增值； 9. 整合推广：通过整合推广，项目在市场中形成的知名度和美誉度； 10. 发展商知名度：发展商的社会认同度和实力背景； 此外，整体市场的供求状况、 租售水平、目标客户的心理价格水平以及销售策划的策略把握和销售控制等，都是影响物业价值最 中管网房地产频道 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 终实现的重要前提要素。 每一因素权重（权重越大，重要性及影响程度越高）标准依次如下： 楼盘综合品质评价指标权重表 内容 权重 分析内容 分项权重 外部因素 20% 位置 5% 交通 5% 人居环境 4% 市政配套 6% 建筑产品 25% 总体规划（规模） 5% 户型设计 10% 建筑外观 5% 建筑工艺、材料 5% 社区配套 15% 会所 8% 其他 7% 园林环境 20% 规模 10% 素质 10% 物业管理 10% 公司 2% 服务 3% 费用 5% 中管网房地产频道 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 项目推广 5% 知名度 2% 美誉度 3% 发展商知名度 5% 发展商知名度 5% 总计 100% 100% 按百分制进行评分，分值越大楼盘等级越高。 三、厘定售价的因素 销售临近阶段的市场环境； 周边楼盘及同质楼盘的供应和销售状况； 楼盘自身客观条件：地理位置、质素、工程进度 销售战略及销售进度安排：销售进度安排；宣传推广强度； 客户取向：首期、月供、总价、 按揭成数、朝向、大小、用途； 发展商的营销目标。 四、项目因素定级公式 我们认为：正常市场环境下，楼盘素质与价格成正比例变化，因此，在进行市场调研的基础上，通过大量的定性对比，可 中管网房地产频道 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 以用市场比较法确定某一项目的价格，从而将楼盘定价上升到定量确定的高度，具有一定的科学性。 楼盘的综合因素评分公式如下： P=Σ wiFi=W1F1+W2F2+…… +WnFn 式中 P—— 总分（诸因素在片区内各楼盘优劣的综合反映） n—— 楼盘定级因素的总和 wi—— 权重（某定级因素对楼盘优劣的影响度） Fi—— 分值（某定级因素对片区 内楼盘定级的评分） 五、可比项目综合因素量化统计表 比较方法选择  以“第三者”作为标准进行比较：适用于片区市场成熟，片区产品形式及产品档次差别不大的情况下使用；  以项目自身作为标准进行比较：适用于片区市场不够成熟，片区产品差异较大的情况下使用；  太阳城项目的游泳池、集中供暖、网球场的设施在片区其他产品中很难或较少找寻适宜的参照物进行比较，故我司选择以太阳城相关因素的水平作为评价标准，待评价项目均与本项目进行比较，从而保证评价结果准确度相对更高。 各项目综合素质评价统计表 详细评价结果表，请参见本 报告附件一。 中管网房地产频道 2020 版房地产企业管理大全》内容更丰富、查看更轻松、利用更便利、价格更实惠、购买更放心。 电话： 02568698690,68698693 手机： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 六、楼盘综合素质统计表 原始数据 计算栏 序号 楼盘名称 楼盘得分（ X） 楼价（ Y）。