德州鲁班御景园项目报告(编辑修改稿)

德州鲁班御景园项目报告(编辑修改稿)内容摘要：

德州十中、 经济 学 校、 教师进 修 学 校、山 东 省公路技工 学 校等 医疗 机 构 ： 市立 医 院、市 妇 幼保健所 金融机 构 ： 建行、 农业银 行、工商 银 行等 区 域交通情 况 ： 主要道路 由西至 东 （由北向南） 共 青团 路、北 园 路、果 园 路 由北至南（由西向 东 ） 湖 滨 北路、解放北路、 东 地北路 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 15 页 共 46 页 公交 线 路情 况 ： 2 19 路等 楼盘开发 情 况 此 区 域 属 于正在 开发 的 区 域，尤其是天衢 开发区内 ，可 开发 土地多，开发楼盘较 多，目前在售的 楼盘 有 贵 都花 园 、天 宝 家 园 、 鑫 嘉 园 、天花锦绣园 、岔河小 区 二期（紫薇 园 ）等 10 个楼盘 ，价位在 1400－ 2200 元 /平 方米之 间。 此 区 域 楼 市 发 展 属 于德城 区 正在逐步走向成熟的 区 域。 城 东开发区 版 块 i. 区域概况： 范 围 ：岔河以 东 一 带 、 属 于河 东开发区 ，北到果 园 路、南到 横 河，东 到京福高速公路。 此 区 域主要 为规划 中的河 东 新城、 经济开发区区 域，未 来 市政府 迁 移地，未 来 的新市中心。 ii. 生活配套情况 区 域主要商 区 介 绍 区 域的商 业 街主要集中在晶 华 路、 东 方 红 路、湘江路周 围 ，商 业气氛在比如 凯 元 温 泉度假村， 凯 元山庄周 围 已 经 形成，沿街商 铺较 多，商业气 氛正在 随 着良好的 规划 前景、未 来 市中心 概 念， 开发区楼盘 的增多，人 气 的聚生而逐 渐浓 厚。 区 域自然景 观 ： 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 16 页 共 46 页 未 来 规划 的河 东风 景 区 ， 锦绣 川景 区 ， 长 河公 园 、 东 方寓 乐园 景 区。 教 育 设 施： 耀 华学 校、德州同 济 中 学 、三 维 策 划设计学 校等 医疗 机 构 ： 糖尿病甲亢 研 究所、 金融机 构 ： 中行德州 开发区 支行、中 国 人民 银 行德州中心支行、 农 行 开发区办事 处 区 域交通情 况 ： 主要道路 由西至 东 （由北向南） 果 园 路、北 园 路、天衢 东 路、 东 方 红 路、 104 国 道 由北至南（由西向 东 ） 河 东 街、新 兴 路、晶 华 路 公交 线 路情 况 ： 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 17 页 共 46 页 1 1 26 路等 iii. 楼盘开发 情 况 此 区 域 属 于河 东开发区 河 东 新城版 块 ，未 来 的 现 代化 园 林式生 态 型新城，未 来 市政府 搬 迁 地，新的市中心， 区 域 内 可供 开发 土地多， 开发楼盘较 多，且多位德州知名房 产开发 商 开发 的、 15 万平方米以上的大 盘 ，像目前在售的嘉 诚尚东 、新城市花 园 等 10 个楼盘 ，价位 属 于 仅仅 低于市中心的，在 1800－ 2800 元 /平方米之 间。 此 区 域 楼 市 属 于德城 区 正在逐步走向成熟。 最有潜力的 区 域。 城南版 块 区域概况： 范 围 ：新 华 路以南，岔河以西，南 运 河以 东 生活配套情况 区 域主要商 区 介 绍 区 域的商 业 街主要集中在新 华 路、新 领 路、新河路、解放南路、湖滨 南路周 围 ，特 别 是沿新 华 路一 带 商 业气 氛 浓 厚，沿街商 铺较 多，人 气旺足。 区 域 自然景 观 ： 嘉 诚 景 园 、 阳 光花 园 沿 线风 景 区 教 育 设 施： 财贸经济学 校、大拇指幼 儿园 、 铁 中 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 18 页 共 46 页 医疗 机 构 ： 德州市 铁 路 医 院、 亚 太 国医 院、 金融机 构 ： 于官屯 农 村信用合作社、德州商 业银 行等 区 域交通情 况 ： 主要道路 由西至 东 （由北向南） 新 华 路、新 领 路、新建路、新河 东 路 由北至南（由西向 东 ） 解放南路、新湖南路、湖 滨 南路 公交 线 路情 况 ： 1 1 2 26 路等 楼盘开发 情 况 此 区 域 属 于城南版 块 ， 开发楼盘 大多集中在新 华 路段，再南就是嘉诚开发 的嘉 诚 景 园 、山 东联兴 集 团开发 的 联兴 嘉 和居， 区 域 内 可供 开发土地不是太多， 开发楼盘 有限，且多位德州甚至山 东 的知名房 产开发 商开发 的、价位 属 于 仅仅 低于中等的，一般在 1100－ 2400 元 /平方米之 间。 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 19 页 共 46 页 此 区 域 楼 市 属 于德城 区 离市中心最近的、 较为 成熟的 区 域。 第二节 竞争个 案分析 本 报 告主要 选 取了 2020 年下半年 销 售或者 对 外公 开 的一些具有代表性的 楼盘 “ 阳 光花 园 ”、“ 凤 凰雅苑”、“ 时 代花 园 ”、“ 联兴 嘉和居”、“ 贵都花 园 ”、“嘉 诚尚东 ”、“新城市花 园 ”、“嘉 诚 景 园 ”、“天花 锦绣园 ”等作 为 德城 区 的代表 个 案。 个 案 规 模 单 位：万平方米 说 明：  德州市目前 开发 除了 阳 光 花 园 有小高 层 外，主要是多 层 物 业  一般 总 建筑面 积 都集中在 5－ 15 万 M2 之 间 ， 规 模最大的位于 开发区 城 东 版 块 的嘉 诚尚东 、新城市花 园。 总 建面 积 20 万 M2 之多。 2 个 案价格 说 明：  价格基本在 16002400 元 /M2，市中心 区 域的价格要比城南版块 的价格要高大 约 300400 元 /M2。  均 为为 毛坯房源。  新推出嘉 诚尚东尽 管 属 于 开发区 河 东 版 块 ，除了本身的品 质 稍好外， 销 售中又 过 多的渲染了河 东开发区远 期 规划 的 概 念，有一定的炒作成分存在，价位初步定在 2800 元 /M2 之 间 ，目前 虽 然 还 未 开盘 ，但 预定已 经 接近 40％。 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 20 页 共 46 页 3 个 案主 力 户 型 案 名 主力面积（平方米） 阳光花园 一房 52－ 57 二房 77－ 99 三房 117－ 155 凤凰雅苑 一房 69 二房 72－ 98 三房 102－ 140 时代花园 一房 48 二房 7788 三房 98－ 131 联兴嘉和居 二房 90100 三房 110140 贵都花园 二房： 100 三房： 130 嘉诚尚东 二房 80100 三房 100150 天花锦绣园 三房 130 嘉诚景园 一房 44 二房： 7090 三房： 100140 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 21 页 共 46 页 说 明：  二房 70100，三房 100－ 130 平方米的在 区 域中大 量的出 现 ；  一房 设计 多在 44－ 60 之 间 ，且不多。 整体客源中不同 从业 者 对 于面 积 的需求差 别较 大， 像中 层 管理者、高 层 管理者、私企老板 的需求都集中在面 积较 大的 3 房，而高科技 从业 者的需求 则 集中在 130 平方米以下，多 数 在 80－ 120 平方米的 2 房、3 房，所以 德州市 的 户 型需求也是多 样 化的， 发 展商只要 进 行有 针对 性的定位，不 仅 能 够 避免 恶 性 竞争 ，同 时 也能找到自己的 发 展机 会。 4 个 案去化情 况 说 明：  大多 楼盘 均在今年下半年 开盘销 售，目前 尚 未公 开销 售的只有“嘉诚尚东 ”。  总 体去化 状况 良好，大部分 2020 年下半年同一 时间开盘 的 楼盘目前去化率在 7085％， 说 明多 层产 品在德州市 场 接受度高， 发 展前景乐观。  品 质 稍高的 楼盘 “嘉 诚尚东 ”，目前 尚 未 开盘 ，就 预 定 40％， 说明目前市 场 上 对 高品 质 、高品味的 楼盘认 可度最高，价格因素 对 一部分客源特 别 是高端客源抗性不是很大。 结论 ： 通 过 理性的分析我 们 可以看到，德州地 产 有着良好的升 值 潜力、人 中国最大的管理资源中心 (大量免费资源共享 ) 第 22 页 共 46 页 文 资 源，同 时还 有 稳 定和 发 展的客 户资 源， 这 些客 户对 德州 楼 市的成熟发 展有着很强的信心，同 时 他 们 自己有着良好的前景和收入 预 期，各 个发 展商都有着 较 大的 发 展空 间。 所以德州目前 开发 的 产 品不 论 是小高 层产 品 还 是多 层产 品 ， 它们 都 有各自彼此重 复 的目 标 客源，市 场 接受度都在 随 着德城 区 未 来 的良好 发 展 规划 前景，而 进 一步得到提升。 第二部分 项 目分析篇 第一章 项 目 概况 a) 项 目 经济 指 标 规划总 用地面 积 „„„„„„„„„„„„„„„„„„ 73800m2 总 居住 户数 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 510 户 （一期） 总 建筑面 积 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 103320m2 容 积 率 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ = 绿 化率„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 40％ 地面停 车 位„„„„„„„ „„„„ „„„„„„„„„„ =30 个 /100户 b) 项 目 简 介 本 项 目地 块为 住宅用地，可建多 层 或小高 层。 地 块 原 为 德州 财贸经济学 校， 尚 未拆 迁。