徐州市写字楼市场报告商业地产(编辑修改稿)

徐州市写字楼市场报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

市中心板块、还是环城路板块，中高档、中低档写字楼的出租率一般稳定在 95%以上，而高档写字楼的出租也在 80%以上。 （二） 销售型写字楼代替出租型写字楼逐渐成为市场主流 徐州写字楼一般采用只租不售的形式，随着公交商贸大厦、皇城大厦、金凯隆、户部商都等销售型写字楼的面市，只租不售的形式逐步变革为销售型。 （三） 投资型办 公楼成为市场新宠 研展部通过前期市场调查发现：在售各楼盘投资客的比例一般达到 30%左右 (如金凯隆、皇城、浦一酒店式公寓，而公交商贸大厦由于面积落点较大、总价较高，因而投资只有 5%左右 )。 这种现象既有写字楼市场存在泡沫的嫌疑下，也是徐州写字楼市场利好的征兆。 （四） 商住楼成为企业办公的新场所 山水信息港、金地商务中心、锦江豪庭、都市 E 站等商住楼中许多企业在或将在里面办公。 ARUN 安瑞 15 四、 写字楼板块研究 在划分的四个板块中，大部分写字楼分布在市中心板块中，这也反映了写字楼对地段的要求；段庄板块、火车东站板块楼盘不多，但档次较高；环城路板块是由于项目所在区域的原因，做为重点关注的区域，板块仅两个中低档的写字楼。 （一） 市中心板块 该板块研展部本次市调采集的样本为：泛亚大厦、国贸大厦、成功大厦、恒贸国际商务中心、户部商都、盛佳大厦、隍城大厦、九洲大厦、海云电脑大世界、华联商厦、怡城广场、国华大厦、朝阳富邦、浦一酒店式公寓、帝景国际大厦，共计 15 个。 板块综述 由于该板块为徐州的 CBD，因而写字楼主要集中在本区域内。 该板块虽然为徐州的 CBD,但区域内写字楼差次不齐 ,有品质、配套较高的写字楼如成功大厦、泛亚大厦、国茂大厦 ,有年代久远 、品质较低的写字楼如九洲大厦 ,也有档次一般的写字楼如华联商厦 . 本板块今年上市或即将上市的新楼盘有六幢写字楼 :恒贸国际商务中心、国贸大厦 (5A 级 )、户部商都 (面对中小企业 )、金地商务中心、朝阳富邦、浦一酒店式公寓，总建筑面积不低于 10 万平方米，使得徐州办公楼市场的供应量放大。 板块写字楼一览 ARUN 安瑞 16 案名 房龄 主力面积 划分（㎡） 整层面积 （㎡） 租金 （元 /月㎡） 出租率 售价 （ RMB/㎡） 销售率 主要入住企业类型 高 档 国贸大厦（ 5A） 现房 1050 5568 60% 只租不售 —— 装潢、美容、办事处、机电 恒贸国际 期房 108180 1200 只售不租 —— 4980左右 未开盘 —— 泛亚大厦 5年以上 5283 1228 60 90% 只租不售 —— 房产、机电、装饰、商贸 成功大厦 5年以上 6398 1180 58 70% 只租不售 —— 装潢、机械 中 高 档 盛佳大厦 10年左右 5090 1000 3840 98% 只租不售 —— 企事业单位、装饰等 户部商都 期房 40100 800 —— —— 3200 90% 投资、装潢 隍城大厦 准现房 40260 —— 只售不租 —— 3200 90% 投资客、装饰、机械等 华联商厦 5年以 上 —— —— 3640 80% 只租不售 —— 电子、商贸、化妆品等 盛裕商务楼 现房 93105 600 只售不租 —— 36003900 90% 装潢 中 低 档 九洲大厦 10年以上 —— —— 12 95% 只租不售 —— 企事业单位等 国华大厦 10年左右 —— —— 25 95% 只租不售 —— 不详 怡城广场 10年左右 —— —— 3032 98% 只租不售 —— 装饰、科技等 海云电脑 大世界 5年左右 —— —— 46 100% 只租不售 —— 电脑、网络产品 ARUN 安瑞 17 板块分析： A. 租售情况分析  高档写字楼的出租率维持在 80%90%，这也说明徐州高档写字楼客源较充足、稳定。  本板块高档写字楼无论是出租的写字楼还是出售的酒店式公寓，市场反映都很热烈，这反映了 CBD 板块高档写字楼市场被看好。  中高档写字楼的一般出租、出售率为 90%以上，其中华联商厦是由于两层被整层买下，买主装修于一个月前开始对外出租，因而出租率目前只有 80%。 如此好的 租售态势反映本板块该档次写字楼市场需求较大。  中低档写字楼的出租率也在 95%以上。 B. 租金及售价分析  高档写字楼的租金在 5360 元 /月㎡，含物业管理费。  中高档写字楼租金在 3640 元 /月㎡，售价在 30003200 元 /㎡，一般不含物业管理费。  中低档写字楼由于房龄、定位的不同而差异较大，主流租金在 2030 元 /月㎡。 C. 面积落点分析  板块内写字楼面积落点普遍较小，都集中在 4060 平方米之间，既使有个别楼盘有大面积的分割（如九洲大厦最大面积在 260 ㎡），但主力面积的划分均控制在 100 ㎡以内，这反映 了本市写字楼市场面积划分的主流 . ARUN 安瑞 18 D. 客源分析  除海云大世界是电脑市场外，各楼盘入住公司行业主要在以下几大块：房产、商贸、装饰、机电、美容、培训中心等。 在售个案简介 A. 皇城大厦 项目地址：徐州市青年路小学西侧 销售电话： 05163737111/3737001 开发商 : 徐州天成房地产公司 物业类型 :商、办、住 规划 :本案 1 至 3 楼为商铺、 47 层为办公（ 200 套）、 8 层以上为住宅 物业现状：现房 层高： 米 物业费： 1 元 /平方米。 月 交房标准：毛坯 入市时点： 02 年底 ARUN 安瑞 19 交房时间： 05 年 3 月 面积划分 :40260 ㎡（办公） 主力面积 : 50 ㎡（办公） 单价范围： 3200RMB/㎡（办公） 销售进度： 95%（办公）、 100%（商铺） 入住公司：装饰、机械、广告、计算机等 车位 :较少 商务中心：有 交房标准 :毛坯 小结：本案位于市政府旁边，交通便利，生活配套完善，本案分为 A、 B 两幢， 13 层为商铺， A 幢 22 层， B 幢 26 层，每幢两部电梯，总建面积 4 万平方米左右，不过本案工期曾中断，实际销售期在 1 年左右，由于为可售型写字楼，本案吸纳了部分附近写字楼的租客（如泛亚大厦）。 本案投资的比例为 30%。 本案也曾做上下两层 一起出售现改为单层，这也说明大面积的办公楼在本市目前还没有市场。 B. 恒贸国际商务中心 (5A 级 ) 项目地址：西安路夹河街交叉口 电话： 05165588288 ARUN 安瑞 20 开发商 : 徐州市金茂房地产开发公司 总建规模： 4 万㎡ 物业类型 :商办 价格： 44804980 元 /平方米， 50 元 /平方米采光费 规划 :15 层为商铺 ,6 层以上为办公楼 物业现状：地基 入市时点： 05 年 4 月 交房时间： 06 年 3 月 面积划分 :108180(可自由分割 ) 销售进度：本案为预热盘 车位：地上地下共 200 个 总户数： 220 户 商务中心：有 小结 ：本案由香港恒毅远东有限公司投资建造，总建筑面积 45000 平方米，层高为 米，地下两层，地上 27 层。 1000平方米，挑高 6 米的写字楼大堂， 2800 平方米的商务会所， 8 部三菱电梯， 5A 智能化。