开投滨海康乐家园项目建议书(编辑修改稿)

开投滨海康乐家园项目建议书(编辑修改稿)内容摘要：

为社会各界广泛关 注的问题，各 级政府更是极为重视此问题。 本项目养老致力于解决社会的养老问题，必将得到政府的大力关注与支持。 威胁 (Threats)： 行业经验不足，创办养老机构属于一次性投资额较大 �但回报较慢时间跨度较长的行业。 竞争者带来的压力 有商机必然有商家，虽然目前养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑的是，在可预见的将来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业的任何商家都将带来一定的压力与风险。 不久之后必将是一个竞争日趋激烈的市场，在这里为数越来越多的潜在竞争者转化为现实竞争者，大家都希望在这养老产业的锅里分一杯羹 ，任何行业内部的现存者、行业外部的潜在进入者都必须清楚的意识到这一市场环境，并做好充分的准备，迎接挑战。 项目风险分析 行业与市场风险 我国目前的养老方式和社会主流的观念中，居家养老是我国最为普遍的，也是最为人们所接受的。 所以按照我国目前的生活习惯来看，选择住在家，而不是入住在养老机构内的模式较为普遍。 当前市场上，养老机构以公办为主，由于有政府做支撑，所以公办养老院设施齐全，收费低廉，但是资源有限，床位短缺，等候排队的人数众多。 而纯民办养老机构却又成本较高，普通人难以接受，致 使民办养老院成功运营的数量较少。 工程技术风险 工程风险主要包括方案、工程地质、施工与工期等存在的各种不确定性给项目带来的风险。 技术方面的风险主要是项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。 同时，未来的物业发展趋势要求其在环保方面做到低能耗、高环保等特殊要求，因此，在施工方面会提出更多更新的要求。 此外， 科技的发展使生产工艺不断提高，技术更新速度的加快与新技术新科学领域的开辟，使得新的产品在不断涌现。 这样会改变原项目评估时技术参数和投入产出指标。 风险的防控措施 行业与市场风险防控 我国养老产业目前还处在起步阶段，还需要不断的发展和完善，是机遇同时也是挑战。 虽然近年来我国纯民间出资运营的私营养老院成功盈利的案例的较少，甚至有些养老院勉强维持或者难以为继，然而作为一个朝阳产业，目前正在国内迅速苏醒，随着老龄化程度的加剧、国家政府的高度重视及相关倾斜政策的相继出台，鼓励大量的民营资本的注入、国内外先进管理模式的引进，人们对养老理念的转变，养老行业会有一个全新的面貌出现在市场上。 本项目的立项正处在养老行业的转型的关键时期，是占领市场先机的 节点，只要积极与政府部门保持良好的沟通机制，把握好、利用好政府有利资源，充分利用开发公益事业的相关优惠政策，在土地流转、税费减免等方面减少成本，加强养老行业的人才引进与培训，行业本身的风险可降低到最小。 通过合理的规划、优秀的设计、现代的管理建设一个现代化的、先进的、高效的养老机构。 借鉴国内外有价值的先进经验，吸引大批有实力的合作者和社会力量，为钦州地区养老人群提供更加高效、高附加值的服务。 完善服务配套功能，延伸产业链条，如养老护理的人才培养、养生服务等等，提高整个供应链节点的服务功能，提升竞争力。 工程技术 项目实施阶段，对项目现状情况进行全面的现场勘察和实验，以便为项目设计提供可靠的基础数据，以降低项目建设的工程风险。 加强工程项目的过程管理，邀请具有一定资质的咨询公司进行过程管理，与施工方、监理方协调好，加强对工期进度的控制。 引进著名设计院进行规划设计，保证项目建设的高技术性、可扩展性和体现 决策的前瞻性。 项目的规划、设计、施工、监理等技术性工作可考虑采取外包方式，在风险处置方面通过合同的方式将风险转嫁给合约方；同时，强化公司内部相应技术力量来协助和监督设计、施工监理等，减少技术风险。 项目风险结论 项目风险因素及程度分析表 表 41 风险因素 风险程度 备注 灾难性 严重 较大 一般 较小 行业本身 √ 钦州地区市场风险 √ 工程技术风险 √ 第五章 项目市场定位和规划布局 项目整体定位 项目整体定位 本项目定位： 塑造品牌意识，注重品质，关注细节；主 要面对城市居民中高收入及以上 的人群。 项目总体功能定位 本项目是一个高标准的综合养老机构。 将是功能齐全、结构完整、专业性强的养老机构。 它将包含以下功能 区域： 以养生 +社区 +老年大学 +休闲的为特点。 老人们都有私密空间，有独立的居室、卫生间，自由出入。 个性、生活爱好不同的老人们能互不干扰地生活在同一屋檐下。 项目运作模式定位 借鉴北京市近年来养老工作的先进经验，深刻理解“公办民营”中的“公”与“民”间的合作理念，结合钦州实际情况，与政府合作，推进“民办公助”的运作模式。 在业务内容上，以养老为产业龙头，带动相关产业的发展。 项目建筑规模 本项目区占地面积约为 100 亩，其中第一期 30 亩，约 20000 ㎡，总建设面积约 16060 ㎡。 项目完成后， 新建老年公寓楼，常设老年人居住房间 210 间（套），设固定床位 400 张。 同时能容纳 400 人入住，有单人间、双人间、三人间；老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心、图书室及学习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。 第二期 70 亩，约 46667 ㎡，总建设面积约 32120 ㎡。 项目完成后，新建老年 公寓楼，常设老年人居住房间 420 间（套），设固定床位 800 张。 同时能容纳 800人入住，有单人间、双人间、三人间；老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心、图书室及学 习中心、文化娱乐中心、老年健身中心、养老服务从业培训中心、办公服务中心等，并将创办老年大学、老年艺术团等。 其他服务设施，可提供满足入住老年人需要的餐厅、门诊等；可供老年人室外活动的广场、绿地、廊亭、门球场、种植场等。 项目建筑布局 总平面布局设计 第一期： 总用地面积 20000 ㎡（ 30 亩）。 建筑占地面积 4000 平方米 (不含绿化、道路、广场等 )。 总建筑面积 16060 平方米。 根据项目用地功能分区，本项目组成及各功能分区建设规模如下：主要经济技术指标详见下表： 表 51 综合经济技术指标表 名 称 单位 数据或指标 备注 总用地面积 亩 30 20000平方米 总建筑面积 平方米 16060 建筑占地面积 平方米 4000 不包含道路 容积率 建筑密度 20% 绿地率 50% 道路及停车场 平方米 5000 第二期： 总用地面积 46667 ㎡（ 70 亩）。 建筑占地面积 8000 平方米 (不含绿化、道路、广场等 )。 总建筑面积 32120 万平方米。 根据项目用地功能分区，本项目组成及各功能分区建设规模如下：主要经济技术指标详见下表： 表 52 综合经济技术指标表 名称 单位 数据或指标 备注 总用地面积 亩 70 46667平方米 总建筑面积 平方米 32120 建筑占地面积 平方米 8000 不包含道路 容积率 建筑密度 20% 绿地率 60% 道路及停车场 平方米 10000 工程结构方案 第一期 A 栋： 以下为滨海康乐家园按功能分区指标表 ： 表 53 建设内容 设置方位 总面积（ m2） 厨房 1 楼 70 备餐间 1 楼 100 休息室 1 楼 30 洗消间 1 楼 30 洗衣房 1 楼 100 库房 1 楼 150 锅炉房 1 楼 150 变电室 1 楼 150 门卫值班室 1 楼 20 污水处理 1 楼 200 其他 1 楼 100 总计 1200 表 54 建设内容 设置方位 总面积（ m2） 工作人员办公室 2 楼 150 会议室 2 楼 200 资料室 2 楼 200 工作人员起居室 2 楼 450 门诊及医疗保健 2 楼 2000 其他 2 楼 200 总计 3200 表 55 建设内容 设置方位 建筑面积 入口大堂 1 楼 200 老年公寓楼 1—4 楼 5700 老年活动中心 1—2 楼 1800 餐厅 1 楼 300 总计 8000m2 表 56 建设内容 设置方位 总面积（ m2） 医生值班室 2 楼 20 护士值班室 2 楼 40 图书阅览教室 2 楼 600 其他 2 楼 200 各类保健 3 楼 800 药房 3 楼 200 健身锻炼 3 楼 400 其他 3 楼 200 其他配套设施 4 楼 800 其他 4 楼 400 总计 3660 总建筑面积 16060 其中建设工程主要包括：一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、 排污、排雨、路灯、绿化美化等。 第二期 B 栋： 以下为滨海康乐家园按功能分区指标表 ： 表 57 建设内容 设置方位 总面积（ m2） 厨房 1 楼 70 备餐间 1 楼 100 休息室 1 楼 30 洗消间 1 楼 30 洗衣房 1 楼 100 库房 1 楼 150 锅炉房 1 楼 150 变电室 1 楼 150 门卫值班室 1 楼 20 污水处理 1 楼 200 其他 1 楼 100 总计 1200 表 58 建设内容 设置方位 总面积（ m2） 工作人员办公室 2 楼 150 会议室 2 楼 200 资料室 2 楼 200 工作人员起居室 2 楼 450 门诊及医疗保健 2 楼 2000 其他 2 楼 200 总计 3200 表 59 建设内容 设置方位 建筑面积 入口大堂 1 楼 200 老年公寓楼 1—4 楼 5700 老年活动中心 1—2 楼 1800 餐厅 1 楼 300 总计 8000m2 表 510 建设内容 设置方位 总面积（ m2） 医生值班室 2 楼 20 护士值班室 2 楼 40 图书阅览教室 2 楼 600 其他 2 楼 200 各类保健 3 楼 800 药 房 3 楼 200 健身锻炼 3 楼 400 其他 3 楼 200 其他配套设施 4 楼 800 其他 4 楼 400 总计 3660 总建筑面积 16060 第二期 C 栋： 以下为滨海康乐家园按功能分区指标表 ： 表 511 建设内容 设置方位 总面积（ m2） 厨房 1 楼 70 备餐间 1 楼 100 休息室 1 楼 30 洗消间 1 楼 30 洗衣房 1 楼 100 库房 1 楼 150 锅炉房 1 楼 150 变电室 1 楼 150 门卫值班室 1 楼 20 污水处理 1 楼 200 其他 1 楼 100 总计 1200 表 512 建设内容 设置方位 总面积（ m2） 工作人员办公室 2 楼 150 会议室 2 楼 200 资料室 2 楼 200 工作人员起居室 2 楼 450 门诊及医疗保健 2 楼 2000 其他 2 楼 200 总计 3200 表 513 建设内容 设置方位 建筑面积 入口大堂 1 楼 200 老年公寓楼 1—4 楼 5700 老年活动中心 1—2 楼 1800 餐厅 1 楼 300 总计 8000m2 表 514 建设内容 设置方位 总面积（ m2） 医生值班室 2 楼 20 护士值班室 2 楼 40 图书阅览教室 2 楼 600 其他 2 楼 200 各类保健 3 楼 800 药房 3 楼 200 健身锻炼 3 楼 400 其他 3 楼 200 其他配套设施 4 楼 800 其他 4 楼 400 总计 3660 总建筑面积 16060 其中建设工程主要包括：一般装饰工程、电梯安装工程、给排水及消防工程、电气照明及弱电工程、室外道路、排污、排雨、路灯、绿化美化等。 第六章 工程技术方案 钦州 滨海康乐家园 新建公寓楼和老年活动中心 项目将由建筑专业设计院精心设计，达到建筑用。