二手房：签约实战手册

二手房：签约实战手册内容摘要：

托开始至今，我和同事们针对您的房产进行了以下各种营销活动，最后达成了本房屋的销售： 一、房屋信息收集、上网推广： 2020 年 x 月 x日，您表达了房屋委托出售的意愿之后，我第一时间进行了房屋实勘．井在实勘的过程中向您提供了 x条房屋美化建议，帮助您进行房屋状况改善；同时我拍了多张照片，选择最好的角度和效果，精选了 x张 照片，回到门店马上将您的房子录入了链家内同的 HERP系统，并做了重点推荐的标示，便于全公司经纪人在搜索咱们小区时第一时问出现。 同时，我还将悠的房子向店长作了描述，并请求他为您的房子在圈点和全区做了重点房源推荐，店长马上组织大家墙写了关于您的房子的网络推广帖子，并要求我们店内所有同时以每人每天 30 帖的频平在各大房地产门户网站做发帖推广。 —— 二、集中看房、区内推广： 在我和大家的共同努力下，店长还针对您的房子制定了集中看房的销售策略，于 2020年 x月 x日，我们全店经纪人同时约自己的意 向客户集中到您的房子进行带看，共带看客户 xx组，现场有 x位客户有一定意向，但是因为您当时价住期望较高，没有达成意向。 后来我和店长后又将您的房子作为精品房源推荐给区域经理，在全区内进行客户推荐，这种机会每店每周只有一次，我们真的是为您的房子尽心尽力。 三、橱窗及展板广告： 从获得委托开始，我店对您的房子进行了全方位宣传，从门店的橱窗，店内的“店长精品房源推荐板”、经纪人外出展业的展板、经纪人每月一期的宣传单 (分店每月将印刷一次宣传单，印刷量在 4000份／月 )上都将您的房子放在了醒目的重点位置进行推荐。 店长更要求所有经纪人都能记住本房屋的特点，以便随时推广。 (提示：以上这些都可以拍摄照片作证。 更显出用心程度和真实性。 ) 四、网络、平面媒体广告： 每个月，我店新增可出售房源每月近 80套，在这其中我们会选出 x套进行网络端口重点推荐，您的房子就在其中，每次刷新的时候您的房子都会置顶，大大增加了点击率，请看网页信息截图： (请在此附上该房源置顶信息网页截图。 以示证明。 ) 同时，我们链家每周都会有报纸广告推出，这种机会非常难得，每个区域只有 x条房源的机会，具体到我们店里机会 更加值得珍惜，我向店长力争了这个机会，在房源多，广告机会少的情况下，在每次发布媒体广告时优先安排惩的屋的广告。 请看以下报纸广告发布纪录： (请列举每次发布的报纸名称和第几版位置，并照相为证。 ) 五、带看量： 自从您委托我们出售你的房屋到今日为您找优质的签约客户，我和店内同事包括其他店同事们共计带看客户 xx组，其中共有 3纽客户对您的房屋表达了购买意向，但是排除了一位出价较低的情况之外，另外两位客户经过我们反复的斡旋沟通，最后今天这位客户终于确认了购买意向，并交纳了意向金，我取 得了您的同意并将意向金转定，最后我们才有了今天的签约。 我非常高兴终于能够不负所托，达成了您的出售愿望，这同时也是我们大家的胜利，希望在经历了这样一段共同的销售合作之后，我们今天也能顺利地签订合约，达成您和客户各自的愿望，预祝我们今天签约顺利，并且后续交易一帆风顺 ! 最后，为了能够保证您在交易过程中一切顺利，我特别将向您介绍我们链家地产的严密专业的交易流程，见下图： (本流程图解释见后附说明表格，不必详细解释。 重点明了、简单扼要地说明。 ) 最后，希望懋能够在全部的交易流程中与我们充分 配合．共同完成，与祝 您一帆风顺、万事如意 ! 链家地产 xx店 经纪人 xxxx 致客户的一封信一一 尊敬的 xx先生／女士，您好： 非常荣幸能够为您提供专业的服务。 我想。 在每个人的心中，都渴望拥有一个家 —— 家，一个简单但却无比温馨的字眼；家，是我们遮风避雨的港湾。 家，是我们恢复真我的小巢；家，是我们心中温柔的守候： 家，是我们幸福快乐的源泉„„但是，一个真正的家都需要先有一套房子来作为蕺体。 所以，我们对于自己的工作永远无比自豪，因为我们深深懂得，我们是在为了客户寻找一个家，而 不是简单地买卖房屋；链家链家，希望我们的努力为您链接到家的脚步。 由此，我万分荣幸，有幸成为您置业的建议者和执行者，在我们相处的时间里，正是懋对我以及链家地产的信任，使我们合作愉快，对此我谨代表公司对您表示深深的谢意 ! 爱这城作为朝阳区主干道的朝阳路，将随着央视，北电的东迁，成为名副其实的“国际传媒大道”，投资．升值潜力无以复加。 便捷的交通优势，可称得上名副其实的风水宝地。 (本段内容为参考，在实际的签约之前，签约负责人可根据小区、房屋情况进行替换。 ) 为了使您能够在这个小区中安家，同 时也为了使签署合约更加顺利，我将针对购房中所产生的相关费用向您做以说明： I 费用明细 买方 信息服务费 成交价 25％ l釜 i代书费 I成交价 0_5％ 能够得到您的认可，更希望您能够为我们提出宝贵的建议，预祝我们签约顺利，万事大吉 ! 链家地产 XXXX店 经纪人 XXX 附表一、买卖交易办理流程节点详解： (本表格不要交给客户，经纪人自己了解掌握，对客户、业主问题进行解答、引导。 ) 序号 步骤名称 步骤说明 到场情况 Al 签署买卖合同 买卖双方确定购买和出卖房屋意愿，并对放款达成一致意见后，在链家店面的指导下，签署房屋买卖合同链家、买卖双方到场 A2 买方资金到位情况 根据买方的意愿和经济情况而定，选择不同的购买方式。 若是不能全款购买，可以选择商业贷款或者公积金贷款购买。 此处 流 程为商业贷款流程。 a3 1 资金托管 资金托管是指将房款首付款或者定金部分放在银行指定账户暂时冻结，当达到放款条件出具房款资料后解冻．若是没有达到放款条件，会自动划回买方账户。 解冻条件可以约定为见契税票放款或见新房本放款。 若是在链家合作的托管银 行进行托管，解冻时就不需要买卖双方到场，链家全权办理。 链家．买卖双方到场 a4 卖方产权情况 就是专业上所说的房本是否清洁，清洁房本是指无抵押、无查封的房本。 查封的房本无法交易。 抵押的房本必须解押后才能办理贷款或者过户。 a5 赎楼并解押 赎楱并解押按照出资情况可以分为四种： 卖方自行还款，办理解押手续 l 2，买方出资 (首付款 )替卖方还款，卖方自行办理解押手续．但是这种风险性比较大，一定要在买卖合同中以补充协议的方式强加约定； 由链家出资替卖方还款井且办理解押手续，全款的一定要做托管，商业贷款的见到批 贷函以后才能办理还款解押手续； 4．商业贷款中还可以由银行提前划款到链家账户替卖方还款解押，链家承担担保责任 卖方自还：买方到场； 买方出资：根据买卖双方约定： 链家出寄和担保：链家，卖方到场还款，链家办理解押 a6 办理房、屋权属转移登记 权属转移登记，俗称“过户”，先做网上公示，公示 48小时后网上签约，打印出网签合同后即可过户。 过户当天需缴纳税费，然后在建委过户，当天可办理完毕，除海淀区外其他行政区域都不能当天领取新房本。 链家、买卖双方到场 a 7 物业交割 卖方交钥匙给买方，买方接收房屋，物业 交割要注意此房屋产生的费用问题，比如说水费．电费、煤气费、物业费等等要根据买卖合同交接清楚。 链家．买卖双方到场 a8 核发 房屋所有权证书 根据每个建委的要求不同，领取新房本的时间也不同，领取房本的时候由链家权证专员带受理通知单去建委领取。 全款的领到房产证后两个工作日内会通知买方来公司领取。 贷款的房本必须要在做完抵押手续后才能给买方。 链家 a9 资金解冻，卖方 领取房款 解冻条件可以约定为见契税票放款或见新房本放款。 若是在链家合作的托管银行进行托管，解冻时就不需要买卖双方到场链家全权办理。 链家 b3 评估房屋 评估房屋是由链家出具评估资料，由银行认可的评估公司进行评估。 出具评估报告。 房屋评估值在正常情况下都会小于房屋交易价。 评估公司．链家 b4 资金托管 见 a3 链家、买卖双方到 场 b 5 银行面签并取得 批贷通知书 银行面签是指买方因为购买二手房需在银行贷款，卖方协助买方办理手续，帝齐银行所需证件在选择的银行进行签约，银行审查资料的真实性的过程。 银行在办理面善后，正常情况下三个工作日后银行会出具批贷函给链家。 链家，买卖双方到场 b6 卖方产权情况见 a4 b 7 赎接井解押见 a 5见 a5 b8 办理房屋权属转移登记见 a6 链家、买卖双方到场 b9 物业交割见 a 7 链家，买卖双方到 b1 0 棱发新产权证、资金解冻．卖方 领取房款见 a8，但是骨款与全款的不同在于：贷款的房本必须要在做完抵押手续后才能给买方。 同时将他项权利证给买方贷款的银行 链家 b11 办理抵押登记 贷款的领到新房本后。 先由链家做网上申请，网申 24 小时后链家会约买方去建委办理抵押登记，除海淀外其他城区在抵押登记规定的时间达到后就可以由链家领取有抵押登记记录的新房本和相对应的他项权利证书。 链家．买方 b1 2 买方领取新房屋 所有权证书 链家领取到有抵押记录的新产权证后，两个工作日内会通知买房领取。 链家、买方 签约前还需要进行精心的策划，不要因为一时的疏忽而造成签约现场突发事件的发生；另外 第五章签约前场地布置 签约时给买卖双方一种良好的视觉感受，因此需要提前进行签约室的保洁整理，委派专人进行卫生整理，同时还需要提前将门窗打开，保持室内空气流通，避免在签约室饮食所产生的异味。 提前结合签约到场人员进行桌椅的摆放，将签约工具箱提前摆放在签约室内。 第六章签约前进行策划 在进行针对人员配合时需要重点注意：签约时说话 要谨慎，避免节外生枝，同时在签约时要见机行事，如发生冲突前，经纪人能够第一时间进行调停，如发现买卖双方有私下达成共识的意向时及时给以制止。 签约前的策划主要围绕以下几点 签约前策划七项 ┏━━━┳━━━━━━━━━━┓ ┃ 1 ┃开发经纪人的配合 ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━━┫ ┃ 2 ┃销售经纪人的配合 ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━━┫ ┃ 3 ┃店助理配合 ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━━┫ ┃ 4 ┃店内人员的配合 ┃ ┣━━ ━╋━━━━━━━━━━┫ ┃ 5 ┃店内文化墙的布置 ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━━┫ ┃ 6 ┃店内业绩板的布置 ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━━┫ ┃ 7 ┃店内重点案源的布置 ┃ ┗━━━┻━━━━━━━━━━┛ 1，开发经纪人的配合 安排开发经纪人尽可能到达签约现场，以服务与业主为主。 明确开发经纪人在签约中的突发事件如：双方争执时及时进行调停，并在签约有冷场时，开发经纪人可以与业主进行闲聊，避免尴尬。 2，销售经纪人的配合 销售经纪人一定到场，以服务客户为主， 明确销售经纪人在签约中如发现客户与业主争执不休的时候进行及时调停，另外在进行合同签署中，可以与客户进行闲聊，避免尴尬、冷场局面。 【案例】 签约现场，店经理忙着签署合同，买卖双方紧盯着合同，此时，铕售经纪人小马问客户王女士：“王姐，您今天的发型跟上次的不一样，真好看” ! 客户王女士：“是吗，我们同事也做了这个发型，我觉得不错．我昨天也去做了这个发型”。 通过此时经纪人适时地问话，化解了签约现场紧张的气氛。 3，店助理的配合 提前告知店助理做好相应准备，例如：文本资料的整理、合同签署中需要的相关 资料，款项的收取。 店内人员的配合 很多时候我们疏忽了分店成员在签约时的一些注意事项：在签约前需要重点强调店内成员的待客礼节，让签约客户进店能够感受到链家人的热情，同时还需要注意在客户进行签约时拨打电话和接听电话时不要声音过大，另外还要注意说话的内容，避免节外生枝。 4。 店内文化墙的布置 签约前察看店内文化墙上面是否有不利于买卖双方看到的文件、制度、案例、话术等；但可 【案例】 签约室内，双方正在准备签署合同；签约室旁边，经纪人小李正在拨打电话，声音很大“候先生，我们分店今天刚刚来了一套 房子，位于昆泰国际大厦，两居室，顶层 20 层，这套房子在 l8 层，南北朝向，面积 90 平，目前价格超低，业主仅售 2lO 万，您现在有时间看房吗 ?” 客户在屋内听到了，从里面出来，问小李：这个房子现在您带我去看看，我就是想买这套房子。 原来，客户就是想在昆泰国际大厦购买一套 100平左右，南北通透的两居室，而目前在店内签署的房屋虽然也是本小区的房但朝向为东南向。 另外揍层有些偏低在 6层，价格为 2l 5万，刚才就是在签约室中就价格进行。