二手房交易指导手册

二手房交易指导手册内容摘要：

必须提供二代居民身份证原件及复印件（无论产权人，还是代理人）； ⑵ 过户环节 ① 到场人员： 买卖双方产 权人本人； 卖方本人不到场，必须委托公证的代理人本人； 买方（中国人）本人不到场，代理人本人（手写委托书或委托公证）； 买方（港、澳、台、外籍）本人不到场，必须委托公证的代理人本人； 买卖双方产权人有未成年，必须法定监护人（监护权公证）； ⑤ 准备材料： 买卖双方身份证件原件及复印件； 18 买方外地人，暂住证原件及复印件； 买卖双方产权人有未成年的，持监护权公证书原件、未成年人的身份证、户口本原件； 代理人身份证件原件及复印件，公证书原件及复印件、手写委托书原件； 产权证、土地证原件及复印件；原始购房合同或协议原件及 复印件； 物业证明原件等； ⑥ 过户 流程： 审核材料，领号 （必须有新契税票原件） 过户； ⑦ 过户 会遇到的问题： ⅰ 有抵押登记的房本，银行系统必须删除抵押记录； ⅱ 外籍人过户要拿护照和译本公证复印件与原件 看原件留复印件 ； ⅲ 卖方 外籍人士，当时买方和现在持有护照或其他证件有 变更，需要提供两证件为一人的认证； ⅳ 中国公民（年满 18 周岁），必须提供二代居民身份证原件及复印件（无论产权人，还是代理人）； ⅴ 买方外地人，提供在有效期的暂住证； ⅵ 交税过户前的确权； ⅶ 所有外文材料，交税过户时必须有中文译本公 证； ⅷ 新产权人为多人，需要签署产权共有协议； 八 、抵押登记 ⑴ 过户后，建委归档， 一般需要 710 个工作日； ⑵ 归档完毕，银行出抵押材料， 一般需要 57 个工作日左右； ⑶ 银行或者我们公司抵押专员，约客户（或代理）去建委做抵押登记， 一般需要 35 个工作日； 所以，过户大约 3—— 4 周时间，抵押登记完毕，商业银行放款（贷款单子）。 九、物业交接 物业确认书（范本） —— 详见附件 8 19 第三章 贷款知识总结 第一节 商业贷款总结 一、商业按揭贷款流程 中资银行（光大、北京、浦发等） 银行面签 —————— → 到场人员及材料： 5 个 工 作 日 评 估 5 个 工 作 材料齐全 日 （买卖双方提供的及评估报告） 银行出具审批结果（批贷涵） 当日或次 工作 日 交税 — 过户 3—— 4 周（房屋产权证） 5—— 6 周（含土地证） 抵押登记完毕（房屋和土地） 房屋产权证 —— 《他项权利证》 ，抵押登记当日可出证； 土地证 —— 《他项权利证》 ，抵押登记当日领取《受理单》即可； 领取《他项权利证》及土地证《他项权利证》的受理单 （ 2— 3 个工作日） 买方： 夫妻双方到场、身份证 件【 外籍人 — 护照原件、译本公证原件 】、 户口本、 婚姻关系证明（ 结婚证、 离婚证、离婚 协议或法院判决） 、学历证、工作证、职称证（会计师证、工程师证、律师证、教师资格证、评估师证等）、 收入证明、公司营业执照（副本）复印件加盖公章、工资流水、资产证明（房产、车产、股票、基金、大额存款、保险单； 卖方： 夫妻双方到场、身份证 件【 外籍人 — 护照原件、译本公证原件 】、 户口本、 婚姻关系证明（ 结婚证、 离婚证、离婚协议或法院判决）； 买方： 借款人必须 到场； 配偶 不能到场，必须 出示《 购 房委托公证》原件 ，并且最好受托人为直系亲属，代理事宜全面清晰； 卖方： 产权人及配偶不能到场，必须出示《售房委托公证 》原件 ， 委托人和受托人为直系亲属，代理事宜全面清晰 ； 20 银行贷款→放款； 外资银行（花旗、东亚等） 银行面签 —————— → 到场人员及材料： 3—— 5 个 工 作 日 银行出具审批结果 3—— 5 个 工 作 日 评 估 当 日 或 次 日 材料齐全 （买卖双方提供的及评估报告） 签署借款合同 —————— → 到场人员及材料： 3 个 工作 日 交税 — 过户 2 周（房屋产权证） 3 周（含土地证） 抵押登记（房屋和土地） 房屋产权证 —— 《他项权利 证》 ，抵押登记当日可出证； 土地证 —— 《他项权利证》 ，抵押登记当日领取《受理单》即可； 领取《他项权利证》及土地证《他项权利证》的受理单 买方： 夫妻双方到场、身份证 件【 外籍人 — 护照原件、译本公证原件 】、 户口本、 婚姻关系证明（ 结婚证、 离婚证、离婚协议或法院判决） 、学历证、工作证、职称证（会计师证、工程师证、律师证、教师资格证、评估师证等）、 收入证明、公司营业执照（副本）复印件加盖公章、工资流水、资产证明（房产、车产、股票、基金、大额存款、保险单； 卖方： 产权人本人到场、身份证 件 原件 【 外籍人 — 护照原件、译本公证原件 (2 份 )】 、 银行卡（个人收款账户）； 买方： 借款人必须 到场； 配偶 不能到场，必须 出示《 购 房委托公证》原件 ，并且最好受托人为直系亲属，代理事宜全面清晰； 卖方： 产权人及配偶不能到场，必须出示《售房委托公证》原件 ， 委托人和受托人为直系亲属，代理事宜全面清晰 ； 买方： 借款人 本人到场；（银行可以上门服务） 21 （ 2— 3 个工作日） 银行贷款→放款； 二、银行政策 —— 具体合作银行政策， 请见附件 4 银行政策随时在变化，具体的单子具体分析，请大家在不确定的情况下电话咨询 我们。 三、银行利率 —— 全面利率表， 请见附件 5 中国人民银行， 202046 调整贷款利率，新表如下： 商业贷款 贷款 5 年以上， 基准利率 % 贷款金额 10000 月均还款 年限 基准利率下浮 15%（ %） 基准利率（ %） 基准利率上浮 10%（ %） 基准利率上浮 15%（ %） 等额本息 等额本金 等额本息 等额本金 等额本息 等额本金 等额本息 等额本金 5 10 15 20 25 30 四、根据客户需求，分析银行政策： 银行选择： 中资银行 —— 光大、 中行、农行 、 交行、工行、北京、浦发、 招行等； 22 外资银行 —— 花旗 、东亚等； 银行对首套、二套、三套等，相应的贷款成数及利率； 关于借款套数的认定标准：认房还是认贷、认房又认贷； 房产 —— 北京市联网查询； 贷款 —— 全国联网查询； 关于外地人，如何操作。 （ 1）提供材料：社保证明、个人完税单 （二选一）； （ 2）如果不能提供上述材料，银行是否可以操作。 享受什么政策。 关于以家庭为单位，只可购买一套住宅 —— 政策说明 ① 家庭单位指：夫妻双方及未成年子女（ 18 周岁以下）； ② 2020 年 5 月 1日起实施，以网签为准； 以上政策的应对措施： ③ 住宅房屋，可以采用“公司产权、单位产权、 18 周岁以上的成年人”作为新产权人； ④ 可以侧重选择商业、写字楼等办公用房进行操作； 关于进行按揭贷款的单子，申报价计算方式及税费变化： 贷款金额 /贷款成数 =网签价格（计税价格）； 注意：如果房产原本是小于 140 平米，但因贷款金额大，导致单套房屋申报总价，超过所属地段国家认定价格的 倍 —— 此房屋交税，将 由 普通 — →非普通 ； 23 第二节 公积金贷款总结 一、公积金贷款流程分析 市管公积金 担保公司面签 —————— → 到场人员及材料： 5 个 产权证必须 工 抵押注销完毕 作 日 评 估 7 个 工 材料齐全 （买卖双方提供的及评估报告） 作 日 公积金中心初审 — ————— → 到场人员及材料： （ 出具审批结果 ） 5 个 工 作 日 公积金中心复审 —————— → 到场人员及材料： （签署借款合同） 交税 — 过户 1 周 公积金中心放款 （卖方在 2—— 3 工作日收到房款） 市管公积金：从面签 —— 放款时间大约 4 周。 买方： 夫妻双方到场、身份证、户口本、结婚证、学历证、工作证、职称证（会计师证、工程师证、律师证、教师资格证、评估师证等）、工商银行或建设银行的个人结算帐户的存折或卡（中、农、工、建、交 都可以，推荐工行，放款速度最快，） ； 卖方： 产权人本人到场、身份证 件 原件 【 外籍人 — 护照原件、译本公证原件 (2 份 )】 、工商银行或建设银行的个人结算帐户的存折或卡（卡或折子与买方保持一致） ； 买方： 夫妻双方到场、身份证、户口本、结婚证、学历证、工作证、职称证（会计师证、工程师证、律师证、教师资格证、评估师证等）、工商银行或建设银行的个人结算帐户的存折或卡（中、农、工、建、交都可以，推荐工行，放款速度最快，） ； 卖方： 产权人本人到场、身份证 件 原件 【 外籍人 — 护照原件、译本公证原件 (2 份 )】 、工商银行或建设银 行的个人结算帐户的存折或卡（卡或折子与买方保持一致） ； 买方： 夫妻双方到场、身份证、户口本、结婚证、学历证、工作证、职称证（会计师证、工程师证、律师证、教师资格证、评估师证等）、工商银行或建设银行的个人结算帐户的存折或卡（中、农、工、建、交都可以，推荐工行，放款速度最快，） ； 24 国管公积金 担保公司面签 —————— → 到场人员及材料： 5 个 产权证必须 工 抵押注销完毕 作 日 评 估 7 个 工 材料齐全 （买卖双方提供的及评估报告） 作 日 公积金批贷，担保公司出具批贷函 1 个 工 作 日 交税 — 过户 7— 10 个 工 作 日 公积金中心复审 —————— → 到场人员及材料： （签署借款合同） 2 周 公积金中心放款 （卖方在 2—— 3 工作日收到房款） 国管公积金：从面签 —— 放款时间大约 5— 6 周。 买方： 夫妻双方到场、身份证、户口本、结婚证、 收入证明（ 2 份） 、（如已婚：夫妻双方各自两份；无工作者，到居委会开具无业证明）、学历证、工作证、职称证（会计师证、工程师证、律师证、教师资格证、评估师证等）、工商银 行或建设银行的个人结算帐户的存折或卡（中、农、工、建、交都可以，推荐工行，放款速度最快，） ； 卖方： 产权人本人到场、身份证 件 原件 【 外籍人 — 护照原件、译本公证原件 (2 份 )】 、建设银行的个人结算帐户的存折或卡（卡或折子与买方保持一致） ； 买方： 夫妻双方到场、身份证、户口本、结婚证、学历证、工作证、职称。