建德新安江溪头项目分析报告智优策划23房市分析(编辑修改稿)

建德新安江溪头项目分析报告智优策划23房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

价变动127812011498 15571850 6 . 0 32 4 . 7 33 . 9 41 8 . 8 205001000150020002000 2001 2002 2020 2020元/平方米 1 05051015202530%销售均价 均价变动 图表 6 (五 ) 开发企业 目前 全市有房地产开发企业 约 40 家，其中外地企业约占一半。 外来开发商凭借其在各地的成功开发经验，有力提升了项目开发质量和市场营销水平，对建德房地产发展作出了很大的贡献。 事实上，由于对建德了解不够深入，外地开发企业对建德房地产市场比较看好的 不是很多，但已经在当地经营过项目的企业则比较看好建德房地产的稳健性和购买需求的真实性，市场风险相对较小。 Interwit 智优策略联盟 第 页 共 23 页 蓝德新安江溪头开发项目研究分析报告 11 三 新安江房地产市场分析 尽管全市商品房供应目前呈明显上升趋势， 供应量主要增长区域为城东新区、洋溪、乾潭，城东新区 的 新增 开发量 总量 明显 少于洋溪、乾潭 ， 与目前的城市地位和人口规模相比相对偏少。 新安江街道的 目前 常住人口数量约 万，占建德市城镇人口的 62%强，而未来三年预期的商品房供应量估计不到全市的 40%。 因此，可以肯定新安江镇区包括新区的房地产供求关系在未来 3 年时间内不可能有明显的改变。 (一 ) 市场供应 2002 年至 2020 年新安江老城区开发商品房约 20 余万平米，大部分项目均已销售完成，目前在开发销售项目数量少，规模大多比较小， 住宅 总量不超过 5 万平方，可能的新增供应量 亦不多。 新安江过去成片开发小区不多，整体居住质量不高，新区开发将改变目前现状，大面积成片开发项目将不断出现。 新安江街道目前开发热点主要集中在城东、桥东、溪头三大区块。 1. 热点开发区块 城东区块 以锦华园为主要代表，该项目规模比较大，小区环境比较好，为目前主城区最大规模社区。 另外有沿江的 新安江 半岛 山庄正待开发。 桥东区块 总占地约 1000 亩 ，除去市行政中心、市政广场等公建外，估计开发用地 400 亩左右，目前尚无在建项目。 溪头区块 严州大道沿江而上，基本上为 推平山丘而整治清理出来的开发 用地，估计总体土地供应量比较大， 3 年内有可能 出现 1000 亩 以上 新增土Interwit 智优策略联盟 第 页 共 23 页 蓝德新安江溪头开发项目研究分析报告 12 地供应。 目前有安置房兴溪公寓已经入住，水韵天城开发中，兽王集团已取得变电所以北地块 ，待开发。 本项目即位于该区块水韵天城北面，相隔严州大道。 三大热点区块的 大部分 楼盘均有机会依托江景优势。 2. 典型开发项目 新南北 水韵天城 开发商： 建德南北房地产开发有限公司 项目位置： 位于下溪头，新安江北岸， 320 国道以东 ， 严州大道以南 . 项目规模： 占地 46231 平方米，总建筑面积 57810 平方米，计划总投资2 亿元， 容积率 ， 建筑密度 %，绿地率 %，规划 88 套排屋和 256 套高层公寓。 项目进度： 一期排屋基本结顶， 22 套排 屋已于 6 初开始预售，目前已签约 15 套左右。 户型： 排屋面积在 210 平方米 — 280 平方米。 价格： 一期排屋价格 5000~6000 元 /平方米， 每套订金 30 万元。 配套： 幼儿园、会所、卫生站、体育健身房、金融邮电、电信站、门禁系统、安防系统、背景音乐。 综合概述： 该楼盘以“水”为名，面向 新安江。 设计以水为主要景观设计要素，师法自然，筑土为丘，沉地为河。 并根据物业类型和绿地面积的不同，分成三大主题景观区，即商业街区营造的林荫大道氛围的“林荫区”、多层建筑间以绿化及微地形处理为主的“绿谷区”、排屋区以点Interwit 智优策略联盟 第 页 共 23 页 蓝德新安江溪头开发项目研究分析报告 13 题的水景为主要景观元素的“音乐水景区”。 小区内以排屋居多，户型多样化，小区景致幽雅，舒适安逸，是工作之余居住的后花园。 车位： 地下 93 辆，地面室内 109 辆，地面室外 12 辆，车位配比为 1：。 锦华园 小区 开发商： 建德市华东城市建设投资有限公司 项目位置： 位于建德市新安江城区东入口处，东临 320 国道，与新安江体育中心隔路相对，南为新安东路和新安江广场。 项目规模： 总用地面积 132874 平方米，建筑面积 平方米，建筑密度 25%，绿地率大于 30%。 人口发展规模约 3600 人， 1000 户，是建德市迄今为止建设规模最大的住宅小区，以多层住宅为主、小高层为辅。 项目进度： 顺利推出一期、二期楼盘后，第三期预期在下半年推出；二期以复式大面积户型为主，再加上契税上涨的原因，因此到目前为止的尚存有不少余房，销售速度相对放缓；不少一期二手房在市场上的价格由原先的 3800— 3900 元 /平方米，降至目前 3600 元 /平方米左右；三期，由于方案的调整，预计将在年底推出。 价格： 一期开盘共有住宅 19 幢， 306 套，售价为 24683088 元 /平方米，均价约 2700 元 /平方米。 二期均价基本在 3500 元 /平方米左右。 户型： 一期有标准层、跃屋、复合式 户型 ，面积从 88 至 230 平方米之间的 20 多种户型供选择。 物管： 由上海经华物来管理有限公司负责全程物业服务，为进一步体现Interwit 智优策略联盟 第 页 共 23 页 蓝德新安江溪头开发项目研究分析报告 14 “人性化、现代化、高能化”的管理理念，公司因地制宜，组建了“建德市经华物业管理有限公司”，提出更新、更高、更 科学的管理要求和制度。 配套： 全方位的智能化社区服务管理系统，如安全防盗电视监控系统、可视楼宇对讲系统、周界防跨越报警系统、电子巡更系统、背景音乐系统和停车场管理等报警系统，加上保安人员的巡逻和物业管理中心的值班，为小区居民提供人性化的安全居住空间。 小区中心还有 5000 余平方米的中心水景绿化，是小区居民休闲、娱乐的场所。 综合概述： 该楼盘为新安江品质较高的楼盘，小区周围文化、公建、休闲、娱乐设施齐备，依山望水，自然环境优美。 小区由香港 A%I 建筑与景观设计有限公司负责建筑与景观的设计，采用德式风格。 小区的建筑风格独特，户型功能出众，安全智 能化建设出色。 车位： 采用多元化地。