康筑地产分公司销售人员培训教材地产培训(编辑修改稿)

康筑地产分公司销售人员培训教材地产培训(编辑修改稿)内容摘要：

安排， 资产 如何安排（什么时候安排） C：资产与负债的规划：现金，资产，收入，负债安排。 D：人生需求的 规划：教育，育儿，孝敬老人，养老，房产，遗产 投资与风险 没有十拿九稳的投资 投资具有不确定性  决定性（政策）  次要  综合 2．投资的法则 A：只要本金（老本）长期生存，就一定有机会获利。 B：复利 时间就是金钱 法则 72%247。 年回报率 ﹦ 让资产翻番所用的时间 高 低 收益率 存款，国债，传统性保险 货币基金，基金，房产 收藏品，股票，期货，外汇 6，投资产品的流动性（或变现难易度，或变现进间的快慢） 人生不同阶段的理财需求 生命期 单身期（ 2030） 家庭形成期（ 3035） 成长期（ 3540） 成熟期（ 5060） 退休（ 60 以后 要求 重点 教育 提升 娱乐 结婚 孩子 车子 房子 子女教育 养老人 退休 养老 遗产 医疗 休闲 旅游 退休 养老 保健 医疗 休闲 旅游 客户层面高度 保险，银行存款 基金， 住房 商业地产 股票，债券，期货 综合全方位理财 低 中 高 高 回报率的要求 高 低 变现的流动性 A：现金，活期存款 B：基金， 股票，期货，货币基金 C：定期存款，债券，人民币理财产品 D：保险，不动产，收藏品，实业投资（股权投资） 收入与财富 收入不多 , 理财投资技巧不到位 收入较多，有一定的财富积累，开支增大，理财机会成熟 财富积累高，责任大，人生风险大 风险承受能力低，财富相对富裕 自身无力创造财富，风险承受能力更低 适合 产品 高风险 高回报 成长型 ,高风险高回报占主要组 综合理财 保守型 超值保守型 理财基本原则 牢记理财的四大原 则 ： 1．理财管理规划 A：测试风险承受能力 B：选择好人生周期及投资方向 C：财务状况及期望期 2．理财三把金钥匙 A：价值投资 B：分散投资 C：长期投资 3．树立全方位投资理念（ 4321 法则） 除掉一切家庭开支 A： 4高风险（期货，股票） B： 3次高风险（基金，房产，收藏品） C: 2存款 ，债券 D： 1保险 4．投资理财心态 A：积极，平和心态（收益目标与风险保持平衡度） B：谋定而后动（做足准备工作） C：摆正心态（不要想一夜暴富，首先想到亏损，做好止损工作） 第四部分 商铺投资策略 在选择一个商城内商铺时，不能笼统地谈地段，必须要考察这个地段具体的交通动线和客流情况，回报率才可能实现。 “ 交通动线就是具体指有多少人会经过商铺门前。 ” 很多投资者越是靠近主干道地理位置越好，但商业的最佳位置一定不能在交通主干道比邻，因为这相当于多了一个天然的交通隔离带。 这样一来，看似黄金位置 ，实际却是商家选址的鸡肋。 除了通达性之外，合理的交通组织和停车便捷很重要，很多商铺的位置绝佳，但停车方式不合理或者车位紧缺，就会隔绝掉很多消费者。 我们 可以从垂直交通和平面交通两个方向分析，垂直交通是客流从低楼层向高楼层运动的方式，而平面交通则能使消费者沿着商家事先设计好的交通流线进行消费，并不一定是 “ 金角银边 ” 才能使旺铺所在。 一、决定商铺的投资价值六大因素： ★ 是否处于核心商圈。 商圈有大有小，城市的商业中心是大商圈， 社区商业中心是小商圈。 在选择商铺的时候，处于核心商圈的商铺肯定优于其他 位置的商铺。 ★ 商圈的变动因素 在商圈变动过程中投资商铺，就如同买股票看大势一样，在成熟商圈投资商铺，其成长空间比较小；选择正在发展中的商圈，也许前两三年投资回报不理想，但随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的绩优股，因此，投资者应 “跟着规划走 ”，多关注政府的城市和商业发展规划。 ★ 关注 “主力店 ”效应 “有 „主力店 ‟的地方，就有无穷的商业机会 ”，知名的大型百货商场、购物中心将带动周边的商业物业全面升值。 周边商铺的经营主要是“寄生 ”业态，它本身不具备 “聚客 ”能力，只有借助 “主力店 ”的作用才能充分挖掘其商业价值并不断升值。 ★ 关注品牌店效应 商铺品牌店是否进入是很重要的参考因素：一是品牌客户对商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法；其二，知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成，因此，在同一个区域选择商铺的时候，这个项目是否有品牌客户非常关键。 最好将自己投资的商铺租赁给品牌客户，即使租金相对较低，但商户的稳定性也是租赁要考虑的重要因素。 ★ 商铺的通用性 在买商铺时不能只考虑价格，商铺的价值最终是要通过租赁实现的，而租赁就要考虑租给谁。 不同的租户对商铺有不同的要求，比如，开餐饮的就 需要有上下水、动力电、煤气、排烟设施。 最好选择通用性较好的商铺，在租赁时选择的空间较大。 ★ 周边租金水平 周边的租金水平将直接反映你投资商铺的租金能否支撑购买价格，但是不同业态租金的差异还是非常大的，餐饮、娱乐以及银行业能承受的租金是最高的，超市能承受的租金最低。 购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报也应该比银行利息要高，而且商铺多数是越做越旺的，租金只会往上走。 当然，商圈出现变动则另当别论。 二、决定 商铺投资能否成功 的软件因素 除了 商铺本身 产品经营硬件外，还需要三大 “软件 ”来成就 商铺 的财富积累 ——地段、人气和经商环境。 ★ 地段 ——保值升值之本 一个好的地段，往往意味着未来租金水平的高低和持续经营的稳定程度，也决定着该区域未来的升值潜力。 中大街 处于 贞丰县 最著名的商业 黄金街 ——富民 路的核心地段，连接老城和新城 ，在这里买商铺，根本就不愁租不出去，这里是商家寸土必争的黄金地段。 ★ 人气 ——商业及投资利润的 “生命线 ” 商铺重要的是人气，未来最有人气的地方最有价值，不愁租不出去。 精明的投资者，欲购买一个商铺进行投资时，首先考虑其是否够 “旺 ”，够 “旺 ”才可以确保稳定的投资回报及将来 的升值潜力。 人气旺，商气就旺；商气旺，商机无限，获利必丰。 ★ 经商环境 ——享受高升值空间的要素 对于商铺投资者来说，商铺所处区域商业氛围是否浓厚或是否有日渐浓厚的趋势是最重要的。 投资商铺要抢占要地。 中心繁华街区是居民购物、聊天、逛街、休闲的理想场所，也是商铺投资的最佳地点，由于所处地段的优势效应， 县城商业中心 的商铺一般来说都具有商业气氛足、客流量大、投资风险较低的特点，也正因为如此， 县城 中心的商铺一直受到投资者的追捧。 中大街 的投资商凭借着前瞻性的眼光，从规划伊始便已考虑到，中大街 作为 县城 中心区域的黄金地带 ，随着经济和房地产业的发展，这一带将会聚集大批的高阶层、高消费人群，旺盛的消费潜力决定其势必成为商业旺地。 贞丰县 现时商铺租金水平最高的地段非 中大街 莫属，之前的投资者，早已通过 中大街 这棵 “摇钱树 ”，赚个盆满钵满，谁也不舍得放手了。 据分析，目前 中大街 的一线商铺的租金都大约是 100／平方米，但 中大街 的售价却 不到 ２００００元／平方米，相比之下， 我们的中大街就 显得相当超值了 ， 由此可见， 中大街 的商铺具有相当大的升值空间。 难怪 中大街 的崛起， 就创造了贞丰县 的商铺投资 热潮。 三、商铺投资技巧 商铺吸引投资者的主要是其诱 人的投资回报。 要使所投资的商铺长盛不衰，取得丰厚的投资收益，就要从最初的选购开始 “眼观六路，耳听八方 ”。 商铺选购要考虑的因素很多，比如：房地产环境、商铺的商业环境、供求关系等。 下面教你１２个投资商铺的小技巧 ★ 技巧一：因地制宜选行业 位于交通枢纽处的商铺，应以经营日常用品或价格低、便于携带的消费品为主。 位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。 位于办公楼附近的商铺，应以经营文化、办公用品为主，且商品的档次应相对较高。 位于学校附近的商铺，应以经营文具、饮食、日常用品为主。 在投资商铺之前，就应该为它寻找 “出路 ”。 ★ 技巧二：坚决 “傍大款 ” 如果你相中的商铺位于著名连锁店或强势品牌专卖店附近，甚至就在这些店面的隔壁，那么，你大可省去考察商铺市场的时间和精力，因为你的商铺将可以借助这些店面的品牌效应招揽顾客。 ★ 技巧三：巧用 “物以类聚 ” 我们 并没有对某一条街道、某一个市场的经营进行规定，但在长期经营中，某条街道或某一个区域，很可能自发形成销售某类商品的“集中市场 ”。 ★ 技巧四：独立门面不可少 有的店面没有独立的门面，自然就会失去独立的广告空间，你也就失去了在店前施展营销智慧的空间，这会给店。