『精品』北京西环广场底层商业部分按照投资型商铺销售的可行性分析及营销方案报告

『精品』北京西环广场底层商业部分按照投资型商铺销售的可行性分析及营销方案报告内容摘要：

把建立步行街购物中心作为重振市中心商业繁华区的一个重要举措，希望借此形成集旅游购物、休闲观光和办公居住为一体的多功能商业区。  大型商场供应减少，传统百货业低靡 北京大型商场具体供应状况为： 98 年约为 78 万平米， 99 年 29 万平米， 2020 年 30 万平米，而到了 2020 年，几乎没有新供应量出现 智盟时代 投资型商铺销售的可行性分析及营销方案报告 10 （ 9 2020 年的供应可以参照表一）。 之所以出现这种现象，是因为在 90 年代中期以后，由于受亚洲金融危机、整个商业市场供过于求以及消费结构调整等因素的影响，北京市大型商场的经营状况不是很景气。 加之几乎所有的万平米以上的大型商场都聚集在三环路以内，造成竞争日益激烈、商战频繁，从而影响到企业效益。 另外各商场间大多规模相似，经营商品大致相同，处于购物不讲环境、经营不求特色、商品不分档次 的无市场细分、无市场定位的状态，最终在 1997 年左右出 现了一批商场倒闭破产的现象，于是在 98 年大型商场供应进入高峰时，商业市场的发展却降到谷底。 随之而来的是，原本要跟风推出的商铺大量停建或改建，致使大型商铺供应渐渐减少。 此时一批由外资投资兴建的仓储式超市（万客隆等）和国内商场转制形成的大型批发市场（万通等）的出现则迎合了消费者低价购物的需求，在低迷的商业市场上形成一只独秀的局面。 在 2020 年发布的零售业 50 强排名中，头 10 把交椅上海的传统百货公司只占了 4席， 将半壁江山拱手让给了大型连锁超市。 对比 1998年和 1999 年的销售额增长幅度，传统百货公司更是现出日薄 西山的没落之态。 50 强中销售增长呈负数的 10 家企业中有 9 家为百货店，北京王府井百货股份公司高居榜首，为－ ％，北京城乡贸易中心股份公司、北京蓝岛大厦、北京燕莎友谊商城等紧随其后，增长率均为负数。 并在商业市场持续发展的环境中形成唯有百货商场萎靡不振的情形。  底商发展迅速 底商的出现，为商业用房赋予了更多的内涵，使之得到丰富和完善。 由于底商面积可自由灵活的组合，在体量上，能满足大、中、小等不同类型商业的用房需求；在经营方面，因其在商业尤其是商务方面的先天性优势（特别是写字楼的底商），故选择余地较大，能满足不同行业的需求。 因此，无论作为自用还是投资，它都有其它商业用房所不能比拟的优势。 因此，底商得到越来越多的认可，并逐 智盟时代 投资型商铺销售的可行性分析及营销方案报告 11 渐成为今后的主要供应量之一。 未来商业用房供应量一览表 区域 名称 地理位置 供应量（ M2） 开业时间 王府井 帅府大厦 王府井帅府胡同 25000 2020 王府井大厦 王府井商业中心 50000 2020 西单 西西工程 5 号地 西单北大街 70000 2020 西西工程 4 号地 西单北大街 202000 2020 西单商业区 C 区 西单南大街 40000 2020 国贸 银 泰中心 国贸南对面 40000 2020 财富中心 朝阳北路 31630 2020 国贸三期 国贸北 50000 2020 建外 SOHO 国贸南 25000 2020 呼家楼国际小区 京广东 50000 2020 CBD 核心区 国贸东 90000 2020 热电厂商业 西大望 143162 2020 亮马河 嘉利来世贸广场 新源路 50000 2020 朝外 百强商贸中心 朝阳门桥西南角 59100 2020 朝外 C 区 朝外大街 30000 2020 森豪公寓 朝阳门桥西 路南 20200 2020 建国门 金宝街 100000 2020 LG 大厦 建国门 60000 2020 金融街 金融街 9 号地项目 金融街 9 号地 100000 2020 中关村 中关村西区 Shopping Mall 中关村西区 202000 2020 中关村文化广场 海淀图书城 60000 2020 城郊 结合部 及 郊区 金四季购物中心 四季青桥西南角 100000 2020 今日商业中心 五棵松 50000 2020 沃尔玛石景山店 阜石路 28000 2020 朝阳园商 业 朝阳路 28000 2020 中关村 Shopping Mall 北安河 300000 2020 望京购物中心 侯庄 100000 2020 亦庄 Shopping Mall 亦庄 300000 2020 市区 其他 地区 朝内大街商业楼 朝内与东四南交汇处 37892 2020 城建大厦 北太平庄 58000 2020 中都大厦 公主坟 63000 2020 世纪城三期 海淀西四环 300000— 480000 2020(估计 ) 合计 2868784— 3048784 2020— 2020 从未来供应分布的个数来看，长安街以北的东部城区最为密集、南城最少。 未来大型零售物业（不含配套底商）的供应特点及来源主要有： 一是主要商务区大零售物业项目继续增加 万平方米，占 37%； 二是城乡结合部及郊外的超大型购物中心和超市，如北青路的 Shopping Mall 项目、石景山的 WALMART 等（建筑面积在 万平方米，占 31%）； 三是城区其他部分（四环内除传统商业区及主要商务区之外）规划商业设施（约 万平 智盟时代 投资型商铺销售的可行性分析及营销方案报告 12 方米，占 19%）； 四是传统商业区的新建商业设施（建筑面积 万 平方米，占 13%）； 早期大型零售物业主要以购物为主，休闲、娱乐等配套设施较少。 未来几年就主流业态而言，规划中大型零售物业都在顺应零售业态转型的趋势，许多项目以集休闲、娱乐、餐饮、购物于一体的 Shopping Mall 为最多，如朝阳门的百强商贸中心、国贸商务区的国贸三期、银泰中心、财富中心等项目；金融街 F09 地块将规划 10 万平方米的 Shopping Mall。 从供应分布来看，传统商业区和主要商务区未来供应占总额的 50%，是未来供应的主要来源及竞争压力较大的区域；城乡结合部及郊外的超大型购物中心和超市占 31%，其中除去远郊的 Shopping Mall 如北清路的中关村国际商城及亦庄的大地 Mall 外，真正在四五环之间城乡结合部的未来供应仅占约 11%。 从未来零售物业的平均规模来看，达到 万平方米，业态朝综合性购物中心转型，这反映了零售物业发展的大趋势。 4．商业用房市场需求状况  不同规模商业用房的需求状况 从需求来看， 北京市场对商业用房的需求结构呈现多元化趋势分布 ，从大型购物中心、高档综合商场、家居商场、电器商店等到各种中、小型专业店铺都有不同需求。 大型商场的数量增长有限，但所占的面积比重较大；相对 而言，小型商场和中、小型店铺的数量增长较快，年租赁成交量也较大，因此对商业用房的需求增长较快。  不同行业的商业需求状况 北京业已形成的商业用房市场中，不同商业地段具有不同的经营特色。 这其中既有历史原因，如传统风味小吃一条街基础形成的餐饮业，高校科研机构周围形成的电脑街等。 （详见表 1） 表 1：北京商业地段经营特调查表 服务经营业 经营地段 地区市场占有率 餐饮服务业 方庄 70％ 东直门 80％ 服装服饰业 西单 52％ 东四 80％ 智盟时代 投资型商铺销售的可行性分析及营销方案报告 13 通讯经营业 公主坟 60％ 西直门 80％ 电脑、 IT 业 中关村 95％ （数据来源：中原地产市场研究中心） 北京市对商业用房的消费集中分布在 超市连锁业、餐饮服务业、服装服饰业等行业。 从近几年的发展来看，大型仓储超市、超市连锁店需求增长最为强劲。 连锁超市倾向于在新建或在建住宅小区，尤其是有规模的住宅小区附近建立商业网点，高档综合商场也是超市投资者的重新选择对象。 对商业用房需求较大的另一行业是餐饮服务业。 许多名牌餐厅饭店往往投入巨资铺设商业网点，达到竞争占领市场的目的。 除了超市连锁和餐饮业以外，服装服饰业也是商业用房市场的重要需求者。 地处繁华的大型商铺（或店铺 ）是许多服装品牌店的首选对象。 这一趋势可以通过市场数据来说明（见表 2）： 表 2：北京商业用房需求分布 商业用房类别 比例（ %） 服装服饰业 25% 餐饮业（包括酒吧、快餐店等） 20% 超市 30% 其它（如通讯、家具等） 25% （数据来源：中原地产市场研究中心） 5．租金走势分析  市场的吸纳与出租状况 北京商业用房市场供应量在 1998 年达到高峰，但由于市场不景气原因，一批商场关停并转，随后在 1999－ 2020 年间，北京新增商业用房面积 60 多万平方米，但同期的吸纳量仅为 23 万平米，与 98年相比下 跌达 40％以上，出租率较高的只有北京国贸中心商场二期，其余项目业绩一般，租金也一路走低。 导致部分新落成的项目采用试业形式运作，以争取时间继续寻找其他大型租户的现象。 智盟时代 投资型商铺销售的可行性分析及营销方案报告 14 随着近年来经济的发展，对商业用房的需求开始大幅上升，空置情况有所好转。 特别是边现在大型仓储型超市、超市连锁店、专业店及小型商铺（或店铺）及居民小区内的零售商铺等的年供应量与吸纳量方面。 总体而言，近年来北京商业用房的空置率有降低趋势，租金也开始走出低谷。 图 1：社会消费品零售额增长状况 图 2：商品零售价格指数走势： （数据来源：北京市统计局 ）  总体租金走势 从图 1 及图 2 中可以看出，虽然社会消费品零售额在逐年增长，但是商品零售价格指数的走势却不是很平稳，甚至在 98 还出现了较大的跌幅。 商业用房的总体租金走势和零售价格指数较为相似， 98年开始，当北京市商业市场到达谷底的同时，商业用房的总体租金也开始持续性下跌，直到 99 年下半年，租金跌幅才呈现出放缓的迹象，并随着商品零售价格指数而逐步止跌回稳直至平稳上涨。 在 94969810010210410697年 98年 99年 2020年商品零售价格指数1051119513131443800100012001400160097年 98年 99年 2020年社会消费品零售额 智盟时代 投资型商铺销售的可行性分析及营销方案报告 15 租金模式上，北京商业用房市场采用租金和提成交行的方法，最后收取两者之中较高的一种。 近几年的市场发展资料显示，商业用房市场中的固定租金和最低保证金 呈下降趋势，但下降幅度较小。  区域性的租金走势 不同地段区域特点不同，土地的商业价值也各不一样，因此租金也各有差别。 从市场数据来看，王府井地区的租金居于首位，而位于北京城南的方庄、宣武门的租金则较低。 王府井大街自从经过扩宽和装修工程后，再次成为北京零售业的重要地区，其商业用房的租金价位也是全北京市的最高水平。 目前，王府井大街首层商业用房的固定租金平均为 3$/日 *平米，综合平均租金为 20$/月 *平米。 而作为新兴商业区的建国门和朝阳门外，由于新落成的大型商业设施较多，供应充裕，租金在较低水平徘徊。 这两个地区的首 层固定租金分别为 $/日 *平米和 2$/日 *平米。  租金水平的行业特征 租金水平的差异在排除地价因素外，还与各区域商铺的供需水平、竞争程度、商铺的行业特性有关系。 由于不同行业的利润率各不相同，因而导致各行业所承受的租金水平也存在差异，这就是租金水平的行业特征。 从经营类型看，一般商业超市的租金可以达到 2 元/天 *平米、家居市场的房租租金可达到 3 元 /天 *平米、精品屋的房屋租金可达到 元 /天 *平米。 整体商业用房的租金价格可以维持在 2～ 4 元 /天 *平米左右，如朝外大街的海蓝云天商业大厦，总租赁面积为 23000 平方 米，租金为 *平方米。 市场统计显示，在各类型的商业服务用房中，服装服饰业的租金较高，护肤品次之，美发美容业最低（见表 3）。 表 3：北京不同服务类型商业用房租金调查表 单位：（ USD/使用平方米 *月） 服务行业 地区 店铺位置 首层租金 服装 朝阳 东三环路 100 护肤品 西城 西单 65 餐饮 朝阳 东三环路 30 智盟时代 投资型商铺销售的可行性分析及营销方案报告 16 服装 东城 长安街 100 展厅 东城 长安街 6。