广州市房地产广州琶洲某项目投资分析报告房市分析(编辑修改稿)

广州市房地产广州琶洲某项目投资分析报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

的地铁四号线在琶洲塔形成十字交汇；在岛内，还有新港东路（ 10 车道）和环岛北路两条东西向道路。 这意味着，琶洲无论是到上接的天河 CBD、科学城和五山大学群，还是到下接的广州大学城及莲花山旅游休闲中心， 车程都在 20 分钟左右便可到达，而乘坐地铁到达广州千年商业中心北京路同样也仅 20 余分钟。 目前番禺的发展态势已经十分明显，而大学城、长洲岛历史文化旅游区等都已圈定并且蓄势待发，地理位置位于其间的琶洲必将成为连接珠江北岸与南岸的桥梁。 海珠区在广州担当实施 南拓 的城市发展战略，为提升区位功能，促进全区经济社会协调发展，在今后，将充分利用地理优势，大力发展， 会展经济 、 滨江经济 、 地铁经济 三大新经济支柱这给海珠区发展带来全新的机遇。 据广州市海珠区建设局统计，海珠区到目前为止，共 建有 12 座跨江大桥，现已完工的主要交通道路有华南快速干道、内环快速路、东南环高速公路，同时还扩宽了广州大道南。 琶洲大桥将天河的员村、东圃板块直接与会展中心所在地的琶洲相接。 区域内标志性工程 广州国际会展中心首期已投入使用，占地面积 万平方米，建筑面积 万平方米，全部工程建成后，占地面积和建筑面积均将达到 70 万平方米。 除了交易会在琶洲广州国际会展中心 举办外 ，广州博览会、汽车展、茶文化节、皮革展等会展活动也 会 在此举办，标志着琶 洲 以会展博览业为核心的城市副中心区 的功能正式启动。 目前，政府在琶洲的储备用地主要在规划区的 A 区和 B 区，土地面积 433万平方米。 其中，属“红线储备”可出让用地面积 98 万平方米，总建筑面积 160万平方米。 土地使用性质是与会展中心区相配套的商务办公、酒店、居住用地。 其余的是受控制随时可征用的“实物储备”土地。 区域规划 在琶洲规划中划分的 A、 B、 C 三个区域中， A 区规划为中等密度集合式居住区，内设“白领区”和“商务公寓区”，是岛内就业人士和商人、白领人士的住区； B 区是会展区； C 区高科技产业研究开发、旅游度假和高品质居住为主导功能的综合区。 交 通条件研究 琶洲的交通格局，联结海珠区与珠江北岸的九座大桥中，将有华南大桥、南环高速跨江桥、加上已规划好并将建设的江海大桥（琶洲 — 珠江新城）、琶洲大桥（琶洲 — 车陂）等几座大桥飞架琶洲；而地铁二号线与已开工的地铁四号线在琶洲塔形成十字交汇；在岛内自身，还有新港东路（ 10 车道）和环岛北路两条东西向道路。 这意味着，琶洲无论是到上接的天河 CBD、科学城和五山大学群，还是到下接的广州大学城及莲花山旅游休闲中心，车程都在 20分钟左右便可到达，而乘坐地铁到达广州千年商业中心北京路同样也仅 20余分钟。 琶洲地区的交通 用地面积达 平方公里，占该地区总用地面积的 24％。 本项目的竞争对手和竞争区域分析 目前琶洲的写字楼项目并不多，只有一个中洲大厦已经建成并开始营运。 下表示琶洲的部分写字楼项目。 会展核心板块部分商用物业概况表 楼盘名称 楼盘名称 规模 功能 硬件 交付时间 保利国际广场 占地约 万平方米 商务、展示等功能 A 级写字楼智能技术 100 届广交会 中洲中心 占地 3 万平方米 商、展、住 委托第一太平戴维斯管理，配备商务会所、泳池等配套设施 2020年 3月 琶洲跨国采购中心 占地约 9 万平方米 展示、贸易 建造为广交会配套得常年展示场馆 2020年 中岱城项目 占地约 11万平方米 商务、办公 未明 未明 太阳城项目 首期规划面积 60 万平方米 居住、商务 未明 未明 会展时代 200 多套 商务、展示 多媒体会议室、模拟展示厅、商务车队等；还有 coffee shop等休闲配套 预计2020年底 除了上述下项目外，跟琶洲只有一江之隔的珠江新城和天河北也将对琶洲的写字楼形成竞争。 本项目开发面临的或潜在的竞争对手具有如下特点 ： 规模大，档次高。 琶洲 、珠江新城、天河的写字楼大都是高级写字楼，档次高，租金价格高。 品牌好，经营管理好。 如天河的中信广场、珠江新城的双子塔项目都有很好的品牌。 本项目所在区域竞争较弱，由于琶洲是新兴的区域，所有项目都是新建的，在一定程度上弱化了他们的品牌优势。 本项目最大的优势是会展经济，这是其他区域所不能代替的。 五， SWOT 分析 优势  交通设施 随着琶洲会展中心一期工程投入使用，一批大型市政基础配套工程现已陆续建成并交付使用，像地铁二号线、黄洲大桥、新港路拓宽改造工程。 昔日荒芜的 琶洲岛，今日则已初具现代化商业中心的雏形。 据广州市海珠区建设局统计，海珠区到目前为止，共建有 12座跨江大桥，现已完工的主要交通道路有华南快速干道、内环快速路、东南环高速公路，同时还扩宽了广州大道南。 琶洲大桥将天河的员村、东圃板块直接与会展中心所在地的琶洲相接。 按规划， 再过 几 年，随着滨江东路延长线、江海大桥、琶洲新会展中心二期工程 、地铁 三 号线与二号线交会站 等一批项目的陆续建成并投入使用，届时的琶洲将会再次大变样，呈现在市民眼前的将是一个极具现代气派的大商圈。  地理位置 琶洲在地域上与天河地区、珠江新城、新城市 中轴线构成的新城市中心区临近，在功能和性质上是城市中心的重要支持和补充。 在产业项目配置上，充分利用广州会展中心的带动作用，以国际会展业为龙头，在其周边合理的辐射范围内，规划布置与会展博览功能相匹配、相促进的产业项目，形成相对集中的会展博览聚集效应和完善的 “产业链 ”，形成对广州市发展的辐射、扩散效应，为全市社会经济发展营造新的增长点。  规划 按 规划，琶洲地区的交通用地面积将会扩大到 平方公里，占该地区总用地面积的 24％。 规划中华南快速干线和东环高速公路从西到东将琶洲全岛分为明显的 A、 B、 C 三个区。 A 区 是西区，以居住、康乐为主导功能； B 区是广州国际会展中心，周围将发展起与会议和展览相关的配套设施：酒店、写字楼、银行、商业服务等； C 区是东区，以高科技产业研究开发、旅游度假和高品质居住为主导功能的综合区。 而会展中心周边三大主题公园之一的体育健身公园的南园即将竣工。 体育健身公园占地 18 公顷，分南园和北园两部分，有较大规模的运动设施。  项目的优势 本项目在会展中心南侧，以会展仅一路之隔，最大程度上享受了会展所带来的好处。 会展经济第一据点，开创环球商机的最佳地段。 一年两次的中国出口商品交易会，每年超过 200 亿美元的成交总额。 已开通的地铁二号线及兴建中的地铁三号线、四号线在此交汇，琶洲码头、公交车站、华南快速干线、环城高速公路瞬间即可穿梭往来。 劣势  规模小、声势弱 琶洲岛未来发展，一是开发规模要上去，吸引置业者。 琶洲岛与华南板块比，距离近，交通更加便利，又有地铁，但琶洲岛为何不如华南板块热呢。 就是规模小，没有声势。 二是从开发。