广州市房地产广州天河区房地产市场调查报告房市分析(编辑修改稿)

广州市房地产广州天河区房地产市场调查报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

15000 富力盈隆广场 珠江新城 42 / 13000 25 19 金海大厦 天河北路610 号 28 城建大厦 体育西路189 号 28 8295 11500 25 保利大厦 珠江新城 22 星汇国际 广州大道与华穗路交界 27 90110 11000 12 新创举大厦 体育西路123 号 29 90 10000 16 天誉商务大厦 林和中路 华普广场 珠江新城华明路 27 85 11000 西塔 15 东塔 25 20 32 写字楼市场供求特点和分析 321 供求特点 总的来看，天河区的写字楼表现出供求平稳。 今年天河区的写字楼供应出现了井喷的状况，广州市的写字楼供应量是 260万平方米，其中天河区新建商品写字楼交易登记面积达 万平方米，虽然同比下降了 %，但仍占全市总面积接近一半，是广州市 十区当中新建写字楼交易登记面积最多的一个区。 天河区的写字楼供应比较集中。 天河区的写字楼供应主要集中在天河路 、 珠江新城和天河北路一带，给周边的大中型公司企业提供了舒适的办公环境。 而且，天河区的写字楼主要是以超高档和高档的写字楼为主，即近年来流行的打着超甲级和 5A级的写字楼，此种档次的写字楼在供应上逐渐成为主流。 写字楼需求量逐渐增大，竞争激烈。 但在，写字楼的需求量方面，由于大部分同档次的写字楼的推出时间都比较集中，因此在竞争上同比其他区域 21 的同类产品就显得尤为突出和同区域类的同类产品在竞争上就更激烈了。 因 此，天河区的写字楼空置率就大大减少了。 322 原因分析： 由于天河区得到了市政府无论是政策方面还是在资金和土地规划上都给以大力支持和投入，给这个区域的房地产开发上提供了很大的便利。  凭借天河区的地理位置的优越性和成熟的商务氛围，它已拥有天河城商业圈 、 岗顶电脑商圈 、 天河北商务圈 、软件园商圈和东圃商业圈等多个商业商务圈，为珠江新城打造成为 CBD 商务圈并迅速发展奠定了基础。 众多商圈的存在为此地段的写字楼提供了众多的潜在客户，与此对应，众多的潜在客户的存在也为开发商发展写字楼提供了信心。  加入 WTO 并随着 其进一步发展，作为中国的南大门 —— 广州的地位就更加重要了，吸引了全球 500 强的企业纷纷进驻广州，并且他们对写字楼有较高的要求，作为广州的核心地段 —— 天河，便成为了众多知名企业 、 大 22 公司的办公首选地段了。 因此，大大提高了写字楼的进驻率。 33 写字楼市场客户特点分析  天河区的写字楼主要是以外资公司企业和大集团公司为主。 写字楼租赁市场表现出相当明显的地域性：外资企业多集中于体育中心周边的甲级写字楼；随着珠江新城的发展，珠江新城新落成的将于明年正式开售几个写字楼，也受到了众多外资公司企业的青睐。 为了能满足客户的需要， 广州 的 写字楼 也随之发生了变化 ， 已发展到了第三代写字楼。 第三代写字楼目前正在珠江新城 中 诞生，国际化标准的引入和高标准、数字化建筑材料的采用，是第三代写字楼的重要标志。 在硬件配套及办公理念方面，珠江新城的写字楼都突显了质的飞跃，主要表现为： 办公设备人性化 、 创新户型 、 智能化的升级 、 环保建材。  天河区的写字楼的目标客户群是金融 、 保险 、 IT 界和事务所。 周边成熟的商圈和浓厚的商务气氛给天河区 的写字楼 带来源源不绝的客源。 近几年国内的企业快速成长的同时，国外的各类型企业大规模进入广州，不但成为现有写字楼市场的主要 客户，而且将成为未来珠江新城板块写 23 字楼必须重视的客户群。 以前支撑广州写字楼租赁市场的主要力量是国内中小型企业，其实质是刚起步的企业，稳定性很低，更没有转为买家的实力。  天河区写字楼投资热正在慢慢升温。 在广州经济的飞速发展，越来越多的公司企业涌入的大环境下，写字楼的需求将会迅速增加。 在供求发生变化的同时，也影响了租赁价格的上升，回报率也随之增大。 投资写字楼的稳定性和高回报的影响下，投资写字楼也成为了投资的一大热点。 34 写字楼市场租赁价格分析 天河区 2020 年上半年写字楼价格是 8149 元 /平方米， 2020 年下半年写字楼价格则是 9065 元 /平方米，环比减少了 %，而 2020 年全年写字楼的价格为 8055，相比增加了 %。 在租金方面，天河区的租金在 80～ 140 元 /平方米之间，保持着较高的租金价格。 随着 2020 年下半年“住宅禁商”政策的实施，目标客户是中小型公司的乙级写字楼应该有一个不错的发展机遇，在空置率较低的区域，租金会有小幅上升。 天河区 2020 年推出的甲级写字 24 楼多分布在体育中心周边和珠江新城，均价皆超过 万元 /平方米，租金单价也达到了 110 元 /平方米以上。 珠江新城写字 楼在建量很大，但可售面积却较为有限。 目前在售的只有华普广场、勤建商务大厦、星汇商务大厦、双城国际大厦，而发展中心大厦、珠江投资大厦、信合大厦等，均有总部物业或企业自用的色彩，不对外发售。 因此，在售写字楼就特别吃香，价格也是一路攀升。 珠江新城第一座写字楼双城国际内部认购期间均价在 68007500 元 /平方米， 如 今已经上涨到 8500 元 /平方米。 华普广场开售的售价是 6800－ 7500 元／平方米，现在已上升到 8300 元／平方米；勤建商务大厦内部认购价是 8000 元／平方米 ， 现在已升至 9000 元／平方米。 25 4 商业市场概况 41 商业区域特点分析： 天河区位于广州市老城区东部 ，是广州 近年来新城区发展中心。 其商业主要分布在三大区域：体育中心商 圈，天北商圈，以及珠江新城商圈。 411 体育中心商圈： 以天河城为中心，宏城广场，正佳广场，维多利广场，广州购书中心，以及几个大型的 IT 商城形成广州最大的一个商圈，集 购物、休闲、娱乐、资讯、教育 于一 体 ，形成一个长期处于稳定，气氛浓郁的商业市场。 优越的地理位置，便利的交通，快捷的信息平台，全方位的服务，吸纳了大量购物消闲，观光游览的市民，为该区域及周边带来无限的商机。 目前 天河城 的日平均客流量已达到 30 万人次，节假日客流量更多，最高一天达 83 万人次。 加拿大西埃德蒙顿购物中心年均人流量 4000 万人次，美国美利坚购物中心年均人流量 5000 万人次，天河城购物中心年平均人流量 26 超过 亿人次，比 世界两座最大的购物中心总的年均人流量还要高。 如此人气，不仅在中 国独一无二，在世界 Mall界也绝无仅有。 2020 年全城营业额超过 40 亿元，已成为广州最繁华的商业中心。 随着天河城不断趋向成熟发展，宏成广场，购书中心，以及正佳广场也成为购物，休闲，娱乐的焦点。 广州天河区汇集了太平洋电 脑城、天河电脑城、南方电脑城、广州电脑东城、广州电脑西城、科贸园、高科数码电脑城、新概念电脑城等多家专业电脑城，还拥有南方最具规模的软件产业基地 —— 天河软件园。 广州天河区作为广州有名的软件区，由于交通便利，加上华南理工大学、暨南大学一批高等学校的存在，天河区现有或潜在的消费群体为各区之最， 覆盖着整个天河区的 IT 行业，辐射范围广达整个广州市，甚至珠三角，华南地区。 412 天河北商圈 以中信为中心的商务圈则为天河北的商业发展奠定坚实的基础，使得天河北一带商铺的租售，存在不断缓升的状态。 而地铁三号线的开通， 为交通带来便利，人流的聚集，使得该地段的升值潜力还存在很大的空间。 27 天河北群楼商铺的炙手可热主要原因有： 第一：写字楼的林立，加上周边大型高尚住宅小区的建成，构筑成了天河北的中高收入的消费群体。 第二：钳制着广州新中轴线的中心位置，地理位置的优越，市政规划合理。 第三：东站以及地铁并存为其带来便利的交通，而且从大型的商场购物，办公大厦到娱乐，康体运动中心配套完善，齐全，高档。 天河北商铺市场的一个经营特色：群楼经营。 各开发商根据自己物业的地理位置，结合区域内商铺经营特点，在天河北路形成了一个群楼主题经营特色 的“商场大街”。 希尔顿阳光的群楼经营主题是家电，电器业；万佳入主华标广场群楼，一个超市经营为主题；帝景苑群楼是以酒家为经营主题；金田花园的百佳超市的群楼经营；天誉花园群楼是以一个“购书中心”为经营主题。 这类群楼商铺具有一定的规模，各个群楼瞄准的方向都不同，客户分类 28 十分明确，避免了相互竞争，走错位经营的道路，再加上天河北路一带的商务气氛带动着群楼商铺，临街商铺走向成熟。 413 珠江新城商圈 珠江新城是天河区近几年重点开发的地块，主要以大型高尚住宅，甲级写字楼，以及国际公寓为主。 环境的舒 适，交通方便，而 且 政府行政机构和歌剧院、图书馆、少年宫等文体康乐设施的进驻，为珠江新城商铺带来充足的高端消费人流 消费者的需求，使租售水平维持在一个较高的水平， 其发展前景备受投资者的瞩目。 珠江新城交投活跃的旺铺主要集中在东西两大区域。 东边旺铺区主要集中在华穗路房管局附近、星汇园，及靠近广州大道一带的临街商铺；西边主要集中在跑马场周边、南国花园、金碧华府和新城海滨花园等一些楼盘附近。 据 合富置业成交数据显示，珠江新城的租金比去年上涨了 50%，市场普遍看好珠江新城商铺的发展前景，目前，投资珠江新城。