广州市房地产广州体育花园项目总结报告(编辑修改稿)

广州市房地产广州体育花园项目总结报告(编辑修改稿)内容摘要：

的论证，致使在会所方面的投资过大。 前期策划对会所建议与实际情况对比分析 项目 前期策划 中期策划 目前会所的实际情况 位置建议 大众活动中心 按设计建议 中心花园 规模 约 1 万平方米 按设计建议 约 1200 平方米 经营方式 对外开放经营兼作小区会所 小区范围经营 小区范围经营 功能布置 设置会员卡，功能包括健康护理、运动策划、形体指导功能，设置溜冰场 桑拿、棋牌室、阅览室 未最终确定 二、 体育花园的产品营造和工程配合 （一） 产品营造 体育花园的产品总体来说是一流的、超前的。 但在销售过程中也暴露了不少设计上的不足，为使日后开发的产品更好地适应市场的需求，以下，我司总结了体育花园在产品方面的部分不足： 户型 1） 面积设计还是比较保守， 200 平方米以上单位供应少 体育花园现在的单位设计虽然是以中大面积为主，但景观单位与非景观单位的 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 23 页 面积差别不大。 特别是大面积单 位的供应少，现在全区 200 平方米以上的大单位只有 24 间，基本上是供不应求。 因此，在面积设计上还是比较保守，如第 11 列山景单位的面积均为 170 多平方米，按照客户的需求，这部分单位的面积完全可以设计为 200 平方米甚至更大的户型。 同时，现在大部分的 A102 单位都可以设计为 200 平方米以上的单位，以配合其景观优势。 另一方面，部分景观较差的单位的面积又偏大，如 C4 户型的 01 单位，夹在D3 户型与 C402 户型之间，既不单边景观有不好，但面积接近 170 平方米，总价超 100 万，销售难度大。 现在剩余单位中占大多数的就是这种 单位。 2） 一梯 4 户的户型设计存在问题 体育花园由于受地块及容积率的限制，所以近一半的单位是一梯 4 户设计的单位。 这些一梯 4 户单位的户型设计普遍存在着比较明显的采光通风不足的毛病。 特别是部分二房单位的次卧室和厨房更是“暗无天日”。 作为景观比较理想的第 8 列的 0 04 单位，其主要的观景位置不在生活阳台而在次卧室阳台，这种设计大大削弱了这些单位的景观价值，同时也制约了该批单位的价格提升。 3） 二房单位的设置使整个户型设计美中不足 从提高体育花园的档次以及使项目利润的最大化角度分析，设置一定数量的二房单位是整个户 型设计的失误。 原因在于二房单位的总价低，所吸引的目标客户的档次较低于其他大面积单位，对项目高档次的定位造成影响，也为日后的物业管理留下隐患。 另外，由于这批二房单位在设计、景观上的先天不足，所以其销售价格是全区最低的，发展商在该户型上的利润空间也是最少的。 虽然该批单位的销售情况理想，销售速度也较快，但我司还是建议在再开发高档次住宅项目的时候应尽量避免出现这种与主力户型格格不入的尴尬户型。 若确实难以避免，可考虑两个小户型或两个中小户型作连套处理。 4） 部分户型设计未能体现真正的“以人为本” 体育花园在销售过程中不 断有客户反映户型设计在细部处理不当。 如相当部分客户反映我们的户型设计是“厅大房小”，主卧还可以，就是次卧室的开间较小。 还有景观阳台与工作阳台的功能设置不足，令使用不合理。 又如在厨房的设计上多没有考虑冰箱的摆放位置，使客户在日后入住后还要为这些琐事大伤脑筋。 再 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 23 页 如绝大部分的主卧卫生间的洗手台和浴缸的比例设置很合理，浴缸太短太浅而洗手台则过长。 这些都说明体育花园在户型设计上还没有做到“以人为本”，没有真正站在使用者的角度去设身处地地考虑用户的实际需要。 造成这些问题，也与前期在产品规划设计时对买家的需求研究不足有 一定的关系。 因此在以后的开发中必须要设计有足够的指引，避免类似问题的出现。 其它部分 1） 花园单位 由于体育花园是呈放射状排列，真正能够望得见中心花园的单位并不多。 大部分单位的观景还是以列与列之间的绿化带（也就是首层单位前的绿化用地）为主。 从这个角度考虑，我司是不赞成首层单位带花园销售的。 因为这将损失较大面积的公共绿化且破坏了原有园林绿化的完整性，但事实上最后花园单位还是销售得比较好。 集团公司由于出于经济考虑和解决首层难销售的问题，最后决定销售花园单位。 在销售过程中，这些单位存在以下问题： 测量工作进展较慢，大部分单位不能在销售的高峰期落实具体的面积。 以至不能配合整个的销售进度，未能够为体育花园制造另一销售亮点、热点。 ，令购买的住户担心日后的安全问题。 ，在水电功能等设计方面缺乏指引，出现花园没铺设水管，管井设置在花园内，影响植物种植等问题，在花园单位初期销售阶段影响了销售。 因此可以总结出，只要在设计上考虑周全，例如提供绿化套餐，并对花园加强管理，带花园出售首层单位的方式还是比较吸引和可行的。 2） 住宅入口大堂面积过大，实用性不强 体 育花园大部分的单位均有豪华气派的住宅入口大堂。 这些大堂的面积较大，连走道计算在内达 20 多平方米。 但由于住户在此停留的时间短，如此大的空间就显得有些浪费，不够实用，令住户的分摊增加，降低了实用率。 特别是大堂的顶设计得太大、太高，直接影响了二楼单位的景观和视野。 3） 天台单位的安全性较差 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 23 页 体育花园的部分望天台花园单位原来是楼盘的一大卖点，但在设计上没有考虑其私密性和安全性，窗户设计的太大太低，在级差和管道方面的设计考虑欠周全，对住户日后的使用造成一定的影响。 装修 1） 项目的装修方案基本符合买家要求 体育花园制定的装 修方案基本符合目标客户的要求。 这些对装修有自己要求的买家对这种半套餐式的装修还是比较接受的。 在销售过程中，大部分客户对其没有提出异议。 2） 装修标准的确定时间较迟 在内部认购阶段，装修标准中的部分装修、装饰材料的确定相对滞后，如橱柜、插座、洁具等部分材料在项目开始内部认购还在进行招标工作，牌子、样式、材质还未得到落实。 销售人员在介绍的时候遇到比较大的困难，而由此产生的更大问题就在于部分前期业主对日后所确定的橱柜、浴缸表示强烈不满。 但幸好这部分业主多为集团员工，能够对自己开发的楼盘给予最大的谅解，所以不致于产生更 大的矛盾，若面对的是社会公众买家，则后果会不堪设想。 下表为业主对体育花园交楼标准的满意度。 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 23 页 3） 局部装修材料的选择欠佳 体育花园在厨厕部分的局部装修材料的选择欠佳，如浴室的洁具不够高档大方；洗手盘的台面色泽欠档次且与洗手盘的比例不协调；橱柜没有预留切菜位置等，这些都降低了整个装修标准的档次。 下表为业主对厨厕装修满意度。