广州市商铺市场总体分析(编辑修改稿)

广州市商铺市场总体分析(编辑修改稿)内容摘要：

7 万元 /平方米 )和 100 元 /平方米。 长堤大马路、沿江西路酒吧街曾是旧广州最为繁华的街道 ,而且长堤一带聚集了众多的老字号，如爱群酒店、东亚酒店、大公酒家、海珠戏院、广州市电影院等，这些都是越秀区独有的商业和文化遗产。 在此基础上规划建设长堤、沿江路一带成为沿江路西餐、酒吧风情街，与闻名的北京路步街相互辉映，是广州现时的观 光休闲区。 该区域各家酒吧面积分布以中型酒吧居多，面积分布在 500 平方米以上，清吧经营性质的酒吧面积较小，一般为 80~400 平方米，如爱群爵士吧、清水居、马田音乐咖啡厅；另外，长堤一带的酒吧经营范围较杂，一间酒吧可以兼 (海量营销管理培训资料下载 ) 有卡拉 OK、表演 SHOW、 DISCO 功能，调查显示一般带卡拉 OK 的酒廊占整体酒吧数量的 50%，带卡拉 OK 功能的酒吧面积较大，如龙胜吧占据天字广场 13 整层裙楼约 3000 平方米、 ET太空城 13 层中空约 1万平方米。 流花地区服装市场是全国最大规模的时装批发集散地，共有 14 家大型服装批发市场， 拥有 20 多万平方米的室内营业面积，汇聚了服装经营商户 1 万多家。 由于交通便利，服装品种多，每日客流量达 20 万人次以上，货流量达 40 多吨，年成交额愈 100 亿元以上。 濠畔街鞋材专业街，东起解放南路，西至海珠南路，全长约 650 米，约有商铺 950 间左右。 主要经营的种类有皮革料、鞋底、鞋用木制品、制鞋机械工具、粘胶剂、胶片、海棉条等，经营方式是批发，主要客户是个体专业户，所以并没有形成如站西路那样的专业市场。 但由于这里是传统的鞋材专业市场，虽然规划及市政配套有局限性，市场配套也不足，但由于濠畔街名声在外，现仍有 不少客人前往，成交量都不错。 (一 )分布特征：南北并驾齐驱 荔湾区的现有商铺分布以东西走向的中山七路、中山八路为分界，北面为以服装、电器为主的专业批发市场，如火车站一带的白马、天马服装市场，中山八路一带的童装批发市场、西场电器城等；南面为以上下九路、十甫路为核心的步行街商业，加上荔湾广场、名汇广场、十甫 (海量营销管理培训资料下载 ) 名都、华宝广场等综合性购物商厦，共同铸起老城区的商业旗帜。 从区域商业分布来看，南面依托上下九路步行街，加上众多综合性的购物商厦，成为为荔湾的商业繁茂之地。 但随着 “大广州 ”及 “广佛都市圈 ”概念的形 成，北面依托原有的专业市场，便利的交通，随着新大新的进入及大型娱乐休闲综合场动感小西关的即将开业，加上已开业的康王商业城和即将开业的富力儿童世界，北面的商业氛围正在逐步上升。 (二 )供求特征： “供 ”大于 “求 ” 荔湾区位处广州西部，占据水道交通的要塞，形成了广州的商业重地，即使在目前广州城市中心逐渐东移的趋势下，荔湾区的商业地位依然无可动摇；但由于荔湾区属于老城区，可供开发用地日益减少，房地产开发量亦相对减少，商铺批出量和成交量占全市原八区的比例亦不多：据广州市房管局的统计数据显示， 1998 年至 2020 年上半年，荔湾区商铺批出量为 万平方米，占全市八区商铺批出量的比例为%。 ；荔湾区商铺成交量为 万平方米，占全市八区商铺成交量的比例为 %。 另外，数据显示， 19982020 年，荔湾区的商铺成交量为 万平方米，而 19982020 年上半年，荔湾区的商铺批出量都已达 万平方米，商铺市场仍然呈现出 “供大于球 ”的态势。 (海量营销管理培训资料下载 ) (三 )价格特征：租售价格差距大 荔湾区为传统的商业旺区，然而，不同的地段，由于商业氛围不同，租售价格呈现出 “天壤之别 ”的特点： 以步行街及专业市场最贵，如下九路步行街，其首层租赁价格在 5001500 元 /平方米之间，典型商铺如十甫名都，其首层售价高达 10 多万元 /平方米；专业市场如站南路一带的服装专业批发市场，其首层的租赁价格亦在 600 元 /平方米左右，且几乎爆满，而中山八路一带的童装批发市场，首层的租价在 200350 元 /平方米之间。 另外，据广州市房管局的统计数据显示，从 1998 年至 2020 年上半年，荔湾区商铺成交均价为 21715 元 /平方米，明显比全市八区商铺成交均价 12556 元 /平方米高。 综观荔湾区 19982020 年上半年 的价格走势， 19982001 年一走呈下跌趋势；之所以出现这种情况，原因在于这几年的批出量一直大于成交量。 而由房地产市道整体向暖，自 2002年开始，商铺成交价格止跌反弹，但受供应影响， 2020 年上半年又呈直升趋势，同比上升幅度达 %。 (四经营特色：与区域商业特色吻合 荔湾区的商业经营特色呈现出与区域本身的商业特色相吻合的特点。 如荔湾区，美食和珠宝玉器成为荔湾商业的两大特色。 “食在广州、 (海量营销管理培训资料下载 ) 食在荔湾 ”，西关美食已成为广州的一道招牌，同时荔湾区居民也收藏珠宝玉器的风雅习俗。 因此，综合商场的经营 特色也紧扣区域商业特色，如荔湾广场的二、三、四、五楼及名汇广场的六楼均设有美食城，同时在两个综合商场的首层及负一层亦都定位为经营珠宝玉器等精品。 而中山八路一带的童装批发市场、火车站一带的服装批发市场，亦都秉承其由来已久的经营历史，且不断的 “升级换代 ”。 (一 )分布格局：由西向东 海珠区的商业分布格局正在经历 “由西向东 ”的发展趋势，并已形成时尚购物街和专业市场 “齐头并进 ”的经营态势。 以东晓路和广州大道为分界线，海珠区的商业格局可分为西部传统商业板块，中部商业板块和以琵洲会展中心为核心的东部商业板 块。 海珠区西部的江南西路、江南大道北、昌岗路一带是海珠区传统的商业旺区。 江南西路一直以来都稳坐海珠商业的龙头宝座，荟聚了众多品牌专卖店，是河南最高档，发展最成熟的商业区，赢得 “全国购物放心一条街 ”的美誉；江南大道北的 “婚纱一条街 ”更是成行成市，远近闻名。 受其辐射影响，该区附近的宝岗大道、前进路和江南大道中等地的商业也渐被带动起来，如宏宇广场裙楼商场招来 “新一佳 ”入住，成为宝岗大道最高档的购物中心，前进路的的万国广场亦有 “家乐福 ”撑腰。 而西部沿江地带，海珠区政府亦有意将滨江西路打造成海珠区 “酒吧一条街 ”。 (海量营销管理培训资料下载 ) 由于西部传统商业区域历经多年的发展，随着房地产开发向东拓展，中部、东部的商业正在崛起。 在海珠区中部，地铁二号线的开通让新港城成为地铁上盖物业，百佳将其裙楼商场全部消化，中大布匹市场也升级换代；滨江中路一带则由于连片开发的商品房，其裙楼商铺目前也已形成一定的商业氛围；广州大道南则是海珠区传统的布匹、汽配专业市场，目前也吸引了百安居落户广州大道南。 东部板块，则由于 “琶洲国际会展 ”的落成并投入运营而带动了整个海珠区东部的商业发展。 丽影华庭商业广场则是目前海珠区东部最大的购物场。 除 此之外，会展新城、大家庭花园等新兴商品房的裙楼商铺销售情况都较理想。 (二 )供求态势：供大于求 历史上的海珠区，在广州市内各区里一直担任着 “工业区 ”的角色，区内工厂林立；近年来，随着 “大广州 ”概念的确定及 “城市化 ”进城的加快，海珠区跃升成为中心城区，工厂陆续搬迁，商品房相继拔地而起，房地产市场风生水起，商铺市场的供应量和成交量也一直居于较前列 (海量营销管理培训资料下载 ) (见 “对比分析 ”部分 )。 据广州市房管局的统计数据显示， 1998 年至 2020年上半年，海珠区商铺批出量和成交量分别为 万平方米和 万平方米，占 全市八区商铺的批出量和成交量比例分别为 %和%。 1998 至 2020 年上半的，海珠区商铺批出量比成交量多出 万平方米，形成 “供大于求 ”的局面。 2020 年，海珠区的商铺成交量为 万平方米，占全市原八区的商铺成交量面积 万平方米的比例为 %，比去年同期的%下降了 个百分点。 (三 )价格特征：波动较大 据调查显示，海珠区商铺的租售价格以江南西路一带最贵，其临街旺铺的租赁价格为 350650 元 /平方米之间，首层商铺售价如江南西路润汇大厦 为 2700033000 元 /平方米之间；其次为滨江东路，首层商铺租赁价格在 150250 元 /平方米之间，售价在 2000030000 元 /平方米之间。 总体销售价格方面，据广州市房管局的统计数据显示，从 1998 年至 2020 年上半年 ,海珠区的商铺成交均价为 10141 元 /平方米，明显低于全市原八区商铺成交均价的 12556 元 /平方米，并且波幅较大。 全市原八区各区历年来商铺成交均价较为平稳，但海珠区却呈现出波幅较大 (海量营销管理培训资料下载 ) 的特点：如 99 年比 98 年上长了 %，但比 2000 年下降了 %；2001 年比 2000 年上升了 %， 2002 年又比 2001 年下降了 %；而 2020年却比 02 年下降了 %，下降比率高于原八区的下降比率，其原因在于海珠区不同区域内的价格相差较大，边缘地带明显低于中心范围，但随着房地产开发不断向边缘地带推进，从而拉低了商铺的成交均价。 而 2020 年上半年，随着海珠区房地产市场的不断成熟，琶洲等地商务、商业氛围的不断增加，海珠区商铺价格迅速攀升，为 10141元 /平方注，增幅达 %，明显快速原八区 %的增幅。 (四 )经营特色：专业市场与时尚购物街 “齐头并进 ” 海珠区与珠江北岸的老三区和天河区一江之隔，而由于海珠区原为工业区，生活及消费极为不便，导致坊间流传着 “宁要河北一张床，不要河南一间房 ”的说法。 而如今已今非昔比，随着城建和房地产市场的发展，海珠区已发生了翻天覆地的变化，商业市场亦蓬勃发展，形成专业市场与时尚购物街 “齐头并进 ”的发展态势：江南大道婚纱一条街、中大布匹批发市场、广州大道南布匹、汽配市场等专业市场已经沉积了浓厚的商业氛围；江南西路、信和广场、万国广场、新港城、丽影华庭等时尚购物地带亦为海珠商业添加了抗衡 “河北 ”的法码。 如今的河南市民，购物再也不 用到 “河北 ”了。 白云区是广州老八区中面积最大的区域，覆盖范围广，离广州市中心距 (海量营销管理培训资料下载 ) 离远。 其大部分的地区还属于广州的商业冷落偏远之地，商业氛围还不够成熟，没有大型的、高档次的消费重心，其商铺市场呈一个点状的分布。 以大型的专业市场为主要商业点，加上小区群楼，临街商铺的补充，形成了白云区的商业格局。 (一 )分布特征 白云区的商铺主要是以专业市场为主，主要集中在以下几个区域：三元里到站西路段的皮革专业市场；机场路在广园路段的汽配、月历、化妆品、音像组合而成的专业市场群；黄石路、机场路段的汽配、汽车用品特 色专业街，再加上附近一带的小区商铺市场；白云大道饮食长廊，位于增槎路的农副产品批发市场群；还有规划中的白云新城商业中心，将会是未来白云区商业的集结点。 与广州市中心区域相比，白云区的商业仍然比较分散，缺乏相对集中的地带。 不管是机场路、三元里、黄石路，还是广园路、白云大道附近，尽管有商铺，也有食肆，但基本没有像北京路、天河城等相对集中的商业旺地。 可见，白云区的商业步伐依然走得比较缓慢，但也可以说明，白云区仍然是一片大有作为的天地。 即将启动的白云区远景路商业街项目，白云新城商业中心将会是白云区商业的一个凝 聚点。 (海量营销管理培训资料下载 ) (二 )价格特征 白云区商铺的租金远比市区商铺租价低，呈一个不规则的分布，每一个区域的租金价格根据每个区域内兴旺程度的不同会有很大的差别。 并且市场的整体素质都是无法跟市区商场相比的，基本上是没有一个管理机制，所以这里很多市场的管理费都明显的低，或者并不用收缴管理费，与市区内的商场相比显得比较杂乱。 机场路广园路段的一个专业市场集散地，根据市场的兴旺程度。