年银川市商业地产紫荆花国际中心策划提案商业地产(编辑修改稿)

年银川市商业地产紫荆花国际中心策划提案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

展中心 26000 写字 楼 整层 3950（尾盘价） 恒泰大厦 21000 写字楼 整层 3700 在广泛市场调查的基础上，我们分别就各种物业类型的价值与周边楼盘量化分析如下： 住宅部分：（ J、 H 座） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内 顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 比 较楼 盘 平 均价 格 紫荆花可实现度 综 合 舒 适 便 利 评 价 绿 化 景 观 设备 物业管理 备 注 新区周 边高端住 宅均价 3500 元 /平米 100% 产品规划、户型 地段 交通 生活 上学 外部自然景观、内部景观 电梯 车位 安全 服务 与紫荆花比，好于为“﹢”， 相当于为“ 0”，差为“﹣”。 山湖名居 3500 100% ﹢ ﹢ 0 ﹢ ﹢ 太阳岛 3500 100% ﹢ ﹢ 0 ﹢ ﹢ 蓝山名 邸（ 4 期） 3400 97% 0 ﹣ 0 0 ﹣ 陶然水岸 3300 97% 0 ﹢ ﹣ ﹢ ﹣ 王座 3500 96% 0 ﹣ 0 ﹢ ﹣ 根据上述分析，采用加权平均及对未来紫荆花走势判断， J、 H 座公寓可实现的均价在 35003600 元 /平米 之间是 稳妥 可实现 的。 各楼层均价如下： （考虑到优惠打折，对外执行销售价要比此单价高） 楼层 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 十一 十二 价格 3466 3500 3518 3536 3556 3576 3606 3636 3666 3696 3716 3746 均价 3602 元 /平米 简 装修公寓：（ D、 E 座） 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内 顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 比 较 楼 盘 平 均 价 格 紫荆花可实现度 综 合 舒 适 便 利 评 价 绿 化 景 观 设备 物业管理 备 注 新区周 边高端住 宅均价 3500 元 /平米 100% 产品规划、户型 装修 地段 交通 生活 上学 外部自然景观、内部景观 电梯 车位 安全 服务 与紫荆花比，好于为“﹢”，相当于为“ 0”，差为“﹣”。 新区装 修公寓 均价 3700 100% 君邑公寓 3800 100% ﹢ 0 ﹢ ﹢ ﹢ 山水文园 3600 100% ﹢ ﹢ ﹢ ﹢ ﹢ 城市主场 3800 100% ﹢ ﹢ 0 ﹢ ﹣ 由上表可看出，紫荆花小户型公寓与周边公寓相比有很强的竞争优势，因此，D、 E 座装修小公寓 均价 在 3800 元 /平米 左右。 各楼层均价如下： （考虑到优惠打折，对外执行销售价要比此单价高） 楼层 四 五 六 七 八 九 十 十一 十二 十三 十四 十五 十六 十七 十八 十九 价格 3440 3476 3502 3522 3542 3562 3582 3602 3622 3642 3662 3682 3702 3752 3792 3832 均价 均价 3620元 /平米（毛坯），如果考虑简装（铺地砖，带炉灶油烟机，带卫生间洁具），均价每平米可上调 200 元。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内 顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 写字楼：（ A、 B 座） 比 较 楼 盘 平 均 价 格 紫荆花可实现度 综 合 评价 便 利 评 价 装修标准 配套 物业管 理 备 注 新区周 边高端住 宅均价 3500 元 /平米 100% 产品规划、户型 地段 交通 停车 办事 外部内部装修 智能化、 空调 安 全 服务 与紫荆花比，好于为“﹢”，相当于为“ 0”，差为“﹣”。 新区写 字楼均价 3800 100% 恒泰大厦 3700（整层） 100% ﹢ ﹢ 0 ﹣ 0 和信创展 3950（整层， 12 楼以上） 100% ﹢ ﹢ 0 ﹣ 0 银基 3500（ 整售 ） 100% ﹢ ﹢ ﹢ ﹢ ﹢ 通过与新区几个写字楼楼盘对比，紫荆花优势还是要强于对手，因此可推断出A、 B 座均价在 3800 元 /平米 — 3900 元 /平米之间。 各楼层均价如下： （考虑到优惠打折，对外执行销售价要比此单价高） 楼层 单价 均价 五 3500 3880 元 /平米 六 3586 七 3632 八 3668 九 3704 十 3740 十一 3776 十二 3812 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内 顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 十三 3848 十四 3884 十五 3920 十六 3956 十七 3992 十八 4028 十九 4064 二十 4100 二十一 4136 二十二 4172 二十三 4208 商业一连四均价： 4000 元 （主要考虑分层对三、四 层 销售 难度较大，我司一期主张捆绑销售，只做大户型商铺） 商业户 型分割十分复杂， 四、 付款方式定位 ■ 付款方式策略 通过调查，银川大部分中小企业不愿购买写字楼，主要原因还是资金实力，都不想在房子上压资金，把钱留做公司现金周转。 因此要把那些租赁客户转化为购买写字楼客户，在 付款方式上就要 尽量减少首期款，增大免息分期成数和年限，提供尽可能长的贷款年限。 让他们感觉到买比租划算。 因本项目与周边竞争对手相比，价格会偏高。 因此，唯有给予客户灵活轻松的付款方式和在投资回报上给予客户以较高 的升值预期 ，方是本项目从市场突围的突破口。 具体销售方案是 在首付 40%比例中， 20%可由易大地产提供两年免息贷款（不必支付现金，只开收据，但收据不能留在客户手里） ，其余 60%由开发商全程代办按揭。 这种操作模式 要 特别 注意与购房者签定严格的还款手续，如果出现 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内 顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 不还款，开发商将全部没收原所交的 20%的首付款。 同时发票必须由开发商保管，直到客户还完 20%贷款，退还发票，由购房者与银行发生正常的信贷关系。 销售代表在谈判时，如果是客户有支付能力，则不必采用；如果有部分客户想买而苦于资金压力，我们可使此策略，这样能保证不压房，而能收回该套房 80%的房款。 公寓客户按正常付款方式执行。 五、销售控制策略 易大紫荆花商务中心 在第一次推房源时散售 主要是 B 座 和 D、 E、 J、 H 座一些楼层和朝向稍差的公寓； A 座先做整体考虑，不分开出售；商业优先考虑一连四层整体出售。 写字楼销售 控制 顺序： 整售 —— 整层 —— 大面积 —— 散售 第四章 规划建议 一、 建筑产品规划建议 （一） 总体规划 社区主入口建议 ：设置在新昌西路 理由： ① 新昌路人流车流较大，有利于展示项目形象，形成良好品牌。 ② 位于城市主干道出入社区便捷。 ③ 主入口作为起点轴线，成为联系一期和二、三期的纽带，有利于业主最大限度共享公共配套和景观资源。 社区标志性 构筑物 在主入口或其他明显地方设置导示牌或特色构筑物（如门亭），以加强业主的识别性和居民的归属感以及为外来办事人员提供便利。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内 顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （二） 建筑风格 易大紫荆花商务中心 因其规模大、体量大以及使用功能的重要性而将成为银川新区的重要标志，因而它的建筑外观将直接影响到城市环境景观质量。 易大紫荆花商务中心 写字楼的建筑风格力求简约的手法体现建筑本身所具有的美感，色彩以明快的浅色调为主，采用干挂石材和镀膜玻璃相结合，虚实交换，显示出成熟、大气、稳重，同时在环保节能方面也发挥作用，而不是大面积玻璃幕墙所带来的种种弊端。 细腻 的细部设计体现典雅、高技术的风格。 同时室内采光更充分，视野更开阔。 每栋 写字楼具有独立的双入口和大堂 形象，出行更加方便，形象更加突出，便于业主自身 LOGO 形象的展示。 同时作为紫荆花商务中心的一部分 ， 每栋 楼的立面设计风格一致，保证整体项目的统一和档次。 公寓建筑风格与色彩要与写字楼尽量保持一致，由于公寓的居住群体很挑剔，因此我们在外立面的处理上应注意以下细节： ①空调机位。 预留空调机位要用百叶窗加以掩饰。 ②管道：各种管道包括水管、煤气管、电线管等，要考虑做特殊处理，将管道“隐”起来，使外墙看起来十分简洁 ；涂以同墙面相近的特殊颜色，并贴近墙面，使人感觉不到凸出墙面的管道。 （三） 户型建议 公 寓： 由于 J、 H座建议定位为居家公寓，客户对户型的要求要比单身暂 居性公寓 和写字楼都 高，其户型的优劣直接影响客户的购买决定，在户型设计上，讲究简洁、实用、功能分区合理、科学，因此必须遵循以下几点原则： 1）户型要求实用，减少室内不必要的交通面积，室内布局科学，又不显 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内 顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 局促。 2）室内各功能分区合理，要求动静分开，公共与私密空间分开。 3）功能配置合理完善。 带卫生间的主卧室、玄关、书房、儿童房、衣帽 间、健 身房等空间配置需要同户型面积和目标客户的需要紧密联系起来。 4）户型设计更贴近人性化。 在厨房的设计方面除了一型、 L型，可考虑 开放式，半开放式的厨房设计；还应考虑到厨房操作台的摆放、管线安 装，通风排气条件，体现个性品味。 5）可考虑落地飘窗（打破单纯以阳台作为居室外延空间的局面）和低窗 台设计（即增强了使用空间，又开阔了视野），充分体现人性化设计。 6）楼层平面布局 控制在一梯三户 和一梯两户为宜，面积配比合理。 7）具体对各功能区的要求如下： 起居室： 应宽敞、明亮、通风，有较好的朝向和视野，由于起 居室兼交通功能，所以在厅中的门应尽可能减少，应做到两面临墙没有门，留出足够摆放家具的稳定空间。 若入户为起居厅时，宜在入口处设一过渡空间，以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。 卧 室： 主卧室最好要有好的朝向和景观，大户型的主卧室应带有一个。