年重庆建工白鹤林项目地块价值分析与区域状况初探地块价值分析地产价格(编辑修改稿)

年重庆建工白鹤林项目地块价值分析与区域状况初探地块价值分析地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

能得以完善的基础。 我们看到，本区域居住人口密度大，传统居家与新型居家相混合混合，城市人口与非城市人口混合，本地人与外地人相混合，富裕阶层与失业阶层相混合，城巾化进程正处在发展初期，个别区域呈小片区状或线状成熟化，大片区域 (特别是高速公路沿线 )还待高新区的发展而发展。 就住宅本身功能而言，成熟度已形成。 从建筑形态的存在而言普遍较低档，形式老旧，稍为新式的建筑 (如南方花园 C3C4C5 区、一城新界、帝豪名都等 )也在重复旧有格凋，缺少现代风格的浸染。 建筑功能单 — ，或缺乏有机的联系。 按地块定位和特征 将区 中国最大管理资源中心 域的居住、餐饮、办公、交往等城市生活形态纳入区域现状及成长的趋势。 区域的所谓小区建筑规划理念严重滞后，小区大多简单围合，没有平面空间的收放节奏，也缺乏丰富、现代的、立面视觉及建筑与环境空间的有机过渡和层次感。 区域城市化程度虽高却体现在较低层面上的城市居住特色，街区的景观主要由各个临街业主自发定位装饰，没有明显的主题、定位和街区的现代城市型景观规划，没有真正意义上的高尚住宅区内外空间及及环境的体现。 应该说，就居住者与现状而言，较高档次分布在大石路沿线及南方花花园片区内的住宅区仍然从建筑本身找不到高档次城市化特征，这与居民经济状况强弱的总体分布形成反差 (这里聚集了重庆市的较高收入阶层 )。 （四）、商业功能 从城市化重要标志的商业方面，陈家坪地区有较早形成的临街机电市场，渝州交易城等低档次的初级商业，高新区园区内餐饮、娱乐业已经相当发达。 本区域商业特色吸纳了区域内和外区域的居民，甚至更远的远郊市民前往消费。 （五）、城市功能发展展望 在向高等级城市化发展的进程中，本区域具备天然优势。 谢陈路、石桥铺立交桥、大公馆立交、鹅公岩大桥，打通了大坪、石桥铺、陈家坪、杨家坪区域的交通瓶颈；将形成城市居住、商务、商业的最佳 区域，最容易形成城市受欢迎的住宅区。 地块更有远期重庆高新区建成后，陈家坪作为高新区中心地带的前景，都将成为重庆城市重心西移的利好心理预期。 进而与二郎高新区连成一片。 二、地块区域研究结论 在现有开发项目中居住类的市场状况好于其他项目，无论从对区域人口居住认可度，还是居住氛围的现状看，这里既不具备大型商业的地块属性，又无成型的商务环境，在大量的住宅区即将连城一片时，把握城市化进程与城市街区功能的转型期，维系区域住宅发展的主流，使地块的居住属性，既从社会口碑上，又从城市发展进程上获得其必然归宿。 也即，住宅 是主流，城市景观为重要辅助属性，适当的商务与适度的社区（生活）商业配套是其补充。 三、地块街区功能综述 中国最大管理资源中心 地块所处位置决定了相邻街区功能特征，同时附属于地块区域的城市功能。 因项目在距离陈家坪方向（主要直入交通要道），分别还有大川傲达项目、一城项目，同处于成渝高速公路一侧，都面临退道路红线 66 米绿化带的规划约束，这意味着本地块的街区功能属性不应各自为政地孤立考虑，成熟的做法应当是站在共同市场的角度，进行统一规划、统一开发，相互呼应自成体系，达到规划一片、开发一片、美化一片的城市经营境界，方有利于社会效益和经 济效益的双赢。 为达致本地块价值的最大化，辅助商业门面的设置是同一片区内开发商均会重点考虑的因素，但地块位置特征同时制约作商业经营的类别与容量，如何吸引除片区地块固有居住人群以外的其他人流，直接影响商业铺面的价值与经营。 参照现代城市发展与现代城市设计理论，本地块只有立足于城市休闲商业文化区的功能定位，形成区域的城市公共功能区别，在人流驻流、聚集方面，靠新的人气与公共活动空间形成独具一格的新的城市街区功能才具有经济价值和社会价值。 四、地块的街区功能配合 针对地块确立的居住功能为主导，则相应公共功能区，以休 闲活动为主与大街区的交通功能、商业文化功能结合。 于地块北面（临成渝高速路）的自然高差设置地下车行通道并做平台绿化，平衡地块直入交通人车分流问题及绿化带退建筑红线的用地损失。 同时，地块商业街区功能不仅要考虑临近地块周边项目的整体商业氛围形成的街区有利条件，而且应从属于居住功能和街区人流节点相适应的要求，并不扰乱居住区特色。 综上所述，地块的街区功能主要设在地块的北面，以大众休闲商业街区为主要特色功能。 当该片区 3000－ 4000 人入住后带动这里的休闲消费形态时，周边居民将受到极大。