上海金贝培训手册

上海金贝培训手册内容摘要：

注销。 不论贴多少枚印花税，都要将税票予以注销，印花税票注销后就完成了纳税手续，纳税人对纳税凭证应按规定的期限妥善保存一个时期，以便税务人员进行纳税检查。 对有些凭证应纳税额较大，不便于在凭证在粘贴印花税的，纳税人可持证到税务机关，采取开缴款书或完税证缴纳印花税的办法，由税务机关在凭证上加盖印花税收讫专用章。 什么是契税。 购房者如何纳税。 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受 人征收一次性税上海金贝朝刚贵邦专案 第 13 页 共 62 页 收。 它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。 征收范围及纳税人。 由购买、承典、受赠或交换房屋及土地使用权的单位和个人交纳。 税率。 1997 年 4 月 23 日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为 3%、 5%。 具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。 北京市确定的税率为 4%目前为推动居民住房消费，按 2%税率减半征收。 什么是公共维修基金。 公共维修基金如何交纳。 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。 单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。 1999 年购房的职工，购房人按每建筑平方米 26 元、售房单位也按每建筑平方米 26 元的标准交纳公共维修基金。 从 2020 年 4 月 1 日起，公共维修基金的交纳标准调整为：购房人按成本价基价的 2%，售房单位按多层住宅售房款的 20%、高层住宅售房款的 30%的比例，筹集公共维修基金。 商品房的公共维修基金由购房人在购房时交纳，比例为购房款的 2%。 / 收入证明是否必须由正规单位出具。 贷款银行只需提供您现就职单位经年检的有效企业 法人营业执照，及该单位为您出具的您个人收入证，而不存在必须在正规单位工作和非正规单位工作的区分。 什么是“转按揭”。 “转按揭”的实质就是个人住房转按揭贷款，个人住房转按揭贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。 “转按揭”的实质是已购房产的借款人主体的变更。 也就是说购房人在未还清贷款时，可以转让或出售该房产；买入该房产的人，又可以向银行申请二手房贷款。 购房者也可以在收入 低、偿还能力不足时购买较便宜的住房，待收入提高、偿还能力增强后，将第一套房转卖给他人，再购买条件较好的住房。 发生“转按揭”情况主要有两种：一种是借款人无力偿还贷款，房产转移由银行进行处置所发生的贷款主体的变更；另一种则是由房产的转让发生了产权关系变化，使贷款主体也发生改变。 变更借款人的简称“转按”，延长原借款期限的称为“加按”变更抵押物称为“换按”。 如何办理“转按揭”。 目前，个人住房转按揭一般是发生在同一银行之间，其中，中国工行北京市分行“转按揭”操作具体程序为： 首先是银行将重新审核“按揭房 ”的合法性，并按照新买主的收入，情况，重新审核新买主也就是新的借款人的还款能力，并确定新买主的贷款金额、期限和利率。 其次是银行核实新的保证人资格或落实新的抵押物。 第三，新买主经审核合格后，如果转让的房屋产权证还没有办理，那么新买主可与开发商签订新的购房合同；如果房屋产权证已经办理，那么新旧买主可直接签订购房合同。 第四，如果新买主用新购置的房产作抵押，则须重新为抵押物办理保险。 上海金贝朝刚贵邦专案 第 14 页 共 62 页 第五，银行与新买主就新的贷款金额和抵押物重新签订借款合同、保证合同、抵押合同，办理抵押登记手续 ，发放贷款。 同时，终止原借款合同，收回原贷款，撤消原抵押登记手续。 “转按揭”时需要注意些什么。 购房者在办理“转按揭”时，由于按揭贷款购买的商品房已经在房管部门设定抵押，所以当发生二次转让时，首先需要征得抵押权人银行的同意；其次，在完成第二次交易后，银行发放贷款与房屋产权过户之间存在时间差，银行在办理转按揭的过程中存在一定风险。 另外，借款人申请个人住房“加按揭”贷款时，该借款人在工商银行办理的个人住房贷款时间应超过1 年，且有稳定的收入来源，能够按期偿还贷款本息。 抵押物必须为现房，并且借款人对抵押 房产具有合法、完全的产权。 此外，如果原贷款有连续两次 (含 )以上违约记录，那么该借款人将不能再申请加按揭贷款。 另外，借款人所能获得的个人住房加按揭贷款额度加上原贷款余额之和，不能超过原住房购置金额或评估价值的 70%，商用房不超过 50%。 未取得产权证如何办理“转按揭”。 如果购房人还未还清购房贷款，并且还未办理房屋产权证前，那么需要办理再转让时，该购房人需要与开发商之间签署中止买卖合同的协议，由新的购房人与开发商签署新的买卖合同，同时银行对新的购房人资信进行审查后，由贷款银行与新购房人签署新抵押借款合同，同时 中止您与贷款银行之间的抵押借款合同。 办理了按揭贷款的住房能否拿到房屋产权证。 按揭贷款只是购房方式的一种，并不影响购房者所购买房屋产权证的办理，只是在取得产权证后，需要与贷款银行办理他项权证，在他项权证办理完毕后由贷款银行收取，该房屋产权证取得后由业主自己收取。 房屋的居住时间有无年限限制。 一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。 但对于该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。 业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。 住宅用地的土地使用时间为 50— 70 年，自开发商取得该土地使用权证书之日起计算。 在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回，业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 什么是复式住宅。 复式住宅是受跃层式住宅启发而创造设计的一种经济型住宅。 这类住在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个 米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅 (复式为 米，而一般跃层为 米 )，复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用，户内设多处入墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层的地板。 因此 复式住宅具备了省地、省工、省料又实用的特点，特别先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既满足了隔代人的相对独立，又达到了相互照应的目的。 上海金贝朝刚贵邦专案 第 15 页 共 62 页 虽然复式住宅在设计施工和使用上有面宽大、进深小、部分户型朝向不佳、自然通风采光较差，层高过低、隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差等缺点，但这种精巧实用的住宅类型，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然会成为住宅市场上的热销产品。 什么是公有住宅。 公有住宅，在我国也称公产住房、国有住宅。 它在指由国家 (中央政府或地方政府、城市政府 )以及国有企业、事业单位投资兴建 、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权 (拥有权、占有权、处分权、收益权 )归国家所有。 公有住宅主要由本地政府建设，主要向本城市居民出租出售；由企业建设的住宅，向本企业职工出租、出售。 什么是跃层式住宅。 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。 这类住宅的特点是，内部空间借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。 跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不 好，也可通过增大采光面积弥补，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 不足之处是安全出口相对狭小。 在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。 近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。 什么是住宅辅助面积。 辅助面积是指住宅建筑各层平面中不直接供住户生活的室内空间净面积，包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 单元式住宅： 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式：通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，一般多层住宅每个楼梯可以安排 24 到 28 户。 所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。 商品房的结构： 售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。 期房： 是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。 消费者在购买期房时应签商品房预售合同，现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。 房屋的开间： 是指房屋的宽度；房屋的进深： 是指房屋的实际长度：房屋的层高：是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度：房屋的净高：是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 商品房建筑容积率： 是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比；建筑密度是指覆盖率，即项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地面积之比；绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 商品房的起价： 是指商品房在销售时各楼层销售价格中的最低价格；均价：是指商品房在销售价格相加之上海金贝朝刚贵邦专案 第 16 页 共 62 页 后的和数除以单位建筑面积的和 ，即得出每平方米的价格；预售价；是指商品房预售价格。 低层房： 是指 1 至 3 层的楼房；小高层房：是指 9 至 11 层高以下的楼房；高层房：是指总高在 12 层以上的楼房。 商品房的使用率： 是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。 商品房的变频供水： 是指居住在楼房的居民生活用水直接来自设立在小区的变频泵房输入输出。 水景商品房： 是指依水而建的房屋； TOWNHOUSE： 也叫连排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街连排而建的市民城区房屋。 住宅建筑平面图： 是按一定比例绘制的住宅建筑的水平剖面 图，通俗的讲，就是将一幢住宅窗台以上部分切掉，再将切面以下部分用直线和各种图例、符号直接绘制在纸上，以直观地表示住宅在设计和使用上的基本要求和特点。 住宅的建筑平面图一般比较详细，通常采用较大的比例，如 l： 100、 1： 50，并标出实际的详细尺寸。 也有的小比例住宅平面图并不用专门的符号标出内部附置设备，这种图是供设计建设施工人员使用的。 一些房地产开发和销售企业，为了使购房者更全面地了解住宅基本情况，往往在平面图上再描绘室内应配置家具的尺寸和空间位置，有的还用颜色加以区分显示。 注意，在平面图上窗的开启方式以及水、 暖、煤气立管的位置一般不表示。 住宅建筑立面图： 是按照一定比例绘制的住宅建筑物的正面、背面和侧面的形状图，他表示的是住宅建筑物的外部形式，说明建筑物长、宽、高的尺寸，地面标高，层顶的型式，阳台位置和形式，门窗洞口的位置和形式，外墙装饰的设计形式，材料及施工方法等等。 在绘制方法上一般用线条白描，也可添加明暗以示一定的立体感。 住宅建筑剖面图： 是指按一定比例绘制的建筑物竖直 (纵向 )的剖视图，即用一个假想的平面将住宅建筑物沿垂直方向像劈木柴一样纵向切开，切后的部分用图线和符号来表示住宅楼层的数量，室内立面的布置，楼板、地面、墙身、基础等的位置和尺寸，有的还配有家具的纵剖面图示符号。 住宅建筑透视图： 表示建筑物内部空间或外部形体与实际所能看到的住宅建筑本身相类似的主体图像，它具有强烈的三度空间透视感，非常直观地表现了住宅的造型、空间布置、色彩和外部环境，一般都是在住宅设计和住宅销售时使用。 从高处俯视的透视图又叫做“鸟瞰图”或“俯视图”。 住宅透视图一般要严格地按比例绘制，并进行绘制上的艺术加工，这种图通常被称为住宅建筑的表现图。 一幅绘制精美的住宅建筑表现图就是一件艺术作品，具有很强的艺术感染力 六、标的方块及现场操作 公交路线：起止路点、线路名称、各停靠站点名称 医院：小门诊部、专业医院、综合医院； 学校：幼儿园、小学、初中、中学、中专； 银行：最近银行及主要银行分布； 菜场：菜场分布位置； 上海金贝朝刚贵邦专案 第 17 页 共 62 页 超市、商场：小区周边便利超市及大型超市； 酒店：包括餐饮及住宿； 娱乐场所：各类娱乐场所分布图。 标的的目的是为了业务员了解社区周边的生活机能，能熟练地为顾客介绍及解释周遍环境。 七、市场调查概述 1 、市调目的：通过市调了解本案周边楼盘的分布及情况，掌握本案周边环境、生活配套等设施，交通走向。 了解竞争楼盘的优略势及销售情况，做到知 己知彼，百战百胜。 市调要求：每人调研所有规定楼盘，并收集资料，针对每个楼盘填写市调报告，市调结束后攥写有质量的市调报告。 市调报告内容： *竞争楼盘的基本资料： O 地理位置 O 发展商、行销商 O 联系电话 O 占地面积 O 商铺总建筑面积 O 建筑楼层 O 工程进度 O 交房日期 O 价格范围 O 销售率。