年许昌潩水河畔住宅地产项目可行性分析报告公寓住宅(编辑修改稿)

年许昌潩水河畔住宅地产项目可行性分析报告公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

群与豫东南传统农区的中继站，成为豫东南农区推进农业现代化和农区工业化的示范城市。 构想  许昌文化产业的发展，一要培育城市文化；二要发挥传统文化资源优势，大力发展文化旅游业；三要培育主导文化产业，尽快形成结构合理、优势突出、特色鲜明的文化产业体系；四要深化文化体制改革，增强文化产业发展活力。 许昌要通过文化事业和文化产业、城市文化和农村文化、传统文化和现代文化的协调发展，打造人文许昌。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房 地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17 目标 近年来，许昌以创建国家园林城市为目标，大力开展园林绿化工作，先后辟建了 48 处公园、游园绿地，完成了清 潩 河、护城河等 7 条河流的开挖清淤绿化工程，建成了一片森林、两条长廊、三条景观带，全市园林式单位、园林式居住区分别达到 175 个、 46个，建成区绿地由 2000年的 616 公顷增长到目前的 1364 公顷，绿化覆盖面积也由 736 公顷增长到 1536 公顷。 2002 年，我市获得省级园林城市称号， 2020 年，获得河南人居环境奖， 2020 年被正式命名为“国家园林城市”，使 许昌 成为河南 省 6 家国家园林城市中的一家。  城镇基础设施日趋完善。 近 5 年来，市区先后建成了 10桥、 10 路和环城快速公路，人均拥有道路面积 12 平方米，市区初步形成了四通八达的城市交通网络；建设供水管网 200 余公里，供水覆盖率达 94%；城市主次干道污水管网基本环通，污水处理率达到 90%；投资 6000多万元，铺设燃气管网 60公里，发展用户 1700 余户；融资 2000 多万元，新增和更新公交车辆 200余台，营运线路总长度达 280 公里，年接待乘客 1500 万人次，基本满足了市民乘车需求。 全市小城镇道路通车里程已达 496 公里，现有桥梁 143 座、照明路灯 4240 盏、排水管网 178 公里。  老城区改造和新城区开发协调进行。 老城区成片改造工作稳步推进，拆迁面积累计达 万平方米，腾出建设用地 1593 亩，新建许继花园、中房游园小区等 10处居民住宅小区，居住环境大为改善。 东城区各类入区项目达 142个，总投资 168 亿元，已完成投资 45亿元；整理出让 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房 地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 土地 6100 亩，实现土地成交额 6 亿元；建成道路 11条，总长 40公里，大桥 3 座，完成了与老城区道路交通的衔接，绿化、亮化等配套基础设施完善，“五横三纵”的主干道路框架已经形成，一批支路网正在加紧建设。 东城区水 系框架基本构成。  东城区、经济技术开发区、各县（市、区）建设也取得了很好的成绩。 东城区投资 77万元建设 4 座公厕和两个垃圾中转站，投资 17万元购置了洒水车，投资 24 万元在辖区主干道设置 300 个果皮箱。 经济技术开发区完成基础设施投资 900万元，对市政、道路、环卫、公用设施等进行维修和完善，新建了清泥河橡胶坝、开发区生态园、运粮河公园、世纪帆雕塑和清泥河百亩景观林带等，建立了近 400亩的绿化苗木培育基地。 禹州市 2020 年 10 月份通过了省级园林城市验收，完成了植物园二期扩建工作。 东城区行政中心、公职人员住宅小区、科 技文化中心“三大工程”已完成资金投入 8502 万元，全年经营城市资金投入 3 亿多元。 长葛市总投资 4641 万元的第二水厂工程已基本完工，高速路引线排水管网工程已铺设污水管道 280 米。 该市还对市区 1012 座各类窨井设施、4800 余处道路坑槽及城区损坏的盖板、排水管道进行了维修，确保城区市政设施完好无损。 魏都区新建改建水冲式公厕 30 余座，投入绿化专项资金 500 多万元，新增绿化面积 1174 亩。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房 地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 四 项目周边区域分析 （ 不详 ） 五 许昌 市房地产市场发展分析 市房地产市场总体分析 目前， 许昌 市商品房开发与销售 仍 呈现出强劲发展势头，与此同时，商品房价格也是 从 2020年 上升中 略有下降。 但整体均价仍然保持了较高态势 ，并继续呈上升 趋势。 目前价格保持在 20003000元之间，仍有较大的上升空间。 根据 相关 分析 许昌 市房地产市场的发展趋势为：  居住舒适化、现代化的趋势开始出现  许昌东 部 、北部 区域将是房地产发展的热点  生态和健康概念将是住宅物业销售的主流  许长 一体 、郑许一体 城市圈触发新一轮开发潮 ，并将带动北区的迅速发展 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房 地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 20  许昌 房价进入市场调控， 并略受影响  全国及省会 中 大 型 房地产商 陆续 进入 许昌 ，引领 许昌 房地产发展进入规模化、现代化  进入大力推行集中成片开发、结构丰富、环境优良、配套设施齐全的小区 房地产 市场供需分 中管网房 地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 21 中管网房 地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 22 50  许昌 目前在售楼盘较少，据上表格分析， 4月份之前在售楼盘仅 7个。  在售楼盘主要集中于许昌老城区及东新区  在售总面积仅 132213㎡ ，市场供应总量不大  14月份， 销售均价仅 2020元。 价格在 3月份有大幅上升，但成交套数下降， 4月份价格略有下降，成绩较量迅速上升。 说明 22002300元之间的这个价格带还是许昌市场目前普遍能够接受的价格。  总体分析，许昌 2020年之后的地产市场仍然呈现疲软状态，但略有上升趋势。 市住宅发展总体分析  通过对 许昌 市房地产业的 分析 及 许昌 市对未来房地产市场的发展规划 分析 ， 认为 许昌 市房地产业进入 上升 发展时期，房地产开发规模不断增大，房地产交易日 渐 活跃，房地产业对财政收入的贡献将逐年提高。  许昌 市房地产市场要实现供求基本平衡，改变目前市场供求结构单一的局面，大力推进环境优雅、舒适休闲型住宅商品；住宅结构合理，实现高档商品房，普通商品房和经济适用房及廉租住房比例协调发展，实现“户均一套、人均一间、功能配套、设备齐全”的发展目标。  目前， 许昌 城区人口约 446万左右 ，其中城区人口仅 38万。 随着城市化建设不断发展，自然人口不断增加，城中村的逐步消除，旧城改造、周边县、市人口的进入、外来 投资者的增加，无疑会扩大 许昌市住宅需求。 加之现在 许昌 市城区近年来住宅开发面积每年逐步增 中管网房 地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 24 长，投入市场的住宅基本上被市场消化，显现出住宅需求大且具备强劲的消费能力。 市政府对房地产的总体发展规划设想：  通过几年的连续开发建设，达到形成住房需求者尽其能，购其房，形成各类住房需求稳定，良好的住房供需体系  适应新时期居住理念，提高住宅品味，努力打造山水园林型、优雅休闲式的住宅小区，扩大住房需求  大力推行集中成片开发、结构丰富、环境优良、配套设施齐全的小区建设，今后的住宅建设规模应控制在 10万平方米以上。  推动城市化建设，根据 许昌 市城市规划发展要求，合理分布商品住宅建设  随着郑许，许长一体化的 战略 规划， 许昌、长葛 两地中间地带要作为普通商品住宅小区规划重点，一是可利用两地中间空置点，二是有利于城区一体化发展  为适应 许昌 市山水园林城市 、文化城市 、中原城市群集核 等 建设目标，优化城市环境，提高城市品味， 富有文化特色旅游地产、复合地产将是城市一体化发展的一种趋势 !  小区建设应充分利用现有的山水布局，建造别致优雅的人文景观，合理体现休闲 旅游 的特色，城市发展增添了一道亮丽的风景 六 ． 土地市场 分析 中管网房 地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 25 （数据不详） 七 ． 项 目 SWOT分析 (S) (1) 景观资源极佳 本项目位于市中心一个未开发的原生态区域，区域内有 河流、湖泊众多。 项目 周边 ，绿水潺潺，自然植被好，空气清新，无工业污染，景观资源极佳。 (3) 项目规模大，有发展空间 本项目占地面积达 8000亩， 分三期开发， 为发展商提供了可持续发展的空间。 (4) 项目 所处位置发展前景开好 项目处于许昌北部，许昌市打造中原城市群“集核”的战略。 势必城市框架北扩。 许长一体化的战略启动，势必带动板块升级。 (5) 项目性价比好 许昌作为河南 省 首批 地级市 ，虽然经济持续增长，但 发展速度 相对较慢，起步较晚， 潜力较大。 (6) 许昌 市城市发展速度快 目前， 许昌 市在 中原 城市圈中处于发展和增长速度 均比较 靠 前 的城市，具有城市活力和较大发展空间。 为项目的建设档次奠定了基础。 (7) 许昌 市收入水平和货币储蓄增长快 许昌 市人均收入水平和货币储蓄增长较快，有潜在的消费需求，为我们项目的销售提供了强大的客源。 中管网房 地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 26 (8) 可从 政府较大支持 政府急于改善 许昌 环境， 本项目无论从城市发展的战略意义，还是项目本身，无疑都要应该获得政府的大力支持， 配合本项目的开发。 从而在项目的配套政策等方面，可以争取较好的条件。 (9) 未来城市人口增长速度较快 许昌目前城市人口 446万， 城区人口仅 38万， 未来几年仍将在 %的增长速度增加。 住房需求势必也会随之增长。 (10) 土地资源稀缺 本项目所在地块是 许昌市北 区 少有 一块大宗储备土地，土地资源的稀缺，决定了该地块巨大的升值潜能。 (11) 基础设施投资少 本项目是在目前的 城北板块 中心，在政府 许长一体化的发展规划 ，势必要首先解决 周边配套 ，大大减少了我们在开发项目初期在基础配套设施的投入。 (W) (1) 生活配套设施量大 周边生活配套 相对欠缺，需要我们进行相应的配套建设。 (2) 广告拓展费用高 所开发区域为 城北新版块 两侧，人流形成和商业氛围的建立需要 市场培育，广告拓展费高。 (3) 时机欠佳。