年莱芜市莱钢樱花园小区弹药库及原黄建预制板厂区域改造工程住宅楼项目可行性研究报告(编辑修改稿)

年莱芜市莱钢樱花园小区弹药库及原黄建预制板厂区域改造工程住宅楼项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

存在一定缺陷，已经越来越不能满足较富裕阶层的要求，莱钢樱花园小区（弹药库 及原黄建预制板厂 区域改造工程）住宅楼 项目可研报告 11 莱芜衡泰工程管理咨询有限公司 新房市场需求潜力比较大。 （ 2） 城市建设步伐加快，城区面积扩大，城镇人口迅速膨胀，为房地产开发提供了载体。 （ 3） 收入的不断增长，为购房提供了经济基础。 2020年城市居民人均可支配收入 11588元 ,增长 %；人均消费性支出7638 元 ,增长 %。 农民人均纯收入 ，增长 %。 人均消费性支出 3140元，增长 %。 城市居民恩格尔系数%，农村居民恩格尔系数 %。 城乡居民人均储蓄 12578元，比上年增加 2104 元。 从供给看，良好的经营业绩为开发商持续增加投入提供了可靠的资本保证。 据初步测算，全市完成建筑业总产值 ，增长 %。 全年房屋建筑施工面积 万平方米，增长 %；房屋竣工面积 万平方米，其中住宅竣工面积 万平方米。 考虑到结算迟缓、预售房未纳入销售等原因，商品房供销基本平衡，产销两旺 房地产企业对行业发展态度乐观，企业家信心足。 从市企调队今年一季度的房地产景气调查数据来看，我市房地产业景气 指数一直处于非常景气区间，在工业、建筑业、交通运输及邮电通信、批发零售贸易餐饮业等行业中独领风骚。 可见 “ 乐观 ” 、 “ 看好 ” 仍是我市房地产企业对本行业的判断与预期，企业家对投资房地产业信心足。 莱钢樱花园小区（弹药库 及原黄建预制板厂 区域改造工程）住宅楼 项目可研报告 12 莱芜衡泰工程管理咨询有限公司 第二节 市场风险分析 项目决策时，应充分考虑各种风险，并在实施和经营中注意防范和控制风险，这样不仅可以改善决策分析工作并提高风险意识，而且在降低投资风险方面将起到事半功倍的效果。 建设风险 本项目工程建设施工阶段的风险，主要包括自然条件、新工艺带来的挑战、工程变更等风险。 自然条件风险主要表现在两个方面：一是 由于自然条件的复杂多变，容易发生严寒、酷暑、多雨、塌方等对工程质量、进度和投资的影响。 二是当地出现的异常地质、气候、水文等不可抗拒的自然灾害。 规避以上风险的主要策略有搞好水文地质勘探工作、搞好项目建设的招标工作、做出工程施工进度的详细计划，购买工程保险进行风险转移等。 政策风险 目前，我国在 房地产开发行业 出台了大量的行之有效的政策，保障该种类市场的良好经营，并发挥了一定的作用。 但是，还有很多薄弱环节有待加强，仍需要全社会、全方位的共同努力、多策并举。 外部环境风险 外部的自然环境、社会环境、 经济环境和政府的相关政策等因素的变化，也可能引起风险。 莱钢樱花园小区（弹药库 及原黄建预制板厂 区域改造工程）住宅楼 项目可研报告 13 莱芜衡泰工程管理咨询有限公司 该项目所在位置交通便利，环境优美，将能够给 房地产开发商 提供一个方便的 开发 环境，增加该项目的收益。 但仍要注意和周围人文环境以及市场政府的衔接，避免形成矛盾，规避不必要损失。 其他风险 随着钢材价格的不断升高，产品成本不断增加，导致产品价格波动，从而给投资者带来风险。 总之，应提高风险意识，实施风险控制，以尽可能低的风险成本来降低风险发生的可能性，并将风险损失控制在最小程度。 第三节 项目市场需求及价格分析 一、项目的市场前景分析 通过 对莱芜市房地产行业的研究分析，我们认为该项目市场定位 以 人为中心，以整体社会效益，经济效益与环境效益三者统一为基准点，以现代生活方式为导向，通过对 居住 环境的营造，使消费群体在日常生活中体验一种新的生活方式；突出文化氛 围与绿色环境，以特色景观设计为主题 ，让本项目成为城市居住最佳选择地。 销售对象主要定位于莱钢集团职工 ，销售对象 工作 稳定 ，收入较高。 通过市场调查，可以预测未来几年 钢城区 房地产市场的形势依然良好，支撑房地产市场走势的因素主要有以下几个方面： 莱钢樱花园小区（弹药库 及原黄建预制板厂 区域改造工程）住宅楼 项目可研报告 14 莱芜衡泰工程管理咨询有限公司 ⑴ 莱钢经济的快速、平稳发展，不仅使得职工的生活水平有了较大 的提高，也带动了周边地区的经济发展。 房地产业作为经济发展先导性和基础性的产业，效果最先显现出来； ⑵ 随着福利分房制度的取消，商品房已经推行；莱钢职工的购买能力和价格承受能力逐步增强，周边村落部分人员也有较强的购买潜力； ⑶ 随着莱钢经济的发展、规模的扩大，莱钢人口的增加（包括外来人才的涌入），扩大了对住房的需求； ⑷ 莱钢旧有的生活小区由于建设年代较早，面积、户型和配套设施等已经陈旧落后，不能适应居民现代生活的需求。 居民的住房消费观念从“经济性”到“舒适性”的转变，从“小户型”到“大户型”的转变，推动了房 地产市场的发展； ⑸ 部分莱钢职工出于对子女未来安置的考虑，预先购房； ⑹ 部分莱钢职工基于对未来几年房地产市场的良好预期，进行置业投资； 正是由于以上因素的存在，带动了近期房地产市场的热销和房地产价格的走高，并且这种趋势在未来的几年之内不会停止。 因此，本项目市场前景广阔，销售前景看好。 二、市场定位 据莱芜市目前房地产市场的调查情况分析，莱芜市房地产市场高档住宅竞争性在价格比上相对比较薄弱。 莱城除了新东方华庭和福莱佳园作为中高档住宅已具备规模化，具备浓厚的商业氛莱钢樱花园小区（弹药库 及原黄建预制板厂 区域改造工程）住宅楼 项目可研报告 15 莱芜衡泰工程管理咨询有限公司 围、地理优势以外，其他的住宅小区相对较缺乏。 相比之下，钢城区的房地产业显得相对低靡，已建设完成的“莱钢金鼎花园小区”，以及正在建设中的“御龙湾小区”多被莱钢集团职工购买，价格控制在 2600 元 /平方米左右，仍然无法满足钢城区城镇居民的购房需求。 因此，以优良的建筑品质、适宜的价 格强力入市，营造销售上的破竹之势， 满足钢城区居民的购房欲望。 另外，莱芜市根据城市规划发展的趋势，本项目传统的商业区地位将会加强。 项目建设地点紧靠莱钢集团，周边多为政府相关部门，具有良好的社会环境； 莱钢医院、 钢 城区医院、 莱钢一中、莱芜市第四中学给项目带来得天独厚的优越条件， 给居民 医疗、 子女上学提供便捷， 使之更具人文特色。 三、市场价格分析 目前，钢城的高档住宅均价基本在 2600 元 /平方米 以上 ， 本项目将以有竞争力的 销售价格 和高品质来吸引客户购买 ， 加之销售对象 较为确定，主要针对 莱钢集团职工 ，价格走势看好，综合该地段城市规划的情况分析，本项目住宅楼平均售价在 2600 元 /平方米左右，应该具有很好的销售前景。 第 四 节 建设规模 根据莱芜市新一轮城市总体规划，并充分结合上述市场需求情况分析、建设用地条件及周围环境与规划的土地面积， 本着节约土地，合理优化开发土地资源的目标，结合钢城区实际情 况，莱钢樱花园小区（弹药库 及原黄建预制板厂 区域改造工程）住宅楼 项目可研报告 16 莱芜衡泰工程管理咨询有限公司 确定本项目建设规模为： 建设用地面积 亩，总建筑面积 平方米，其中多层住宅建筑面积 平方米，高层住宅建筑面积 平方米，商业网点面积 平方米，项目建设完成后总入住户数达到 160户。 莱钢樱花园小区（弹药库 及原黄建预制板厂 区域改造工程）住宅楼 项目可研报告 17 莱芜衡泰工程管理咨询有限公司 第 四 章 建设地点和建设条件 第一节 建设地点 拟建的“ 莱钢樱花园小区（弹药库及原黄建预制板厂区域改造工程） 住宅楼 项目 ” 位于 莱芜市 黄庄洪沟村西，力源大街南，樱花园小区内。 该区域位于钢城区重要发展地段，环境因素优越，周边便利的 交通给小区的开发提供了有利条件。 无论从居住环境还是外部条件来看，都 是 理想的入住场所。 第二节 建设条件 一、 气象 莱芜市位于泰山东麓，东经 1171939。 1175839。 ，北纬360239。 363339。 ，北邻济南，东邻淄博，西邻泰安。 总面积 平方公里。 莱芜气候属暖温带大陆性季风气候，四季分明，年平均气温 ℃，降水量 毫米，无霜期 204 天。 春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。 多年平均降水量为 715毫米。 全年主导风向为东北、西南风。 二、 地温与冻土 区内年均地温为 ℃，地面温度的变化趋势是：春季地温开始逐渐升高，夏季最高，平均地温在 27℃以上；然后地温开始逐渐下降，冬季最低，平均地温在 0℃以下。 1 月份地温均莱钢樱花园小区（弹药库 及原黄建预制板厂 区域改造工程）住宅楼 项目可研报告 18 莱芜衡泰工程管理咨询有限公司 在 ， 4月份均在 ℃以下， 7月份平均达到 ℃，10 月份均降至 ℃以下。 三、 配套条件 给排水 项目区位于莱芜市钢城区自来水公司供水范围内，本项目拟采用自来水公司提供的自来水；利用城区已有雨、污干管，可就近排入。 供电 莱芜市电力供应充足，用电有保证。 燃气和供热 城区敷设有燃气和热力管道，项目 用气和供热比较方便，本项目可根据需要灵活考虑气源和热源。 通讯 钢城区通讯网络已经健全，网通、铁通、联通、电信等通讯网络部门均可供选择并能保证项目通讯网络的需要。 交通 项目位于 钢城区 力源大街 南 ，方便的交通条件为居民出行带来了便利。 四、 工程地质条件 本项目区址内地质情况满足本项目建筑要求，地下水对钢筋无侵蚀性。 建议项目承办单位尽快组织对建设场地进行详细的地质勘探，提出工程地质报告，为土建工程设计提供依据。 莱钢樱花园小区（弹药库 及原黄建预制板厂 区域改造工程）住宅楼 项目可研报告 19 莱芜衡泰工程管理咨询有限公司 第 五 章 规划设计方案 第一节 规划设计依据 《中华人民共和国城市规划法》 《城市规划编制方法实施细则》 《城市居住区规划设计规范》 （ GB5018093） 《城市道路交通规划设计规范》 （ GB5022095） 《住宅设计规范》 （ GB5009699） 《莱芜市国民经济和社会发展十一五规划》 莱芜市有关城市建设技术要求 莱芜市钢城区总体规划 国家其它相关法律、法规、标准、规范等规划设计依据 委托单位提供的设计条件及要求 第二节 规划设计方案 一、规划思 想 以科学发展观为指导，以实施新一轮城市化总体规划为准则，按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，通过统一规划、合理开发、综合配套，进一步集约利用土地，全面改善群众的生产、生活条件和环境，使居民的组织形式、生产方式和生活方式向更有利于城市化管理、市场化经营和社区化居住的方向转变，优化城市空间布局，加快城市化进程，莱钢樱花园小区（弹药库 及原黄建预制板厂 区域改造工程）住宅楼 项目可研报告 20 莱芜衡泰工程管理咨询有限公司 促进经济和社会全面发展。 二、总体布局规划 规划结构 以中部为核心，将用地划分为四个组团，中间道路硬化和绿化，使环境和谐优美。 交通组织 居住组团均做到人车分离，居住 组团以中心绿带形成步行系统，机动车流线从基地北侧及东侧进出，车库出入口靠近南侧小区路设置。 机动车车位主要设置于小区车库内，自行车停放主要沿小区道路分散设置，以方便居民。 绿地景观 作为一个健康的居住场所，跳出传统的规划建设思想，将新的生活方式融入其中，更好的体现出“以人为本，人与自然和谐统一”的设计原则。 小区公共绿地不分级布置，采用集中与分散相结合，点、线、面相结合的绿地系统。 第三节 建筑设计方案 “建筑是凝固的音乐”，因此精品住宅的建筑风格应该具有长久的艺术鉴赏价值。 一、设计依据 《 民用建筑设计通则》 莱钢樱花园小区（弹药库 及原黄建预制板厂 区域改造工程）住宅楼 项目可研报告 21 莱芜衡泰工程管理咨询有限公司 《住宅建筑设计规范》 《莱芜市城市规划控制条件》 承办单位推荐意见 二、建筑设计 小区区域环境、配套条件较好，对空间设计有具体要求，以本村居民为居住对象，建设标准为中档普通住宅。 住宅布局 （ 1）以南北向为主，适应莱芜地方气候； （ 2）建筑南北相接，扩大空间，丰富形体变化； （ 3）控制面宽，增加舒适度。 户型设计 (1)户型：套型建筑面积 90 平方米以下住房面积占到总开发面积的 70%以上。 面积紧凑而合理。 功能空间无浪费；共摊面积使用率更高；空间设计更为人性化。 （ 2）合 理组织内部空间 住宅区内设计以起居为中心，家庭内部公私分离、居寝分离、洁污分离。 通过平面深浅、空间过渡的手法，做视线、声音的隔绝。 起居、就餐环境相对独立且功能明确，阳光通透，通风条件良好；过道空间压至最低线；秘密空间及活动布局有序；厨、餐空间分合自如；户内及相邻户型变化灵活，满足家庭多年生活习惯要求。 辅助空间作为生活中必不可少的空间，在设计中得到重视，每户设置门斗作为换鞋更衣的过度空间，户内尽可能增加壁莱钢樱花园小区（弹药库 及原黄建预制板厂 区域改造工程）住宅楼 项目可研报告 22 莱芜衡泰工程管理咨询有限公司 柜，吊柜等贮藏空间，预留空调机位，以保证住宅立面的整齐统一。 立面设计 莱芜市钢城区 莱钢樱花园小区（弹 药库及原黄建预制板厂区域改造工程）住宅楼 的外立面是对莱芜气候、人的居住氛围、心理、商业环境都做了透彻的解析后，运用最简约、最人性化的设计思路进行规划和设计，将生动简洁的建筑符号与现代形体相结合，大面积开窗充分考虑了周边环境，强调建筑产光影效果，色彩采用浅色系列，配合小区大面积的绿化创造出一种新颖、别致的简约主义的建筑风格。 第 四 节 结构设计方案 一、 设计依据 建筑方案 现行国家规范、规程及有关地方规范和规定： 《建筑结构可靠设计统一标准》 GB500682001 《建筑结构荷载规范》 GB500092001 《建筑地基基础设计规范》 GB500072002 《混凝土结构设计规范》 GB500102002 《建筑抗震设防分类标准》 GB502231995 《建筑抗震设计规范》 GB500112001 《中国地震参数区划图》 GB183062001 莱钢樱花园小区（弹药库 及原黄建预制板厂 区域改。