xx年淮安市市中心商业项目营销策划报告

xx年淮安市市中心商业项目营销策划报告内容摘要：

案建议 根据分层设定的业态之需求来划分。 在控制总价的基础上，尽可能保持购物中心的档次 ，主力店面面积宜占购物中心总面积 20%左右，其余品牌店面按照楼层细分。 铺位面积原则上易大不易小。  一层的邻街独立铺根据位置划分为使用面积 2030 平方米左右。  2 层的四周布置独立铺，铺位使用面积 20平方米左右。  4 层 是独立 铺位，使用面积在 40— 80 平方米之间。  5 层 建议娱乐城整体设计。 （除特殊说明外，以上都以使用面积计） 本项目购物中心内外部景观及商业小品设计建议 以购物中心核心主题特色（中庭）为基点，通过内外景观、小品的有效组合，与购物中心主题密切联系，保证内外景观、空间及与购物中心主题特色的和谐性与均好性。 室外有足够的人行步道（配设无窒碍为原则），作为促销场所和消费者休闲的公共区域。 本项目购物中心外立面设计原则； （ 1）、与定位结合； （ 2）、与购物中心的特色结合； （ 3）、与区域环境结合； 突出 创新性、协调性、综合性、超前性，体现时尚、流行、经典、开放以及时代这一主题。 1购物中心停车规划设计原则 （ 1） 、与购物中心规模定位结合，停车位数适当； （ 2）、停车购物的方便性，安全性； （ 3）、人车分流； （ 4）、引导人流。 1购物中心广告位的规划设计原则 （ 1）、尺寸与楼身搭配合理； （ 2）、位置与外立面协调，统一考虑； （ 3）、便于使用安装，更换。 1 购物中心内外的灯光与照明设计 （ 1）、光与色 白炽灯光耀眼而显得热烈，荧光灯柔和，一般购物中心都是两者并用。 从商品色彩来看，冷 色（青、紫）用荧光灯较好，暖色（橙、红）用白炽灯更能突出商品的鲜艳。 服装、化妆品、蔬菜、水果等使用白炽灯、聚光灯则能很好地突出商品的色彩，创造氛围。 （ 2）、光源的位置 不同位置的光源给商品所带来的氛围有很大的差别：  从斜上方照射的光。 这种光线下的商品，像在阳光下一样，表现出极其自然的氛围；  从正上方照射的光。 这种光可制造一种非常特异的神秘气氛，高档、高价产品用此光源较合适；  从正前方照射的光。 此光源不能起到强调商品的作用；  从正后方照射的光。 在此光线照射下，商品的轮廓很鲜明，在离橱窗较远的地方也应采用 此光源；  从正下方照射的光。 能造成一种受逼迫的、具有危机感的气氛。 在以上不同位置的光源中，最理想的是“斜上方”和“正上方”的光源。 另外，对于旧灯具要常换常新，更换一个壁灯、改变一个吊灯灯罩的色彩都可表现出与过去完全不同的气氛。 （ 3）、照明方式 在整体照明方式上，要视商超的具体条件配光。 灯光的使用上可采用以下方式：  直接照明：光源垂直往下或直接照在陈列商品上，在需要高亮度的大型商超中使用。  间接照明：又称建筑化照明，是将光源隐藏在天花板、墙壁内，借着反射的亮度照明的方式，在中小型商超和高级餐厅用得 多。  半间接照明：利用托架照明、垂吊照明之类的器材，借着天花板、墙壁，利用反射光源照明，专卖店、小型商超采用此法。  集束照明：采用几组灯光交叉射向某处。  彩色照明：利用彩色灯泡，或将彩色光片加在灯前，变化出不同色彩的灯光。 在均衡分配商超内的照明亮度时，应以全体照明的店内平均亮度为 1，店面橱窗为 2～ 4 倍，店内正面深处部分为 2～ 3 倍，商品陈列面为 ～ 2 倍，需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。 （ 4）、防止照明对商品的损害 有时候，当顾客拿起商品时才发现商品有些部分已褪色、变色，这样不仅商品失 去了销售的机会，同时也使卖场的信誉大打折扣。 为防止因照明而引起商品变色、褪色、变质等类似事件的发生，在平时应经常留心以下事项：  商品与聚光性强的灯泡之间的距离不得少于 30 厘米，以免光线的热量、灼烧导致商品褪色、变质。  要经常查看资料和印刷品是否有褪色和卷曲的现象。  由于食品在短时间内容易变色、变质，所以要远离电灯。  对逐渐暗淡的电灯要在其“寿终正寝”之前提前更换。 1 购物中心 消防设置方案建议 若 购物中心发生火灾，在正常电源被切断时，如果没有事故照明和疏散指示标志，受灾的人们往往因找不到安全出口而 发生拥挤、碰撞、摔倒等，尤其是大型购物中心人员集中的场所，发生火灾后，极易造成较大的伤亡事故；同时，也不利于消防队员进行灭火和抢救伤员，疏散物资等，因此，设置符合规定的应急照明和疏散指示标志是十分重要的。 应急照明和疏散指示标志的设置要求： （ 1） 、疏散用的应急照明，其地面最低照度不应低于 ； （ 2） 、消防控制室、消防水泵房、防排烟机房、配电室和自备发电机房、电话总机房以及发生火灾时仍需坚持工作的其它房间的应急照明，仍应保证正常照明的照度 ； （ 3） 、疏散应急照明灯宜设在墙面上或顶棚上。 安全出口标志 宜设在出口的顶部；疏散走道的指示标志宜设在疏散走道及其转角处距地面 1m 以下的墙面上。 走道疏散标志灯的间距不应大于 20m； （ 4） 、应急照明灯和灯光疏散指示标志，应设玻璃或其它不燃烧材料制作的保护罩 ； （ 5） 、应急照明和疏散指示标志，可采用蓄电池作备用电源，且连续供电时间不应少于 20min。 1 购物中心的装修方案 建议 为保证整体的协调统一及各铺位的个性展示，建议购物中心的装修采用如下方式： 地面和天花统一设计和装修，各铺位在提供限定的标准范围内，可自由设计。 在公共空间内通过电子视屏、电视及其它现代化的 器具，营造现代、时尚、舒适、前卫的购物空间。 （二）、 项目提升 软件提升 （１）、项目概念提升 突破传统百货商场的所有落后模式，打造适度超前、具有城市风景的大型时尚购物中心“ Shopping Mall”。 （ 2）、项目经营提升  提高日均人流量，吸引人流为目标  **购物中心对顾客要求要有广泛的适应性。 范围包括：男女老少，各层次消费群体。  **购物中心对顾客要求强烈的吸引力。 范围包括：本地人、外地人、旅游者及商务人士。  **购物中心将充分利用中心商圈这一区位优势，在前期宣传推广活动中充分造势，扩大商界影响 力，把商圈人流最大限度地引导到 **购物中心来。  延长顾客人均停留时间为目标  **购物中心内部设有多种怡情景观及书城艺院，使顾客在游逛商场的同时享受广场浓厚文化氛围气息；  内部另增设餐饮娱乐区，使家庭集体购物群体在消费的过程中尽享其乐。  **购物中心外部设有休闲桌椅及摩登秀台，作为广场的外部景观，这些设施更增强了广场的聚客能力。  提高日均销售额及利润为目标  多元化的价格策略，实行商品价格分割，分高、中、低价三个档次，增设特价卖场和促销活动，提高广场日均营业销售额，实现利润最大化。  全方位多元化经营手法，不同消 费区域会给整个广场带来多个利润增长点。 （ 3）、专业管理公司的介入 为将 **Shopping Mall 发展成为淮安乃至整个苏北地区规模经营最大、品味层次最高的大型购物中心，加快 **的建成及运营进程，彻底改变淮安市商业市场多、小、散的整体局面，建立科学化、规范化、市场化的可行性管理体制，整顿市场经营秩序、安全消防和综合治理， **Shopping Mall引进专业化管理公司是非常有必要的。 管理公司、发展商、投资者通力合作，利用其先进管理经验保证投资者获得稳定的高额回报。 硬件提升 （ 1）、主力商家的引进 及分层主题商场的设置 **Shopping Mall 在产品结构合理划分的前提下，大力引进主力商家的进驻，以多种广告方式重点宣传一、二线品牌商品，以其较强的品牌知名度来带动整个项目在百姓心中的影响力，强烈占有消费者心理市场份额，以其经营特色不同分层划分主题商场，实现层层包围，以点带面，扩大整体营销战果。 （ 2）、完善的硬件配套设施 智能化系统配设，促使服务设施和服务功能完善，为入驻商户和广场顾客创造了安全、舒适的经营条件和完美的购物环境。 智能化应按 5A级标准设计 :  楼宇自动化系统 (BAS):楼宇设备监控系 统（供热、通风和空气调节系统、给排水及中水系统、电力供应系统、照明系统、电梯监控系统、停车场管理系统、广播音响系统 … 等）；  保安监控系统 (SAS):保安监视系统、巡更系统、防盗系统；  消防自动化系统 (FAS):消防报警系统、消防灭火系统、消防排烟系统；  办公自动化系统 (OAS):物业管理辅助系统、共享信息库系统、办公与文件处理流程自动化管理系统；  信息自动化系统 (CAS):  网络通信系统：电话布线、终端网络宽带布线，能实现图文、数据等高速传播；  电视通讯系统：有线电视接收、数字电视；  无线通信系统：无线寻呼 对讲系统、移动通讯信号增强系统；  程控电话用户交换系统：固定电话通信系统、声讯服务通信系统。 二、本项目商业攻略要旨 （一）、 **购物中心攻略一：型塑最优质商业形态 第一考虑 —— 吸纳客流 在购物中心的成败中，选址至关重要，国外的商场或者购物中心很多是建在郊区，而国内现有的商场和购物中心许多都是在市中心， **购物中心的选址也是如此，其理由如下： （ 1）、国内人喜欢聚居，城市中心繁华地区人口最密集、消费力强； （ 2）、市中心交通上购物较方便； （ 3）、经济实力不可能让每家每户都有私家车；  聚气优势 **购物中心最大的资源优势在于地理位置，处于 中心商务区（ CBD）以淮海广场为中心，向淮海北路、淮海东路、淮海南路、淮海西路延伸，倚靠淮安长途客运总站， 具有聚集人气的先天优势。  交通优势 处于城市主干道，公交线路密集，出租车计价便宜且数量众多。  商圈优势 处于核心商圈，淮安全市商业消费均集中于此。 最佳设计 —— 地标优势 本项目体量以及规模都非常高，在区域范围内确立地标建筑地位。 （ 1）、由于处于市心位置，土地供应趋紧，地面停车位较少，故建议在建筑设计上打通 与广产地下停车场互通。 （ 2）、建议采用中庭设计，采光效果好，可提升购物中心整体档次与形象。 （ 3）、整体突出动线设计，给顾客一种自然的行走引导，避免迷宫式的设计让顾客走断头路、回头路。 （二）、 **购物中心攻略二：业态优化之赢利秘诀 优化业态搭配 成功经营的主力店对购物中心的成功经营有很大的促进作用：  带来稳定的租金收入，保证经营的稳定性；  能够吸引更多的消费群体，增加人流量，帮助其他专业店等提高销售力； **购物中心从开始应从主力店招商做起，同时确立功能店等进驻，以充分优化购物中心内业态的搭配。 聘请知名“商管”公司 为了便于购物中心后续的经营管理，前期聘请知名商业管理公司，通过管理经营的租金投报给业主，获取购物中心整体运营，以稳定购物中心经营。 整合大型品牌租户 整合租户就是把不同业态的租户有机地组合在一起， **购物中心根据淮安市本地的环境、居民消费水平、交通、风俗习惯等多种因素来安排整合主力店、品牌店、功能店等，让所有的商家都能获利。 特色业态 —— 运动城、数码城 3 层运动城引进国内一线主力品牌店面进驻，创造一流的个人服务空间。 4 层数码城专业数码品牌店引进，带动 4 层其他专 业店品牌进驻。 5 层娱乐城配设，建议引进全国知名娱乐连锁进驻。 三、本项目商业经营方案 （一）、项目经营理念 **购物中心的开发建设模式以“改变淮安人投资理念”为主导，形成整个淮安城区百姓的“一站式”购物天堂，海阔天空，任游任逛。 她将引导淮安市甚至整个苏北地区商铺前沿创新理念，掀起一场商铺地产风暴，致力成为淮安钻石商圈内，城市中心地区首家具有国际标准和城市风景的 Shopping Mall。 （二）、项目经营模式定位 五统一经营模式：统一规划、统一形象、统一经营、统一收银、统一推广 （三）、经营策略 营销 网络 帮助商铺投资者联系超市、连锁店、专卖店、以及周遍市、县相关各类商品的批发供应市场，整合物流信息资源，掌握各类商品的市场需求和营销关系。 特色经营 **Shopping Mall 将在不断发展壮大的同时扩大对整个商业市场的影响力，提升业内市场的占有率，并逐渐成熟固化，形成具有专业化、精品化、规模化、现代化的经营特色。 加盟品牌经营 逐渐加大广场品牌经营所占比例，提升产品整体品味，增强品牌意识，提高产品质量，引进适合淮安经济发展及当地民情的各类系列品牌商品，逐渐形成规模，不断提升品质，为何居购物 中心整体构架注入新的活力。 （四）、经营管理原则 坚持经营原则 **购物中心实行规范化管理和精神文明建设，秉承“信誉第一、热情服务、礼貌待客、文明经商”的商业理念，坚持“商户是主体、顾客是上帝、质量是生命、信誉是根本”的经营原则，以增加开发商的信誉度、商户的信心、市场的认可度，全面提升 **购物中心的商业影响力和市场占有率。 增强项目影响力 收集各种信息资源，首先进行短期有效的市场培育，酝酿商机，作好前期的市场准备工作，邀请业界权威人士和具有一定市场影响力的当地名流参加各期产品促销活动，使本项目影响力 辐射整个淮安以至整个苏。