年深圳景田区写字楼可行性分析报告商业地产(编辑修改稿)

年深圳景田区写字楼可行性分析报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

及北区要多，如 缇香名园、安柏丽晶、五洲星 苑、合正名园 等 高品质楼盘 ， 近几年 发展较快，已形成高尚住宅区。 “ 中区 ” 是指本片区红荔路以北、莲花路以南的部分 ； 中区以奥林匹克大厦为中心点，同时与妇儿大厦、市政大厦、福田图书馆、鲁班大厦、中国邮政香蜜分行、壹世界广场形成了商业、行政办公区。 商业初具规模，东海酒家、温馨家园装饰广场登陆妇儿大厦，令中区商业档次有较高提升。 另外 TT国际公寓 、 凯旋国际、 香荔大厦、景发大厦、万托家园、玲珑花苑、擎天华庭等构成了中区的住宅区。 中区，虽有少量农民房，但无脏乱感 ，整 中国最大管理资源中心 个居住环境比较理想。 “ 北区 ” 是指本片区莲花路以北、北环路以南的部分。 其临莲花路区域，标志型住宅 只有 万科金色家园 和天健时尚新天地。 景新花园、景龙大厦、景鹏大厦、景西大厦，均为微利房。 靠北环路有尊皇豪府（幸福家园）、万科城市家园、天健花园、馨庭苑、翔名苑等住宅物业。 有部分写字楼如：开元大厦、中审大厦、青海大厦。 相对南 区旧村改造较慢。 如梅富村与布尾村，农民房较多，乱建私房情况严重，尤其是梅富村背靠北环路，地理位置较偏，握手楼很多，环卫差，形成 “ 城中村 ” ，对提升北区整体高尚住宅形象产生了极大影响。 中国最大管理资源中心 主要交通道路： 城市快速路： 北环路，为双向八车道； 城市主干路： 深南大道（双向八车道）、新洲路、红荔西路、莲花路 ， 为双向六车道；香梅路，为双向四车道； 城市次干路： 景田路，为双向四车道； 片区公共配套设施现状： 教育配套： 耀华实验学校、景秀中学、 红蜻蜓幼儿园、天健幼儿园、景田幼儿园 、城建景东 幼儿园、 景秀小 学、景龙小学、景鹏小学 、 福景外国语学校 ； 医疗配套： 北大深圳中心医院、景田医院 、 中心医院 ； 商业配套： 全家乐、岁宝百货、民润超市、华润超市、景田市场 、香梅综合市场、 工商银行 等各大商业银行。 公共配套： 香蜜湖邮电局 ； 交通配套： 大巴 : 1 20 1 2 10 10 10 21 21 365等 二 十 多 条线路 ； 片区功能定位： 以居住为主，兼商业、办公、金融等功能，配套设施齐全的综合住宅区。 小结 ： 景田片区 是 中心区后花园，片区内小型公园非常多，并且临近莲花山公园，居住环境 优良，是发 展成熟 的 热点 生活 片区。 景田片区作为福田 CBD 的一级辐射区域，临近政府办公所在地，地理位置非常好 ，也是写字楼和 商业 的 发展 较 成熟 的 热点片区。 在购物方面，有多家大型超市、商场，如山姆会员店、岁宝百货、沃尔玛 (亚洲 )采购中心、万家乐超市、民润超市、华润超市等，生活购物便利。 在写字楼方面， 开源、青海、鲁班 及中 电信息大厦等中档次的写字楼较多。 本 片区的房地产业发 展水平较高 ，楼盘质量总体较好。 其中 景田北区以商品房为主，中区主要 中国最大管理资源中心 是福利房，南区主要是一些高档的商品房以及少量写字楼。 二 、 景田与各片区比较 目前 深圳写字楼市场分为一“主”一“次”两个“战场”。 主次战场交替分布，两个战场中所包含的各个片区在定位及规划上各自独立，另一方面，在一定程度上又形成了功能互补、品质搭配的格局。 主战场在深圳写字楼市场上的标杆作用十分明显，主战场所包括的四个写字楼核心片区的写字楼 的 物业品质的提高、产品类型的创新和价格的上扬，极大地带动和促进了与其相临片区的写字楼的发展。 主 战 场 次 战 场 ►蔡屋围金融中心区 ►福田中心区 （含华强北中心区与景田片区的次中心区） ►中心西区（车公庙） ►南山商业文化中心区 ►华强北科学馆片区 ►南头片区 ►宝安中心区 次战场主要以中小规模企业为主要目标客户，行业分布比较清晰，弥补和吸纳了主战场未能覆盖的客户。 同时次由于战场写字楼使用率高，其物 业的形态也在一定程度上对主战场的产品创新提供了很好的模板。 中国最大管理资源中心 （ 1） 深圳市写字楼 市场区域分布图 （ 2） 深圳市写字楼 市场区域竞争比较图 片区名称 比较因素 软硬件档次 配套完善度 价格水平 升值潜力 蔡屋围金融中心区 ★★★☆ ★★★★★ ★ ★★☆ ★★☆ 福田中心区 ★★★★★ ★★★☆ ★★★★★ ★★★★★ 景田片区 ★★★ ★★★ ★★★☆ ★★★ 中心西区 ★★★☆ ★★★★ ★★★★ ★★★☆ 南山中心区 ★★★ ★★☆ ★★★☆ ★★★★☆ 宝安中心区 ★★★★ ★★☆ ★★★ ★★★★☆ ★的数量与该指标竞争力正相关 （ 3） 0809 年 典型竞争项目 区域竞争 ,产品竞争 ,档次竞争是未来竞争的热点。 区域 项目名称 档次 建筑 形态 推出时间 租售 模式 竞争面积 (万㎡ ) 罗湖区 鼎丰大厦 高端 大开间 2020年 售 中心区 江胜大厦 高端 大开间 2020年 售 星河发展中心 高端 大开间 08年上半年 租售兼用 3 南头片区 中心西区 华强北片区 蔡屋围金融中心区 福田中心区 南山商业文化中心区 宝安中心区 景田片 区 中国最大管理资源中心。