年济南市中齐未来城写字楼项目报告商业地产(编辑修改稿)

年济南市中齐未来城写字楼项目报告商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 ②高新区距离老城区较远，目前购物尚不方便，多项城市配套建设尚不成熟，但是随着济南市“东拓”步伐的加快，片区未来的发展前景十分美好，片区项目未来的增值潜力十分巨大。 所以，对追求较高性价比的中端市场来讲会有较大的吸引力。 ③片区和槐荫区和天桥区相比较，环境较好，因此对环境有较高要求，又无力从南部山区置业的中高端市场来讲，从片区是个不错的选择。 ④片区因其近年来发展非常 迅速，片区整体城市价值升值较快，因此房价和地价也快速上涨，现金的地价以及开发成本，使得片区的总体房价在济南市来讲属于中等偏上，多数在 5000 元 /平米以上，因此，相对较高的房价对有需求但无购买力的中低端市场和低端市场来讲会难以承担，因此可以将两块市场从目标市场中给予剔除。 再者，近些年来，济南小产权房的猛然抬头，也分流了不少的中低端和低端市场。 综上所述，高新区在整个城市房地产中的定位应为与片区相匹配的中端市场和中高端市场。 Ⅲ .对高新区目标客户群分析 ，对于高端市场他们有着绝对的购买力，但是 他们置业更关注的是置业的环境，置业的舒适性，以及置业的身份地位的象征。 而济南整体房地产市场来讲，长久以来已经形成了“买东不买西，买南不买北”的传统观念，因为在大众的印象中，济南南北山区环境最好，最适宜居住，而且近几年来也开发了不少的高档楼盘，比如“天泰太阳树、国华东方美郡、燕山樱园”等，致使很购房者都开始认为从南部山区置业不但环境优美，而且是身份和地位的象征。 所以，总体来讲，高端客户对南部山区有着特殊的同质偏好，因此，在区域开发高档项目几乎不具有可行性，不宜将市场定位于高端市场。 关键因素是，客户是否具有购买力。 说白了就是客户是否有购房的资金。 相对于低端市场而言，他们的收入较低，所能承受的房款较低，仅在 15～20 万。 而项目的地价就已经决定项目不可能定位于面积在 70 平米（两室一厅），单价在 3000 元 /平米，总价款为 20 万左右的产品。 因此，有需求不代表有购买力，因此，相对于项目，此低端市的房地产市场也就不存在。 ，该市场的购买人群多为国企老单位的下岗职工，他们受 1997年国家鼓励下岗，自主创业的政策影响，被迫下岗，自谋出路。 失业后由于年龄相对 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 较大，而又没有一技之长，因 此只能靠出力气或是做小生意来自谋家业，由于家庭收入一般，而子女又要上学，因此生活多是过的中等，但经过多年来的工作，积累了一定的财富，所能承受的总房价为 20~35 万。 但是，他们多为标准家庭或是两子女家庭，需求多为两室或是三室，面积多在 80 平米以上，按当前高新区最低房价 4700 元 /平米（海信慧园，优惠以后价格），最低总房款约 40 万，因此，此总房款业已超过其承受能力。 所以，片区对于中低端市场亦是不具可行性。 ，无论是置业者同质偏好，还是其购买力，都具有绝对的可行性。 综上所述，片区 应定位于中端和中高端市场。 Ⅳ .片区定位 市场定位 通过以上的分析，片区可定位于济南市中端和中高端市场。 项目定位整体形象在济南市区域市场应定位为中高端形象，在高新区区域市场应定为于片区高端形象。 二 .项目定位 中齐未来城 位于高新区国际会展中心往东 300 米路北，东邻开拓路，北面为市政规划路，西至颖秀路，南面紧邻工业南路。 交通四通八达，出行十分便利。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中齐未来城鸟瞰图 项目总占地面积 258 亩，总建筑面积 40 万平米，绿化率达 40%。 项目共分为两期开发，目前一期在开发建设中，总建筑面积 15 万 多平米，规划有高品质住宅、花园洋房、精装公寓、写字楼、商业等，产品类型丰富多样，品质较高，建成后将成为高新区域内的大规模高品质居住社区，高新区域内标志性建筑群落。 由项目仅需十余分钟即可到达济南国际机场、二环东路等城市主干道和重要交通枢纽，距经十东路景观大道、奥体中心也只有五分钟车程； 10， 47， 87， 99， 112， 116, 119， 123 路等多条公交线路在此经过，交通便捷，出行无阻，可方便到达市内各个区域。 ⑴ .高新区市场数据分析： 1.高新区各楼盘在建工程量 分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 高新区在建工程量020000400006000080000100000120000140000160000180000中齐未来城鑫苑国际城市花园茗筑美嘉海信慧园中海紫御东郡 假日丽景海信都市阳光项目名称工程量（单位：平米）已建供应量 分析： 从上图标可以看出高新区新开各楼盘，在建工程以中海和中齐两大开发商开发工程量最大。 其中中海推出的为别墅和高层，中齐在建的为高层和花园洋房。 鑫苑国际城市花园目前高层、小高层住宅项目已接近竣工，属于尾盘。 在建的为鑫苑金座的公寓项目。 而海信都市阳光开发为高层，因项目是原本地块较小，开发规模亦是相对不大，在区域在建工程量中数量最少。 区域有中齐未来城、茗筑美嘉、海信慧园、中海紫御东郡四个项目当前开发量较大，开发面积均在 10 万平以上。 由此可见，项目受次贷金融危机所波及的中国低迷的房地产宏观环境影响较小 ，也可以看出，几大开发商对未来市场的信心。 2.高新区新推出市场供应量分析 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 区域新推出供应量010000200003000040000500006000070000中齐未来城鑫苑国际城市花园茗筑美嘉海信慧园中海紫御东郡 假日丽景海信都市阳光项目名称供应量（单位：平米）推出新供应量 分析： 从上面图表可以看出，当前高新区中齐未来城、鑫苑国际城市花园、中海紫御东郡、海信慧园、假日丽景、海信都市阳光六项目供应量较大，推出房源面积均在 3 万平米以上，其中以中海紫御东郡推出的房源最多，面积在 6 万平米以上。 从多数楼盘的放量来看，有不少项目虽然开发量均已超过了 10 万平米，但推出的房源面积数量多未超过 4 万平米，中海约 6 万平米（中海开发的集别墅项目和高层为一体，高层楼层在 30 层以上，因此单体开发量既已很大，所 以即便是推出两栋高层再加上别墅，放量面积也较大）。 3.区域未来市场放量分析 区域市场未来放量020000400006000080000100000120000中齐未来城鑫苑国际城市花园茗筑美嘉海信慧园中海紫御东郡 假日丽景海信都市阳光项目名称放量（单位：平米）未来放量 分析： 通过上表可以看出，在未来以本项目中齐未来城和中海紫御东郡的已建单位公开发售的囤量较大，面积在 10 万平米左右。 而其他项目虽然未来还有已建未 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 售的囤量，但是囤积量较本项目和中海紫御东郡均相对较少，但面积多在 4 万平米左右，势必会分流项目在该区域的目标客户，因此也不可小视。 同时，也可以看出，从未来的放量来看，项目最大的竞争对手即是中海紫御东郡，因此需要对其重点关注，及时了解其动向与策略，全面掌握其信息，灵活变换，做到 “知己知彼，百战不殆”。 4.区域各项目销售价格表（实际成交价）分析 区域各项目销售价格4400460048005000520054005600580060006200中齐未来城鑫苑国际城市花园茗筑美嘉 海信慧园中海紫御东郡假日丽景海信都市阳光项目名称单位：元（人民币） 销售价格（均价） 分析： 从图表可以看出，区域销售价格多在 5000 元 /平米以上。 本项目价格在区域处于中等偏上水平。 与个、海信慧园、中海紫御东郡等大牌开发商开发项目相比较不具有价格优势。 5.区域新推供应量销售情况分析 区域新推供应量销售情况%%%%%%%%%%中齐未来城鑫苑国际城市花园茗筑美嘉海信慧园中海紫御东郡 假日丽景海信都市阳光项目名称销售率销售率 分析： 从上表可以看出，区域已销售的各目中，以假日丽景销售状况最为良好。 其原 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 因是，项目位于花园路，位置优越，周边配套成熟完善。 再者，花园路业已多年未开发项目，造成了改区域需求客户的累积，为项目创造了良好的条件。 另外，项目定价相 对较低，性价比较高，获得周边客户的认同。 项目恰遇开盘的好机遇，推出房源有限，因此形成了最后项目在高新区所有在售楼盘中的销售率最高，销售情况最为良好。 其次为茗筑美嘉，项目为浪潮集团下属开发企业，山东茗筑置业有限公司开发，开发的一期多层住宅多为本集团内部人士认购，且价格相对要低很多，因此其内部销售在一定程度上虚推高了该项目的销售率。 而海信慧园，以较大的优惠幅度，吸引了很多客户前来购房，原来均价 5300 元 /平米的名义房价，经过优惠后，价格在4700~4800 元 /平米，优惠后价格较易获得客户认可，利于销售，再加 上项目以推出“特惠房”的促销手段，销售了不少房源，对项目的销售率的提高也起到了很好的促进作用，而鑫苑国际城市花园，因其为尾盘了，很多好户型均以售罄，现在剩余多为青年公寓或是较差户型，因此项目销售状况相对较差。 ⑵ .高新区产品分析 1.区域新楼盘各户型供应量比例分析 区域新楼盘各户型供应量比例14%38%14%21%7%6%1 室1 厅1 卫（公寓）2 室2 厅1 卫3 室2 厅1 卫3 室2 厅2 卫4 室2 厅2 卫5 室3 厅两3 卫（别墅） 分析： 从上表可以看出，当前片区几大项目所推出的户型以两室两厅一卫和三室两厅两卫两种户型为主。 其中，占主流的为 85~105 平米的两室两厅一卫的改善型户型。 而相对于一室一厅的小户型，供应面积相对较少。 对于公寓的供应量来说，公寓户型 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 之所占 14%，是因为此供应量仅为当前在建推出的产品供应量。 不包括未来即将推出的供应量，如中齐未来城即有 4 栋公寓（精装），即将推出，以每层 20 户，每栋20 层来计算，即有 1600 户。 因此，项目的实际存量或未来供应量中一室一厅的公寓。