莲花晴园营销推广思路(编辑修改稿)

莲花晴园营销推广思路(编辑修改稿)内容摘要：

、鹏润家园 60006500 元／ ㎡ （ 5 个） 蝶翠华庭、广华轩、朗琴园、立恒名苑、信德新时代（精装） 5400－ 6000 元／ ㎡ （ 5 个） 依莲轩、嘉莲苑（精装）、西环景苑、北欧印象、红莲晴园 5400 元／ ㎡ 以下 （ 1 个） 康宁居 显而易见，广外地区的项目 鉴于地价的原因，以中低价位的项目居多，其均价范围集中在 5460－ 6300 之间，尤以康宁居价格最低，均价只有 4400 元／ ㎡，但是该区域内也不乏有像荣丰 2020 这样的高档外销楼盘。 据调查发现，广外地区价位在 5400－ 6100 之间 的项目可以被市场接纳。 6. 市场供应量分析 （ 1） 整体区域分析 随着北京南城开发热潮的兴起和广安大街的全线贯通，广安门地区的住宅市场呈现了急剧升温的现象，成为热点地区之一。 近一年来该区域内新开盘项目多达 12 个：朗琴园（ 40 万㎡）、荣丰 2020（ 34 万㎡）、蝶翠华庭（ 35 万㎡）、立恒名苑（ 8 万㎡）、红莲晴园（ 13 万㎡）、嘉莲苑（ 万㎡）、枫华豪景（ 11 万㎡）、广信嘉园（ 7 万㎡）、泰然居（ 2 万㎡）开阳欣居（ 万㎡）、晟丰阁（ 万㎡）、宏泰家园（ 万㎡），共计总建筑面积 万平方米，使得这一地区的市场 供应量大大增加，市场竞争极为激烈。 这些项目规模大小不均、价格有异，但由于地价较高，产品多以塔楼为主，仅有枫华豪景为纯板式小高层。 （ 2） 广外地区分析 上述的 12 个新开盘项目中，广外地区就占了 6 个，共计总建筑面积 万平方米 ， 占新开发面积 的 ％。 以前由于该地区土地开发面积有限，导致大多数项目总建筑规模较小，但是在住宅项目追求园林景观设计、讲求居住理念的市场趋势下，社区规模的提高必然会使园林景观设计方面和配套服务设施的完善方面有很好的提 高。 如 朗琴园、荣丰 20蝶翠华庭等大型生活社区的推出，打破了该地区无标志性大型住宅社区的记录。 另外，总建筑面积达 305 万平方米（其中住宅 万平方米）的丽泽城市 10 花园正处在筹备状态，估计一两年上市后，将会对此地区的房地产市场带来较大的压力。 7. 销售情况分析 （ 1） 整体区域分析 按销售周期分， 1997 年开盘的万博苑已基本售罄，目前仅剩下 50 余套尾房；1998 年开盘的鹏润家园销售率也达到 70％； 1999 年开盘的广华轩、清芷园（一期）、陶然居的销售率分别为 98％、 100％和 85％； 2000 年开盘的项目如清芷园（二期）、天缘公寓、荣宁园、似海怡家的销售率则分别为 95％、 95％、 70％和60％； 2001 年开盘 的项目中除朗琴园销售比较火爆之外，其他项目都很一般，市场表现平淡无奇； 2002 年新开盘的南国花城（清芷园三期）以及经济适用房开阳佳境，在内部认购期就有不俗的表现。 从以上数据可以看出，开盘三年以及三年以上的项目，其销售率均在 70％以上，大部分在 85％ 95％左右。 而开盘两年的项目最高的达到了 95％。 2001年开盘的项目整体销售率也达到了 30％以上。 （ 2） 广外地区分析 广外地区的项目由于价位偏低，比较容易被市场消化，一般项目在开盘一年之后销售率可达到 50％以上，销售周期经过两年之后，销售率可达到 80％以上。 例如 2000 年开盘的广华轩目前仅剩余 5 套尾房， 2001 年初开盘的康宁居销售率也超过 80％，而获得 2001 年北京市十大明星楼盘的朗琴园仅用一年的时间就使其销售率达到 90％以上 ， 但是 与朗琴园同期推出的荣丰 2020 由于市场定位过高等原因而导致其销售情况不尽如人意。 从市场反映来看，广外地区的项目由于性价比普遍较高，其区域销售情况还是处在南城的前列。 8. 畅销楼盘分析 清芷园 清芷园坐落在南二环内，右安门和陶然桥之间，隔着菜市口大街与陶然亭公园遥遥相望。 项目占地 17 公顷、总建筑面积 40 万平方米，小区由 16 栋 14－ 18层的板 式小高层、一万多平方米的前庭广场和三个中心花园组成，总体绿化率达到 45％。 分四期开发，预计 2020 年全面建成。 2000 年 7 月清芷园一期提前竣工交楼，并于当月 8 日隆重推出二期 — “空 11 中别墅”，缘于一期热销的品牌效应，清芷园二期自开盘以来，仅两个月的时间已销售过半。 时至今日，清芷园三期已用三个月的时间使自己的效率达到 40％，同样是南城房地产市场的佼佼者。 一梯一户双开门智能电梯设计，把每户业主直接送到自家客厅，绝无邻里纷扰，大大提高私密性。 每层一梯一户设计，减少了公用面积分摊，使单位实用率达到 84％以上，业主花 同样的钱在清芷园能买到比别处更大的实际面积。 清芷园 17 公顷的占地面积绿化率高达 45％，是市区中一个难得的绿色花园、清静之地。 而 40 万平米大型社区的规划使得各项设施一应俱全，给住户以更多的方便。 清芷园除了自身具备的优势多于其他项目，在各大媒体铺设广告篇幅、开办各种活动也为它增色不少。 朗琴园 朗琴园位于广安门外手帕口桥南侧，占地 公顷，总建筑面积 40 万平方米，建筑形式为塔板结合，分为三期开发。 2001 年 4 月朗琴园一期开盘，一年过后， 11 万平方米的销售已接近尾声，现正推出二期，销售势头很旺。 与广安门内的 项目相比，朗琴园的位置与交通无绝对优势，项目周边的环境也正处在整治阶段，但朗琴园的超大规模社区是广安门地区所绝无仅有的。 仅管容积率高达 ，但其落差为 7 米，三万平方米的绿地及社区内的众多水景增加了人们的休闲活动空间。 5000 平方米的“阳光会所”让业主充分享受高品位的现代休闲空间； 5000 平方米的“运动会所”建造了室内多功能体育运动场； 1000平方米的儿童游乐场，让孩子们拥有快乐周末。 社区配套服务应有尽有，全套智能化安保系统，每户设有 13 个电话端口和 12 个上网端口，完全符合人们理想的生活方式。 从户型上来 讲，从 55180 平方米的十余种户型，给购房者多种选择机会，塔楼和板楼的均价分别为 6300 元 /平方米和 6500 元 /平方米，较周边项目有着一定的优势。 第二部分 本案分析 一 . 产品分析 1. 道路交通 本案 明显 具 备 拥有 优良道路交通条件的潜力，莲花南路向东与西二环路白纸坊桥交汇，距二环路仅 500 米。 将 来 会有 多条公交线路 经过 社区 ， 方便 居民 出行。 12 2. 周边环境、设施 该地区属于较成熟的居住社区，近临的红莲小区、小红庙小区，已居住了上千户居民，并且目前尚有数个新兴社区正在建设销售当中，居住人口会越来越多。 新建成的宣武区交通管理指挥调 度中心，目前在建的 14 万的图书大厦、规划建设的广安门京铁新华出版物物流中心和本案的商业配套设施，近期即将治理的莲花河，都将提高该地区的居住环境。 这些 有利条件 会提升 该区域 的 居住 价值。 因本案距 广安门 货站 200 米 ， 距 京九线 铁路 250 米，所以对大部分房屋销售不会产生过多的影响。 3. 社区规模 本案社区规模为 25 万平方米，在广外地区属于大型社区，只是在配套设施方面略感干涩。 4. 社区规划 社区占地是长 方形，建筑形式又是塔楼双排排列，使得社区规划 受到限制。 南北两排建筑之间只 间 隔 20 米， 使 社区 有 拥挤 的 感觉。 5。