荣盛房地产公司项目开发业务规范(编辑修改稿)

荣盛房地产公司项目开发业务规范(编辑修改稿)内容摘要：

产经营部 确定项目商业拟选的业态种类和数量。 （ 10天，土地取得后开始执行） 通过行业发展状况分析、消费需求分析确定项目可开发商业部分业态种类，结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量。 协助完成项目商业部分业态选址与数量确定。 （三） 项目委员会 项目 定位报告 审批 （ 15 天） 项目建议书 审批（ 15天） （四） 研发中心 根据控规指标提供产品类型建议，并协助项目产品定位。 （五） 发展部 协助营销策划部确定项目的市场、客户、产品、价格的 基本定位。 根据区域市场客户需求状况和热销产品分析，对产品设计提供建设性意见。 （六） 工程部 对项目材料选择、工艺、工法以及项目设计组织等方案提出建设性意见。 第十一条 项目亮相前准备（ 197天） 一、开始条件：项目启动后 二 、标准时限： 197天 三 、工作成果：项目亮相 准备完成 第 9 页 共 43 页 成果内容： 项目开发时间计划、项目 CIS体系方案、项目营销推广方案、项目亮相方案。 成果移交单位： 分子公司 四、所涉单位： 主办部门： 分子公司营销部 协助部门： 项目部、分子公司人力资源部、分子公司总工办、分子公司 财务部、综合办、资产经营部、营销策划部 审批机构： 项目委员会 五 、工作事项 （一） 分子公司营销部 外部资源确定（ 60 天，项目启动后开始执行） 广告公司、制作公司、策略公司、媒介公司、活动公司寻找与确定。 销售道具准备（ 197天，项目启动后执行） ①概念版房型手册（ 30天，项目亮相前完成） ②销售大厅（ 197天，项目启动后开始执行） 内外设计、修建和装饰，外部指引系统包装，包括有工地围挡、吊旗、道旗、形象墙、指示牌、资料架、展示牌等。 ③样板间（ 120天，项目公开认购前完成） 设计、装修、环境指示 系统说明，样板间设置类型视项目情况确定，样板间建设条件不具备时应提前向公司请示并说明情况。 ④沙盘及户型单体模型（ 90天，项目亮相前交付使用） 制作单位选择和招标、沙盘和户型单体模型设计制作，及其在销售案场的布置。 ⑤印刷品设计制作 （ 30天，图纸设计完毕且外部资源确定后开始执行 ) 概念楼书、房型图、 DM单、宣传海报等。 ⑥项目周边重要道路设置醒目指示系统（ 30天，项目亮相前完成） 项目联动工作准备（根据项目情况具体安排） ①分卖场设置。 （ 60天，项目亮相前完成） ②看房车的配备和包装。 （项目亮相前完成 ） 项目 CIS体系拟定（ 30 天，项目亮相前 75天完成） 项目案名、组团名称、核心推广理念、项目 logo、 VI 系统及延展方案等。 项目销售人员招聘、培训（ 90天，项目亮相前完成） ① 项目销售人员招聘、培训资料准备（ 60天，项目亮相前 30天完成） ② 项目销售人员培训（ 30 天，项目亮相前完成） 项目整体营销推广方案（项目营销推广方案模板参考附件七）的拟定（ 15天，项目亮相前 45天完成） 项目亮相方案（项目亮相方案模板参考附件八）的拟定（ 15 天，项目亮相之前 15天开始执行） 项目亮相前期铺垫 宣传（ 30 天，项目亮相前 30天开始执行） 以密集型企业、产品卖点和软文性广告等为主。 项目亮相前期客户电话接待（ 30 天，项目亮相前期铺垫期） ①开通项目销售电话（项目亮相前 30天完成）； ②接受电话咨询 ； ③来电客户信息登记（来电客户信息登记表模板参考附件九）。 （二） 项目委员会 第 10 页 共 43 页 项目方案、计划的审批 ①项目开发时间计划审批（ 7天，收到项目开发时间计划后开始执行） ②项目 CIS体系方案审批 （ 10天，收到项目 CIS体系方案后开始执行） ③项目营销推广方案审批（ 10天，收到项目营销推广方案后开始执行） ④项目亮相方案审批（ 10天， 收到项目亮相方案后开始执行） （三） 项目部 项目开发时间计划的拟定，并上报 项目委员会 （ 7天，项目启动后开始执行） 项目周边重要道路设置醒目指示系统（ 30 天，项目亮相前 30天完成） 项目联动工作准备（根据项目情况具体安排） ①分卖场设置。 （ 60天，项目亮相前完成） ②看房车的配备和包装。 （项目亮相前完成） 沙盘方案和户型单体模型方案的选择 参与沙盘方案及单体户型模型方案户型的选择。 对项目营销推广方案以及产品推广排期、阶段性重点聚焦产品提出合理化建议。 协 助确定、制作各种印刷类销售道具。 参与项目亮相方案讨论并对细化方案提出建议。 （四） 分子公司人力资源部 项目销售人员招聘、培训等（ 90 天，项目亮相前完成） 销售人员招聘（ 60 天，项目亮相前 30天完成） ②结合项目计划安排，制定培训计划。 （与上一项工作同步进行） ③销售人员的培训。 （ 30天，项目亮相前完成） （五） 分子公司总工办 协助项目推盘策略确定 提供设计理念、产品卖点和专业设计人员支持。 协助销售人员培训 提供建筑设计、景观规划、建筑风格、各项控规指标、户型卖点资料、全部图纸以及施工 材料、施工工艺、重点节点、工程进度、入住时间、交工标准等培训。 协助印刷品设计、制作 提供平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等设计方面资料和提供工程进度、交工标准、施工材料、施工工艺等相关方面资料。 协助售楼处修建、装饰 组织招标确定施工单位，协助售楼处内外部装饰和指引系统的施工。 协助进行样板间及环境指示说明系统：提供样板间户型，组织招标确定施工单位，协助样板间内外部装饰和指引系统的施工。 协助沙盘、户型单体模型设计与制作 提供项目整体规划方案和单体户型图。 协助印刷品 设计与制作 ①提供平面规划图、景观规划图、房型图、人行系统、车行系统等设计方面资料。 ②提供工程进度、交工标准、施工材料、施工工艺等方面资料等。 （六） 资产经营部 协助确定项目招商策略 整合外部资源，根据项目需要制定项目招商策略。 （七） 分子公司财务部 项目售楼处及样板间设立过程中提供资金支持。 第 11 页 共 43 页 （八） 综合办 协助销售人员培训 提供相关政策培训及统一口径的法律审查培训。 协助印刷品设计、制作 相关印刷文件的法律审批以及合同审批。 协助看房车配备 具体配备看房车以及安排司机。 （九） 营销策 划部 指导 拟定项目营销推广方案，并提出评审意见。 指导 项目 CIS系统方案的拟定，并提出评审意见。 指导 拟定项目亮相方案，并对亮相细化方案提出评审意见。 对售楼处装饰及指引系统包装提出合理化建议。 参与样板间户型选定，并对装饰及包装提出合理化建议。 参与单体户型模型的选择。 第十二条 项目亮相（ 60天） 一、开始条件：项目亮相准备措施齐备 二 、标准时限： 60天 三 、工作成果： 成果内容： 项目开盘方案 成果移交单位： 分子公司 四、所涉单位： 主办部门： 分子公司营销部、项目 部 协助部门： 营销策划部、分子公司总工办、综合办、物业公司、财务部 审批机构： 项目委员会 五 、工作事项 ： （一） 分子公司营销部 项目亮相方案的执行 ①项目亮相庆典活动 ②新闻媒体信息发布 ③媒体组合应用 ④项目形象出街 项目方案的拟定和上报 项目开盘方案（项目开盘方案模板参考附件十）的拟定和上报。 （ 15 天，项目亮相 15天开始执行） 意向客户信息统计与分析（项目开盘前 30天完成） 销售道具准备（ 60 天，项目亮相后开始执行，项目公开认购前完成） ①最终版房型手册。 （ 30天，项目亮相开始执 行） ②楼书、宣传海报、销售折页。 （ 30 天，项目亮相开始执行） ③购房须知、房型图、物业管理。 （ 30天，项目亮相 30天后开始执行） ④售楼处内外展示道具（道旗、吊旗、背板等）的更换。 （ 30天，项目亮相开始执行） ⑤样板间及环境指示系统数据更新。 （ 15 天，项目公开认购前完成） ⑥认购书、合同袋等。 （ 30 天，项目亮相开始执行） 销售内部资料及合同准备（ 45天，项目公开认购前完成） 第 12 页 共 43 页 ①房型、房号和面积对照表。 ②销控展牌和销控粘贴。 ③销售合同、附加协议、房型附图和认购协议等。 项目形象的提升及深化（ 60 天，项目亮相开始执行） ①以产品卖点和软文为主的项目形象广告强势宣传。 （ 30天，项目亮相开始执行） ②户外、报纸、电视、电台、车体等媒体组合应用。 （ 30天，①后开始执行） ③产品推介会或公开认购信息发布。 （ 30 天，①后开始执行） （二） 项目部 项目亮相方案执行。 日常来电、来访客户的接待、信息登记（来访客户信息登记表模板参考附件十一）和后续跟踪。 （ 60 天，项目亮相开始执行） 售楼处内外展示道具的更换。 （ 30天，项目亮相开始执行）。 样板间及环境指示系统数据更新。 （ 15天，项目公开认购前完成）。 销售内部资料及合同准备。 （ 45天，项目公开认购前完成）。 （三） 项目委员会 项目开盘方案审批。 （ 15天，收到项目开盘方案后开始执行） （四） 营销策划部 协助项目亮相方案的执行。 协助拟定项目开盘方案，并对项目开盘方案提供评审意见。 协助拟定项目价格体系草案。 对最终版房型手册、楼书、宣传海报、销售折页等的设计提供建议。 评审销售合同、附加协议和认购协议条款。 （五） 分子公司总工办 提供工程进度表、样板间环境图纸及技术支持。 交工、交房标准的确定。 （项目公开认购前完成） （ 六） 综合办 商品房合同、附加协议、补充协议和认购协议等文本的法务审查。 （七） 物业公司 提供亮相庆典活动中保安、保洁等后勤人员支持。 协助拟定购房须知和 《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》、《住户手册》等与物业管理相关的宣传性文字资料。 （八） 财务部 协助确定外联单位。 确定按揭银行。 第十三条 项目公开期（ 30 天） 一、开始条件：产品推介会或产品公开认购开始 二 、标准时限： 30天 三 、工作成果： 成果内容： 价格方案 成果移交单位： 分子公司 四、所涉单位： 主办部门： 分 子公司营销部 协助部门： 项目部、分子公司财务部 、营销策划部 第 13 页 共 43 页 审批机构： 项目委员会 五 、工作事项 （一） 分子公司营销部 项目价格方案的拟定和上报。 （ 15天，项目开盘前 15天完成） 项目产品推介会或项目公开认购执行（含公开认购信息持续发布）。 （ 30天，项目开盘前 30天开始执行） 媒体组合策略应用。 （ 30天，项目开盘前 30天执行） 开盘信息告知。 （ 30天，项目开盘前 30天执行） 按揭银行、保险、公证、律师等外联单位确定。 （ 30天，项目开盘前完成）。 来电、来访和认购意向客户信息统 计分析。 （项目开盘前完成） 开盘庆典活动筹备工作。 （ 10天，项目开盘前完成） ①庆典活动人员组织与安排 ②庆典活动场地、道具的准备 ③庆典活动告知途径的选择与应用 制定客户转化流程标准。 （ 10天，项目开盘前完成） （二） 项目部 项目产品推介会执行，或公开认购执行（含公开认购信息持续发布）。 （ 30天，项目开盘前 30天开始执行） 项目公开期常规工作。 （ 30天，项目开盘前完成） ①日常来访来电客户接待和信息登记； ②认购客户信息登记（认购客户信息登记表模板参考附件十二）和后续跟踪。 开盘庆典活 动筹备工作。 （ 10天，项目开盘前完成） （三）营销策划部 协助并指导拟定项目价格草案。 （ 四 ） 项目委员会 项目价格 方案 审批。 （ 15天，收到项目价格体系草案后开始执行，项目开盘前完成） （四） 分子公司财务部 认购金收取。 第十四条 项目开盘销售阶段（ 15 天） 一、开始条件：项目开盘准备工作完成 二 、标准时限： 15天 三 、工作成果： 成果内容： 完成 既定 销售 初期 任务 成果移交单位： 分子公司 四、所涉单位： 主办部门： 分子公司营销部 协助部门： 项目部、物业公司、分子公司财务部 五 、工作事项 （一 ） 分子公司营销部 开盘庆典活动执行。 协助项目部客户转化工作。 （二） 项目部 项目开盘庆典活动具体组织与执行。 第 14 页 共 43 页 协助项目开盘庆典活动 ， 告知途径媒介组合的应用。 客户转化 接待、回访、邀约客户，完成客户转协议与合同签定工作。 签订房屋销售合同的客户应当签订遵守《业主临时公约》的承诺。 （三） 物业公司 为项目开盘庆典活动提供保安、保洁等工作人员 ；现场向客户提供有关物业管理问题的咨询。 （四） 分子公司财务部 在客户转协议与签定合同工作过程中定金或房款的收取。 第十五条 项目日常销售阶段 一、开 始条件：项目开盘后 二 、标准时限：（持续强销期、逐步降温销售期） 三 、工作成果： 成果 一 内容： 完成 项目日常销售 任务 成果 一 移交单位： 分子公司 成果二内容： 销售价格调整备案报告 、营销分析报告 、促销方案 成果二移交单位：项目委员会 四、所涉单位： 主办部门： 分子公司营销部 协助部门： 项目部、财务部、营销策划部 审批机构： 项目委员会 五 、工作事项 （一） 分子公司营销部 月度媒介宣传执行情况分析与效果评估，重新调整下一阶段媒介宣传计划。 （ 3天，每月 26日开始执行，每月 28 日之前制定 完成） 月度营销活动（含促销户动）执行情况分析与效果评估，重新调整下一阶段营销活动计划。 （ 3天，每月 26日开始执行，每月 28日之前制定完成） 根据项目销售状况，对后期销售策略调整提供建议。 对比回款指标体系计划与执行情况，参与探讨后期回款指标体系调整。 销售分。