苏州某项目销售手册(编辑修改稿)

苏州某项目销售手册(编辑修改稿)内容摘要：

（五）经营管理服务  专业的物业管理公司 公司将聘请专业机构对集团下属物业管理公司进行管理理念、管理模式、运 行机制及人员专业培训，大幅提高现有管理水平，适应新形式下的物业管理需求，对整个项目的物业进行管理，提供质优费用低廉的服务。  电梯服务 该项目共有包括货梯、客梯共 部，具体分布情况如下： ； 公司将为客户提供优质电梯服务，文明礼貌，使用文明用语，持证上岗； 遇到电梯出现故障，维修人员及时赶到现场排除 故障，确保大厦安全运营。  水、电管理服务 设臵专人负责受理客户反映水电问题， 24 小时值班，文明答复和解决问题； 新增客户办理用水用电申请，手续齐全后， 2 个工作日到现场测量， 3 个工作日内保证客户用上水电； 实现全年安全供电、供水运行无重大事故，接到停水、停电事故电话 10 分钟内赶到现场，停水、停电抢修，大修不超过 48 小时，小修不超过 24 小时，正常维修停水、停电提前 24 小时通知； 按规定收取水、电费，保证不乱收费。  给排水设备和电器设备 供电设备：花桥镇 建有 35KV 的变压站二座、在建 110KV 变压站一座和筹建 的 220KV 变电站一座，由华东 22万伏电网配变供应 ， 为花桥镇 工商 企业 的正常 经营 生产提供了电力上的保证； 配电方式高压采用双回路选择送电，并以环路配电方式供电，保证电压的稳定；同时配有紧急备用发电系统，特殊情况下启 动备用电源；每一商户均安装电力计量装臵，数据直接传送至主监控室并储存。 给排水设备： 花桥镇生产生活用水全部由采集阳澄湖优质水源的昆山市自来水集团公司组团供水 ，建有 吨容量蓄水池，采用重力水箱间接供水方式，通过加压送至楼顶， 排水 由直径 600、 450、 300 三种管径组成直泄式排水系统 ，废水、污水、雨水 分别排入下水道。  通讯 花桥镇 已建成一万门（终端三万门）的两座邮电通信大楼，采用先进的光缆、宽带通信网络，长途、国际、港澳台电话及 电传、传真畅通无阻 ， 先进的光缆、宽带通信网络 保证了信息的畅通。  24 小时中央空调和中央监控 Happyland 各建筑物内均安装中央空调，为客户和游客创造一个舒适的经营和购物、休闲环境；并安装有自动化中央监控系统，由中央监控中心自动监控水电、空调、电梯等各项设施，火灾自动监控报警系统可自动侦烟、侦热、侦水，以防事故发生。  消防设施 为降低火灾诱因，保证客户和消费者安全，整 个建筑主体结构及主要设备均属非易燃材料，并安装有消防主管及楼层消防栓等设施。  招商服务 另外， 花桥镇 还 专门成立了外资招商服务中心，为 投资者 提供 “ 一站式、全过程 ” 的一条龙服务，即从项目立项审批、工商注册、税务登记、银行开户、海关登记、施工以及入驻后的供电、供水、员工招聘、培训等一系列手续，均可由外资招商服务中心协助、代理。  统一的经营管理 公司将组建商业经营管理公司负责该项目的经营管理。 主要职责是为所有的商户制定统一的管理制度；对租户进行教育辅导、经营分析、店铺调整等；负责对整个项目的营销管理，如统一组织 进行广告宣传策划、促销；以及对租户的财务管理等。 （六）投资成本优势 与上海、苏州等城市相比，在昆山市花桥镇投资具有无可比拟的成本优势。 列举如下： 土地费用 用地性质 用地方式 使用年限 价格（元人民币 /平方米） 工业用地 批租 50 租 赁 （元人民币 /平方米 .年） 住宅用地 批租 70 需竞拍 商业公建用地 批租 40 需竞拍 另需收取 元人民币 /平方米。 年的土地权属管理费 工商注册费 注册资本在 1000 万元人民币 (含 1000 万元）以下的收 %； 1000 万 元以上的超出部分收 %； 1 亿元以上的超出部分不再收取。 自来水 、天然气 水费：工业用水 元 /吨。 生活用水 元 /吨 、 商业、服务业、建筑业用水 元 /吨 、 宾馆、饭店、娱乐业用水 元 /吨 ； 天然气： 居民用气 元 /M 工业用气 元 /M 公用事业用气 元 /M 商业用气 元 /M3 通讯 （ 1）电话（传真）初装费 308 元人民币 /线 （ 2） ADSL 初装费 308 元人民币 /线 电费 （ 1） 315KVA 及以上（大工业 ）用户 电压等级 供配电贴费 电度电价 110KVA 免 元 /KWH 35KVA 免 元 /KWH 10KVA 免 元 /KWH （ 2） 315KVA 以下用户 电压等级 供配电贴费 电度电价 35KVA 免 元 /KWH 10KVA 免 元 /KWH 10KVA 以下 免 元 /KWH 劳动力成本 外资企业职工工资水平不低于最低工资标准，具体由企业自行确定。 各项基金提成比例如下 项目 养老保险 生育保险 失业保险 工伤保险 医疗保险 企业支付（ %） 18 1 2 8 个人支付（ %） 7 / / / 2 货运成本 单位：人民币 /元 A：集装箱出口费 20′ 40′ B：集装箱进口费 20′ 40′ 正常内陆包干费 1100 1600 正常内陆包干费 1500 2000 其中 运费 700 1000 其中 运费 700 1000 定舱费、提箱费 400 600 报关费、理货费等 800 1000 基建成本 房屋造价：视厂房材料、结构而定一般为 5001000 元 /平方米 房屋租赁：视厂房新旧、结构而定一般 为 10 元 /平方米 .月 注：以上均系现行参考价格 （七）商铺使用面积、户型、价格等 有关商铺的形态、户型面积、总铺数、层高、开间、进深、单价、总价等具体数据详见销售问答。 三、商业物业专业知识 （一）商业物业种类 HAPPYLAND 内的物业种类繁多，业态业种丰富齐全，物业品质层次错落有致。 主要有：商业街商铺、商务楼商铺、百货购物中心、大卖场、超市、百货店、专卖店、三星级、五星级宾馆、商务办公楼、高档餐饮及其他。 （二）建筑结构简介 项目分三期完成。 一期 由地下 停车场 层 、 30 层高的综合商贸楼、 3 栋六层高的商业楼及连廊等组成，建筑面积 470835 平方米，其中 30 层高的综合商贸楼 外墙为高档铝塑板及合金 玻璃 窗， 玻璃水晶体以巨门的造型矗立在周围建筑群 ， 寓意海纳百川， 醒目靓丽，极具现代感 ， 建筑物总高为 米，整个建筑物为二类建筑，耐火等级为二级，建筑抗震设防裂度为 8 级，整体为框架结构 ，各层均为大跨度大开间布局 ， 各层均采 用天然光和照明相结合 ，布局设计合理 ，适合各种商业用途。 二期由四星级以上星级宾馆、会展中心、 3 栋六层高的商业楼、地下停车场及商业配套楼等组成，建筑面积 229710 平方 米；三期由产学研基地项目、地下停车场等组成，建筑面积 291655 平方米。 已有建筑包括华美大楼、专家楼等，建筑面积 11 万平方米。 各楼 内上下水管道及楼外自来水，污水、雨水管道全部接通 ，每栋楼内均 设有专用配电室，有 双回 路线路供楼内使用，楼内还配有大型货梯 、客梯 直通楼内各层。 （三）商业物业的主要用途 见第二部分业态分布部分 （四 ） 土地使用 （五）八通一平 一个平整土地，通水，通电，通煤气，通电信，通邮，通路，通排污、通排雨水。 （六）土地使用证及其他证明书 土地使用证证书标号： ，建设规划许可证编号 ： ， 施工许可证编号： ，建设用地批准书编号： ，《商品房销售 (预售 )许可证》编号： 四、销售人员守则 （一）基本准则 销售人员必须忠于公司，热爱本职工作，遵守职业道德； 销售人员在工作时间内要时刻注意仪表、仪容； 销售人员必须公司遵守公司规章制度和销售管理制度，保守公司秘密； 销售人员不得有损害公司利益的行为发生或与公司的利益发生冲突； 销售人员必须微笑热情善意地对待所有客户。 （二）职业准则 销售人员必须不断提高业务知识，尤其是对商业房地产专业业务知 识，如房地产基本 概念、 建筑材料、物业管理以及相关 法律法规 ； 销售人员必须对该项目具有详细的了解，包括 规模、定位、设施、价格、户型、主要卖点、周边环境及公共设施、交通条件、该区域城市发展规划 等； 销售人员需要不断提高 服务 意识和 技巧， 如提高 观察 应变 能力、 了解 客户心理 及 沟通 交流 能力 ； 销售人员必须经常关注商业地产市场状况和周边商业项目的动态，及时进行反馈，以便公司销售策略及时调整； 销售人员必须严格执行公司制度、命令和服从工作安排，提高业务执行能力。 （以上只是框架性规定，具体内容详见上海商贸有限 公司的业务管理办法） 五 、销售流程 接待客户 （主动上前、问候语、确认来访渠道及次数。 ） 项目沙盘展示 （项目区位、周边环境、交通状况、项目定位、景观 建筑规划特点、配套设施等） 带看样板商铺 （开发商、建筑设计、建材标准、智能化特点、商铺特点、装修设计风格、框架结构优势、价格分析、锁定客户需求、掌握成交障碍点等。 ） 洽谈区洽谈、沟通 （引导客户入座、汇报客户疑难问题、申请解决方案和销售配合营造洽谈气氛、互换名片、挖掘客户信息、投资方案分析、促 销 SP、递交楼书及讲解。 ） 填写客户资料 （准确的客户资料和信息并及时更新） 追踪客户 （将追踪情况详细记录在案以便日后分析） 成交收定 （收定金、与客户签定认购书） 签定合约 （认真签约并解答客户所提疑问） 六、签定销售合同有关说明 签定销售合同前，销售人员必须作到： 销售人员要对。