生活常用法律知识小手册

生活常用法律知识小手册内容摘要：

他们各自的继承人分别继承。 2继承从何时开始。 答：我国继承法第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。 ” 死亡又分生理死亡和推定死亡两种，这也就是说，如果被继承人的死亡未经证实 ，或者失踪的被继承人未经法院判决宣告死亡，则不能视为继承已经开始。 由于继承是以被继承人的死亡时间为开始时间的，因此，如果被继承人是自然死亡，那么其自然死亡的时间（一般以医院死亡诊断书或户口簿上的死亡登记为准），就是继承开始的时间；如果被继承人系宣告死亡（即推定死亡），那么人民法院判决宣告之日，就是继承开始的时间。 2以夫妻名义同居男女之间一方死亡后另一方是否可以配偶的身份继承遗产。 答 、根据最高人民法院的相关规定，是否构成事实婚姻分如下情形： （一） 1994 年 2 月 1 日民政部《婚姻 登记管理条 31 例》公布实施以前，男女双方已经符合结婚实质要件的，按事实婚姻处理。 （二） 1994 年 2 月 1 日民政部《婚姻登记管理条例》公布实施以后，男女双方符合结婚实质要件的，人民法院应当告知其在案件受理前补办结婚登记；未补办结婚登记的，按解除同居关系处理。 ” 因此未按婚姻法规定办理婚姻登记手续而以夫妻名义同居生活的男女， 1994 年 2 月 1 日前已符合结婚实质要件的，作事实婚姻处理， 1994 年 2 月1 日后，男女双方未补办结婚登记的，按同居关系处理。 （ 在第 11 问答中我们已经知道如何区分事实婚姻和同居。 ） 对于事实婚姻和同居关系的男女，一方死亡，另一方要求继承遗产的情况，最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义共同生活案件的若干意见》第 13 条作了规定，如果符合事实婚姻的条件，认定为事实婚姻关系的，同居生活期间当一方死亡，另一方可以以配偶身份按继承法的有关规定继承遗产，如果不符合事实婚姻的条件，认定非法同居关系的，则活着的一方不能以配 32 偶身份继承遗产，但是若符合继承法第十四条的规定，可根据互相扶助的具体情况处理。 继承法第十四条是这样规定的：“对继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又没有生活 来源的人，或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产。 ” 2什么是遗嘱继承。 法律对口头遗嘱有什么特殊规定。 答：遗嘱继承是指由被继承人生前所立的遗嘱来指定继承人及其继承的遗产种类、数额的继承方式。 遗嘱继承优于法定继承。 遗嘱的形式包括：公 33 证遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、录音遗嘱和口头遗嘱。 自书、代书、录音、口头遗嘱不得撤销、变更公证遗嘱。 由于口头遗嘱的内容容易失实，而且非常难以认定，因此法律对口头遗嘱作了一些特殊规定：（ 1）立口头遗嘱时，必须至少要有两个见证人在场见证。 （ 2） 只有在不能以其他方式订立遗嘱的危急情况下才能订立口头遗嘱；危险情况解除后，遗嘱人能够用书面或者录音形式立遗嘱的，所立的口头遗嘱无效。 其中，下列人员不能作为遗嘱见证人：（ 1）无行为能力人、限制行为能力人；（ 2）继承人、受遗赠人；（ 3）与继承人、受遗赠人有利害关系的人。 有多份遗嘱的，哪份为准。 答：遗嘱人以不同形式立有数份内容相抵触的遗嘱，其中有公证遗嘱的，以最后所立公证遗嘱 为准；没有公证遗嘱的，以最后所立的遗嘱为准。 3继承人在什么情况下丧失继承权。 答：继承人有下列行为之一的，丧失继承权：（一）故意杀害被继承人的；（二）为争夺遗产而杀害其他继承人的；（三）遗弃被继承人的，或者 34 虐待被继承人情节严重的；（四）伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。 3 被继承人遗产已经被继承人分配，但还有对外债务时怎么办。 答：遗产已被分割而未清偿债务时，如有 法定继承又有遗嘱继承和遗赠的，首先由法定继承人用其所得遗产清偿债务；不足清偿时，剩余的债务由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得遗产偿还；如果只有遗嘱继承和遗赠的，由遗嘱继承人和受遗赠人按比例用所得遗产偿还。 35 房屋权益篇 商品房的预售与现售相比，有哪些特点 ? 答： (1)、商品房预售合同签订时，承购人只获得商品房的期待权。 (2)、商品房预售具有较强的国家干预性。 为了保护预购人的权益，国家对商品房预售行为作出了相应的限制，并实行预售许可制度。 商品房的预售必须符合国家法律法规对预售条件、程序等的规定，否则不能预售商品房。 (3)、商品房预售合同的承购人要承担一定的风险。 在预售合同签订以后，可能出现某种原因会导致商品房无法建成或交付，或建成后的商品房存在各种质量瑕疵，因而承购人也就无法实际获得商品房的所有权。 这对于预购人而言，就意味着要承担一定的风险。 (4)、商品房预售合同经过登记具有公示对抗第三人的效力。 依据我国《城市房地产管理法》第44 条第 2 款之规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售合同签订以后，由于预购人仅 仅为债权人而未取得商品 36 房所有权，因而，赋予经过登记的预售合同对抗其他未经登记的预售合同效力，以保护经过登记的预售合同之预购人的合法利益。 什么是商品房的五证、二书 ? 答：“五证”是指“国有土地使用证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房销售预售许可证”。 “二书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 商品房现售应具备哪些条件 ? 答： (1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或者 使用土地的批准文件； (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收； (5)拆迁安置已经落实； (6)供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期； (7)物业管理方案已经落实。 商品房销售有哪些计价方式 ? 答：商品房销售计价方式有三种：按套 (单元 ) 37 计价、按套内建筑面积计价和按建筑面积计价。 计价方式用于确定商品房销售的总价款，但产权登记仍需按建筑面积方式计算。 商品房委托销售时，买受人应注意哪些事项 ? 答 :(1)受委托销售机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介机构； (2)受委托销售机构应当向买受人出示商品房的有关文件和商品销售委托书； (3)受委托销售机构应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况； (4)受委托销售机构应当以开发商的名义与买受人签订商品房买卖合同。 楼书或广告中所写的“起价、均价、套价”等具体是什么意思 ? 答：一般来说，“起价”是该楼盘中最低的售价。 在整个楼盘中只有几套这样价格的房子，且是所有单元中无论是 38 楼层位置还是朝向、通风、采光均是最差的，要么购房人不愿买，要么根本买不着。 更 有甚者，有的楼盘根本就没有此价格的户型，仅仅为吸引客户而设的。 “均价”在多层楼盘中多是指 5 层的售价 ，在高层楼盘中则多是位于 6— 8 层的售价。 “套价”则是开发商以每套商品房为单位出售房产的价格，每套房产根据所在楼层及朝向各有不同的销售价。 商品房买卖合同应具备那些内容 ? 答：根据有关法律规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一 )当事人名称或者姓名和住所；。 (二 )商品房基本状况； (三 )商品房的销售方式； (四 )商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； (五 )交付使用条件及日期； (六 )装饰、设备标准承诺； (七 )供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； 39 (八 )公共配套建筑的产权归属； (九 )面积差异的处理方式； (十 )办理产权登记有关事宜； (十一 )解决争议的方法； (十二 )违约责任； (十三 )双方约定的其他事项。 一般来说，金华市区销售商品房时所用的买卖合同文本，都已经工商部门文本备案过的。 售楼广告和说明书能否作为商品房买卖合同的当然条款 ? 答：一般来讲，售 楼广告和说明书为要约邀请，但出卖人就商品房开发规则范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使该说明和允诺未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 售楼广告上的内容，开发商应兑现吗。 答：售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。 如果广告上的宣传内 40 容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。 如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容 确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。 所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。 房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么。 答：（ 1）房地产商发布了虚假广告。 购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。 这是房地产商承担责任的前提。 （ 2）购房者是受到欺骗和误导。 购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有 期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。 如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。 （ 3）购房者的合法权益受到了侵害。 购房者的合法权益受到实际发生的损害， 41 这种损害包括财产的、金钱的、精神的。 （ 4）损害和虚假广告之间有因果关系。 也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。 1商品房认购书效力如何认定 ? 答：主要应从认购书本身的内容进行判断处理：如果认购书签订的目的，在于为买卖双方以后签订正式 商品房买卖合同进行约定，并为其作必要准备，则该认购书具有独立法律效力。 如果认购书具备商品房买卖合同的主要内容，则按商品房买卖合同有关规定处理，不具备预售条件的，合同无效，否则合同有效。 1 开发商一房多售如何处理 ? 答： 一房多售 ，是指房地产开发企业将同一 42 商品房重复销售的行为，其实质是一种欺诈行为。 从权属管理规定看，已经办理房屋所有权登记过户手续或合同登记备案的买受人将优先获得该房的所有权，而其他买受人只能依据买卖合同追究房地产开发企业的违约责任。 1开发商签定购房合同后， 开发商是否有权变更设计 ? 答：商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 但是经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、房型、空间尺寸、朝向变化等，开发商应当在变更确立之日起 10 日内书面通知购房者，购房者有权在通知到达之日起 15日做出是否退房的书面答复，没有做出书面答复的，视为接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。 1面积变了，购房者可以退房吗。 答：经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在 10 日内通知购房者。 在接到通知的15 日内，购房 者可以作出退房的书面答复。 在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。 43 开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。 如果退房，开发商要承担违约责任。 1处理房屋面积纠纷的原则是什么。 答：合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （ 1）面积误差比绝对值在 3％以内（含 3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （ 2）面积误差比绝对值超出 3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。 买受人同意继续履行合同， 房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在 3％以内（含 3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出 3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在 3％以内（含 3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过 3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 1没有房产证的房子能抵押、买卖吗。 答：房产证是房屋所有权的唯一证明，没有房 44 产证的房子不能买卖、置换、赠与、继承、转让。 如果从事了上述的行为，也是不受法律保护的。 以没有房产证的房子作抵押一般 是无效的，但是如果双方因此诉至法院，在一审法庭辩论结束以前能够提供房产证或者补办登记手续的，抵押还是有效的。 1 夫妻一方可以做主出卖共有房屋吗。