物业公司接管老旧小区方案

物业公司接管老旧小区方案内容摘要：

的规章制度，以制度促进管理，员工配置； 建立安全保障体系；针对老旧小区的实际情况，我公司从以下几方面做好安； (1)消防安全；置小区做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及时现场发现、解决问题，把事情消灭在萌芽状态，不等问题成堆以后再临时抱佛脚，不浪费大量的人力、财力、物力。 营造舒 适、整洁、安全的小区环境 (2)水电气设备安全管理 建立健全水电气设备正常使用的巡查制度，全面掌握托小区各类管线的线路、走向，以便于在发生故障时能够迅速有效地予以排除，方便业主方的正常使用。 (3)小区安全维护 根据老旧小区物业管理的安防要求，结合我公司安防经验，确立我公司将以 ”人防为主、技防为辅 ”的安全防范思路，对老旧小区物业管理实行 24 小时安全巡防，为业主方提供一个安全、舒适的生活环境。 (4)环境卫生维护 根据老旧小区物业管理要求，合理安排细划保洁区域，卫生保洁均责 任到人，确保管理区域内清洁卫生、整洁有序。 三、各岗位人员的配置 四、环境清洁卫生管理 （一）环境服务范围及要求 日常保洁工作是通过日常清扫工作，对本物业管理区域进行定时、定点、定人进行废弃物的收集和清运，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务，维持所有公共区域的清洁卫生。 根据老旧小区目前的现状，清洁工作应做好以下几项： 垃圾处理。 主要包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。 在规定的范围内做好灰尘清扫、污迹清洗、地面维护等，做到地面无灰尘，无垃圾，保持 场地清洁；墙面、顶面的清洁维护按物业管理规范执行。 （ 1）小区道路、广场、绿地、楼梯扶手、共用部位玻璃、楼道、路灯、楼道灯等按规定时间进行清扫；道路积水、积雪能及时清除。 共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污水井、化粪池每月正常检查能正常使用。 小区楼内地面、墙壁、楼梯及扶手、大门、消防器材、垃圾桶、控制开关等，无手印，无污渍，无尘土，保持光洁明亮。 小区道路：地面无垃圾，障碍物。 绿化带：无垃圾，枯死植物及时清理。 （ 2）环境部分：地面无垃圾杂物，无积水，无明显污渍。 室外设施包括灯饰、栏杆、垃圾桶等无污渍、水 迹和明显灰尘，墙壁及其他设施上无不良张贴物。 下雪时要及时清扫，必要时作防滑处理。 （ 3）垃圾收集清运：楼幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日产日清的，垃圾桶清洁、无异味。 垃圾箱、桶要定期清洗消毒，无蚊蝇，无臭味。 垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。 （ 4）其他： 小区内如举办社区活动等，做到垃圾及时清理。 住宅楼内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物；走廊窗台、玻璃干净明亮、无尘土。 楼梯扶手和栏杆保持干净。 负责小 区道路卫生保洁。 定期楼顶清扫、外墙面清理。 院落卫生：地面干净无尘土、烟头、纸屑等杂物；绿化区及时清扫干净。 对现有的绿化苗木、花卉，要做好养护管理、培植，负有美化环境的责任。 养护管理包括：定期浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。 （二）保洁人员素质要求 树立高度的责任心，关心业主方的利益，严格片区保洁责任制，在清洁过程中，如发现设施设备有损坏或异常情况应及时向上级主管或工程维修人员汇报，负责管理好片区卫生器具，认真做到卫生器具整洁、布置合 理，随时保持清爽、美观，保证物管区域的清洁卫生，不留卫生死角。 保洁人员应随时巡视，发现污物杂物应及时处理，随时保证清洁卫生。 保洁人员要努力提高自身素质和对公司负责的觉悟，服从领导工作安排，遵守公司工作纪律，不迟到，不早退，不擅自离岗，如有急事须向主管请假。 当班人员不得做与本职工作无关的事； 承包岗位片区卫生必须达到规定标准，连续 3 次未；达标者，分别给予警告、罚款、辞退的处罚；须做好详细记录； 保洁人员服务要热情周到，举止端庄，礼貌大方，； 上班时必须穿着清洁，按规定 要求着装，并将工作； 保洁人员在工作要坚持原则，团结协作，以礼相待； 不准私拿公物，私卖废品，如发现，分别给予罚款； 垃圾要随时清除干净，用垃圾桶、垃圾袋及时运送的事。 得到主管的批准，方才能到休息室休息。 保洁人员在工作中有权劝阻、制止破坏公共卫生的行为，不能处理、解决时应立即向上级主管汇报，有权提出工作中的一些合理化建议。 保洁员必须严格按照《保洁员清洁工作程序》执行。 五、保安及消防管理 (一 )保安管理内容及要求 安全管理服务的目的是 维护物业管理范围内正常的工作、生活秩序、协助公安机关做好内部的安全防范工作，它在整个物业管理中占有举足轻重的地位。 安全管理工作是一项特殊的服务工作，要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、文明执勤、礼貌待客、坚持原则。 根据不同的区域及岗位要求，保安队应设立出入口固定保安、巡逻保安等。 严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。 对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁 贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。 小区内保安主要负责小区的安全保卫工作，认真负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可疑情况和事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保小区治安稳定。 巡逻保安负责小区内白天及夜间的巡逻，要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成小区内被盗和其他事件，及时发现各种事故隐患，不因失职而出现意外事故，维护正常的工作、生活秩序。 小区内车辆按停车位停放有序，行车通道上不准停放车辆。 白天夜间对停车场流动巡查、管理。 保安人员的选配应根据 本项目实际情况严格筛选，负责小区的秩序保障工作； 小区内突发事件的处置，灾害预防，火灾扑救，发现和制止小区内的暴力事件，随时准备提供紧急救助。 小区内公共部位安全隐患的检查、排除及上报，对违规事件及时提示和纠正，有针对性地进行安全教育。 小区内有特殊活动安排，保安要协助维持现场秩序。 对保安管理及停车场管理工作应明确工作内容和工作要点，制定出具体的工作标准及检查办法。 (二 )预警、应变措施 安全应急计划和措施 (1)目的： 在发生紧急、突发事件时，以最有效 的方法，在最短的时间内控制事态的发展，或保证出色完成上级交办的临时任务。 适用范围： 1)治安突发事件，如突然发生的重大抢劫、杀人、业主或公司管理人员遭到犯罪分子的突然袭击等。 2)受到水灾、火灾、台风等自然灾害的威胁、袭击。 3)其他重大意外情况。 (2)职责： 1)对可能发生的由物业管理处负责制定安全应急计划，报物业管理处或分管副总经理审批，必要时报总经理审批； 2)对即将发生或已发生的突发事件由安全领班临时确定应急措施，同时向上级汇报。 (3)计划： 1)对可能发生的治安突发事件和已发生或即将发生的自然灾害由物业管理处组织制定应急计划和预防措施，并安排岗位人员按部署执行。 2)处理治安突发事件时，由值班员迅速向派出所报案，安全领班临时确定应急方案，安排人员迅速控制物业管理范围内各通道、楼梯口，封锁出事现场，严格盘查出入现场的人员，直到公安人员到来。 3)制定的应急计划必须慎重，考虑周详，在制定自然灾害应急措施时，要根据灾情的程度、特性而定。 (4)实施： 1)在执行过程中，发现偏离实际情况应及时纠正，并上报相应审批人员认可。 2)对发生的每一事件必须总结，如果是人为原因造成损失，应立即查找原因，认真填写《纠正措施报告》，严防类似情况的发生。 3)保存事件全过程的有关记录，存档 3 年。 重大自然灾害的记录长期保存。 (5)要求： 为增强应变能力和战斗力，平时每个保安队员必须进行严格的学习、训练、消防演习和紧急集合演练。 （三）强化消防管理意识 消防管理目标 坚持 ”预防为主，防消结合 ”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立 ”全员防消 ”的管理观念，实施全员义务消防员制。 加强 消防教育宣传和培训演练工作 （ 1）消防教育宣传工作： 管理处将在物业辖区内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座，张贴消防宣传画，向业主进行消防知识宣传。 （ 2）做好消防培训及演练工作： 重点加强保安员的消防实战演习，每年组织义务消防队员和广大业主共同参与的消防演练，提高全员的 ”自救 ”意识和能力，防患于 ”未燃 ”。 积极落实防火安全 ”三级 ”检查制度，重视冬、春两季的消防、设施设备大检查工作，确保在火灾多发期的消防安全工作。 建立消防快 速反应队 结合以往的工作经验，我们将在保安员中选拨一批队员组建 ”消防快速反应分队 ”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足 ”自救 ”，最大限度地减少火灾损失。 善后与收复 火势完全熄灭后，保安员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因并统计损失，向上级提交事故报告。 （四）紧急事件处理 暴风雨及无法避免的自然灾害 组织人力进行突击性清理工作，保证沟、渠、通道畅通，雨水口、接水口、地漏无异物堵塞，加固防灾设施，检查网架、支架、门窗是否归位，消除一切潜在的 危险性因素，同时，积极参与抢险救助，迅速恢复现场，保持小区整体形象，将损失降低到最小程度。 (五 )水警、火警预防及排防、善后处理 当楼层内水管、接头爆裂造成楼层浸水时应迅速关闭水管阀门，并迅速通知护卫和维修人员前来救助；如房屋内部渗水，要及时通知业主，协助业主做好各项工作。 如员火警等特殊情况，积极组织突击小组搞好特殊清洁工作。 六、公用设备、公共场所等管理养护 （一）日常维修养护：操作维修人员根据日常管理经验，利用检测仪表对设备的关键部位进行检查，发现故障及时排除，并做好记录。 操作人员每天对托管区域内的市政设备设施至少巡视两次； （二）一级保养：维修人员对设备进行局部清洁、调整，每季度一次；二级保养：维修人员对设备进行全面清理、局部维修，每半年一次。 （三）公用设备、公共场所设施养护范围；共用设施、设备的维修、养护、运用和管理包括：共用； 管理规程； (1)小区内水电维修、养护工作由工程队负责；； (2)工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方； (3)项目管理人员每日对托管区域的亮化巡查 2 次以； (4)高低压配电房实行 24 小时值 班制度； (5)工程维修人员在例行检查过程中发现问题，立即； (6)月末，工程部维 （三）公用设备、公共场所设施养护范围 共用设施、设备的维修、养护、运用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低压电房、水泵房、楼内消防设施。 设备操作维护人员必须具有相应资质，熟悉掌握小区内各种设备系统原理。 定期对小区的水、电、气、门窗等进行巡视，发现问题及时维修。 随时对小区屋顶漏水管及地沟进行疏通，保持下水管道、落水管通畅，避免屋顶积水而产生漏水现象。 管理规程 (1)小区内 水电维修、养护工作由工程队负责； (2)工程维修、管理人员以水电维修、养护和亮化方案质量标准为依据，每日检查和评估各区域的亮化维护情况，并作出质量评估，记录于每日的工作记录评估表中； (3)项目管理人员每日对托管区域的亮化巡查 2 次以上，巡查结果记录备查； (4)高低压配电房实行 24 小时值班制度；【物业公司接管老旧小区方案】 (5)工程维修人员在例行检查过程中发现问题，立即制定维修、整改方案，协调有关部门做好整治工作并及时复查； (6)月末，工程部维修人员根据每天的亮化维修记录进 行汇总、统计，并将汇总表及时上报给总公司。 质量标准 所有电器由专业工程师按设计要求操作维护和保养，确保用电设施的正常使用，日常小修在当日内完成，大修在一周内修复亮灯。 （四）主要措施 按照行业规范和工程专业要求制定完善的设备、设施操作规程和维修管理制度，确保维修及时，同时加强对员工操作行为的规范，执行行业法规，加强安全管理和安全教育工作，建立健全各项安全操作规程，防止安全事。