湖北省城镇基准地价更新技术规范

湖北省城镇基准地价更新技术规范内容摘要：

国土资源厅进行预检。 成果验收与审批 省国土资源厅负责本辖区基准地价更新成果的检查验收。 由省国土资源厅和有关单位抽调技术人员组成验收组，按《湖北省城镇土地级别及基准地价更新验收办法》进行验收。 更新成果验收合格后，报省政府或物价局等部门审批。 3 基准地价更新的常用方法 基准地价更新的方法主要有：（ 1）利用土地收益资料更新基准地价；（ 2）利用市场交 易价格资料更新基准地价；（ 3）利用地价指数资料更新基准地价。 三种方法更新基准地价的标准和程序等应按《城镇土地估价规程》和本规范的要求进行。 利用土地收益资料更新基准地价 步骤 首先以原土地定级成果或更新成果作为基准地价更新区域；然后根据《城镇土地估价规程》，将结果填入附录一表 7；最后根据公式。 还原利率的确定 还原利率的确定须作专题研究。 还原利率的确定一般广泛应用的方法有：租售比法、安全 利率加风险调整值法、投资收益率法等。 方法的应用根据《城镇土地估价规程》和本规范的要求进行。 利用租售比法，通过测算不同土地利用类型典型样点的年租金与售价之比确定还原利率。 样点的选择要求：（ 1）分布在不同区域；（ 2）为近期（或近两年）发生交易的样点；（ 3）样点土地条件与基准地价内涵界定下的条件相似。 安全利率加风险调整值法确定还原利率，即还原利率 =安全利率 +风险调整值。 安全利率取一年期定期存款利率，扣除利息税，考虑物价指数综合确定，即安全利率 =一年期定期存款利率（ 1利息税率）/同期物价指数。 风险调整值应在 对各城镇的社会经济发展和土地市场等状况分析的基础上确定。 同时，应注意： ①不同土地权利、不同土地使用年限、不同用地类型及不同级别土地还原利率存在差别。 ②当测算的还原利率在不同土地级别中相差较大时，宜测算不同级别的土地还原利率。 否则，测算不同用地类型的还原利率即可。 ③宜采用两种或两种以上的方法，综合确定还原利率； ④确定还原利率时，可以考虑浮动利率因素。 8 基准地价的测算 按公式（ ）测算各级土地不同用途的基准地价：   n)r1( 11rIV 11nlb （ ） 式中： Vlb―某一用途土地在某一土地级上的基准地价； In―某一用途土地在某一土地级上单位面积的土地收益； Rl―土地还原利率； n―基准地价内涵下的土地使用年限。 根据计算结果，确定各级土地不同用途的基准地价。 对离散度较大的测算结果，要在级别基准地价基础上，确定不同区域、地段的基准地价。 考虑到征收土地使用税等的需要，一般要求确定综合定级和分类定级，但不需要确定综合基准地价。 适用范围 利用利用土地收益资料更新基准地价适用于土地市场尚不发育、市场交易价格资料少的城镇。 利用市场交易资料更 新基准地价 基准地价测算区域的划分 （ 1）以原有的土地定级成果或更新成果作为基准地价更新区域； （ 2）道路系统较完善的城镇可以路围地块作为基准地价更新区域； （ 3）没有划分土地级别的，根据《城镇土地估价规程》 更新区域。 样点地价计算 市场交易资料主要有：土地使用权出让、转让、企业改制，房屋买卖、商品房销售，征地、拆迁，房屋出租等。 不同的资料类型，分别采用《城镇土地估价规程》。 土地使用权出让、转让、 企业改制资料采用直接修正法计算样点地价；房屋买卖、商品房销售资料采用剩余法和房价剥离计算样点地价；征地、拆迁资料采用成本逼近法计算样点地价；房屋出租资料采用收益还原法计算样点地价等； 原则上，商业用地常用房地出租资料计算样点地价；住宅用地常用房屋买卖、商品房销售资料计算样点地价；工业用地常用征地拆迁资料计算样点地价。 在计算样点地价时，应用的参数如房屋重置价标准、房屋耐用年限标准、房屋残值率标准、银行存款贷款利率、各种房地产交易税费、物价指数、房地产指数以及有关政策法规资料等须在更新报告中加以说明。 样点地价修正标准化 样点地价修正的主要内容有：交易情况修正、交易期日修正、容积率修正、地价楼层修正、土地开发程度（基础设施配套）修正、宗地深度和宽度修正、出让年限修正等。 样点地价的具体修正根据《城镇土地估价规程》。 样点数据检验与处理 样点数据检验 9 （ 1）样点地价数据必须经过检验符合数理统计要求。 （ 2）检验标准应按照《城镇土地估价规程》和本规范的要求进行。 ①数据检验以土地级别或均质地域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。 ②同一土地级 别或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。 同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时，需对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验。 ③同一均质地域中，不同交易方式计算的样本地价，也须通过样本总体同一性的检验。 ④当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据。 （ 3）样点地价数据检验方法主要有：秩和检验法；卡方检验法； t检验法和均值 方差法。 秩和检验法检验由不同交易方式计算的样点地价是否来自同一个总体分布；卡方检验法检验不同土地利用类型不同级别的样点地价是否服从正态总 体分布； t检验法和均值 方差法用于异常数据的剔除。 检验方法的具体应用参见如下： ①秩和检验法 采用多总体秩和检验法对同一级别同一土地利用类型中，采用不同方法处理所得的样点地价检验其是否来自同一个总体分布。 只有满足总体分布同一性的样点数据，才能作为后续各项数理检验的样本。 各土地级别中相同土地利用类型下的秩和检验统计量可以通过（ ）公式计算： （ ） 式中： H— 秩和检验统计量 N— 样点总数 Ti— 每种数据处理方法所得样点地价的秩和 ni— 第 i 种数据处理方法的样本数 m— 数据处理方法数 将同一土地级别同一土地利用类型不同数据处理方法所得的经修正的样点地价合在一起从小到大进行编号，得到每个样点地价对应一个序号，即为该样点地价的秩，将同一数据处理方法得到的样点地价的秩相加得到该数据处理方法的秩和 Ti。 将秩和检验统计量 H 与某一显著水平统计值卡方 2 的分布值（查 2 分布表）进行比较，分析各处理方法所得的样本地价之间是否存在着显著性差异，不同处理方法之间是否存有系统误差。 ②卡方 2 检验法 样本的总体分布是否服从正态分布，关系到测算模型的建立及应用什么方法对样本中的异常数据进行剔除。 以土地级别为单位，按土地分类整理数据的归并结果，用卡方法对样本数据做正态总体分布的拟和优度检验，以判断样点地价的分布函数与理论上的正态总体分布是否相吻合。 拟和优度检验前须对样本进行分组。 一般采用等概分组。 按经验公式： K =1． 87 (N 一 1)2／ 5确定样本空间的分组数或者根据土地级别确定分组数。 按（ ） ）公式计算 2 统计量： （ ） 10 式中： Pi— 样点落入第 i 组的理论概率 fi— 样点落入第 i 组的实际频数 N— 样点数 将 2 统计量与某一显著水平统计值卡方 2 的分布值（查 2 分布表）进行比较，分析各土地级别不同土地利用类型的样点地价是否服从正态总体分布。 ③ t 检验法和均值 方差法 异常数据的存在会影响基准地价的生成，对于由系统误差造成的异常值表明这些异常数据与其余的样本数据非属同一总体，在前文的秩和检验中已作过处 理；而由随机误差引起的异常数据则须藉助统计检验的方法来判明这些数据的性质，舍弃样点中的异常值，以保证样点数据的可靠性。 当样本总体服从正态分布时可用 t 检验法。 t 统计量计算公式为： nS )X(t 1n   （ ） 式中： Xn— 1样本地价的平均值 u— 正态总体均值 S— 样本方差 n— 样本数 对非正态分布总体采用均值一方差法，剔除标准为 X177。 2S，其中 x 为均值， s 为方差。 （ 4）样点地价数据检验过程与结果均应在更新报告中说明。 样点 数据整理 根据《城镇土地估价规程》 ，将处理后的样点，按土地级别、均质地域、土地用途进行整理 , 并填入附录一表 8。 最后按商业、住宅、工业等不同用途分别作地价样点分布图。 样点地价图的绘制 （ 1）按商业、居住、工业等不同用途分别作地价样点分布图； （ 2）土地级别界限和均质地域界限要反映在图上； （ 3）直接在图上表示地价，样点较多时，采用分级图例表示地价点标准。 利用样点地价更新区域或级别基准地价 利用样点地价更新区域或级别基准地价的方法主要有 ：（ 1）取某一用途某一级别样点地价的算术平均值作为该区域或级别基准地价；（ 2）通过建立样点地价和土地级别数学模型，更新级别基准地价；（ 3）建立样点地价和土地定级单元总分值的数学模型 , 更新级别基准地价。 三种方法的具体应用根据《城镇土地估价规程》的要求进行。 原则上，要求选择两种或两种以上的方法更新区域（或级别）基准地价。 利用市场交易资料更新路线价 参见《城镇土地估价规程》。 路线价的基准条件与基准地价内涵界定的基准条件一致。 道路两侧土地市场发展相差较大时，该道路路线价须分两侧 表示，即左右两侧各附一路线价。 11 适用范围 利 用市场交易资料更新基准地价适用于土地市场发育完善、市场交易价格资料多的城镇。 利用地价指数更新基准地价 基本原理 利用地价指数更新基准地价的基本公式为： P=P0 I （ ） 式中： P— 更新后的基准地价 P0— 更新前的基准地价 I— 地价指数 地价指数的分类和选择 地价指数分为综合地价指数、分类地价指数和区域分类地价指数。 综合地价指数反映一个城镇地价总体变化幅度；分类地价指数分别反映商业、住 宅、工业等不同类型地价的变化幅度；区域分类地价指数反映城镇内部不同区域及不同类型地价的变化幅度。 当城镇内部不同类型、不同区域地价水平呈整体变化，相对价位不发生变化时，应采用综合地价指数法进行更新。 当城镇不同区域地价呈整体变化，但商业、住宅、工业等不同类型地价变化呈现不同的变化规律时，应采用分类地价指数。 当城镇中心或局部区位发生较大变化，使不同区域地价的分布规律发生变化，且不同类型地价对区位的敏感程度不同时应采用区域分类地价指数更新基准地价。 地价指数的计算 地价指数的计算主要以地价监测点为基础 ，通过比较不同时期城市内部不同级别、不同类型的地价监测点地价，采用一定的公式计算各类地价指数。 具体计算参见《城市地价动态监测体系技术规范》。 对地价监测体系不完善的城镇也可采用影响地价形成或变动的一些相关的经济指标如物价指数、存贷款利率、土地供求关系、土地收益率等指标，综合测算地价指数。 地价指数更新法适用范围 地价指数更新适用于土地市场发展平稳，地价变动与社会、经济发展水平相协调并且标准宗地体系或地价监测体系较完善的城镇可以采用地价指数更新基准地价。 在实际应用中，应根据具体城镇土地市场变动特征 采用相应的地价指数类型。 地价指数更新步骤 （ 1）分析土地市场地价变化特征 主要通过专家咨询、典型样本调查或地价动态监测结果分析，了解土地市场的变化特征，明确地价的总体变动特征、分类变动特征以及区域变动特征。 （ 2）确定采用的地价指数类型 根据土地市场特征的分析结果，结合综合地价指数更新方法、分类地价指数更新法及区域分类地价指数更新法三种方法的适用范围，选择相应的地价指数更新类型。 （ 3）计算地价指数 参见 地价指数计算方法中的有关规定。 采用区域分类地价指数更新，继续按（ 4） （ 7） 步进行。 （ 4）划分地价调整幅度区 基准地价调整幅度区根据土地市场特征可进行综合或分类划分。 每个用地类型原则上可划分 35个调整幅度区，即地价高度发展区、次高度发展区、中度发展区、次低度发展区、低度发展区等。 12。