水印江南美食街营销推广方案(定稿

水印江南美食街营销推广方案(定稿内容摘要：

喜庆大市场： 位于昌乐县新昌路，距离传统商业中心“佳乐家”超市 600 米， 2号楼沿街商铺（现已结构封顶）共 1000 余平方米新昌路沿街商铺，现开始针对餐饮娱乐行业对外招商。 整个项目外立面以明清时期的江南建筑风格为主， 产品品风格及业态上与本项目相近，具有较强的可比性，商铺销售均价 约计 ： 4800 元 /㎡ 永康路商业街： 为 昌乐餐饮、娱乐比较集中的一条商业街，现已正常营业，位置相对也比较偏，在产品的业态规划中与本项目存在 水印江南美食街营销推广方案 16 一定的可比性和参照性，通过市场调研此商铺的销售均价 约计 ： 2800 元 /㎡。 亿丰五金机电建材城： 位于 昌乐县 宝昌路与 309 国道交叉口，位置比较偏僻，周边商业氛围 冷淡 ， 功能定位 较单一，但交通条件比较优越，属于在售项目，与本案同在一条南北交通大道上， 与本项目相比，虽无直接竞争态势，但对于投资客户来讲， 该项目 招商资源相对丰富、投资风险相对降低、投资回报期为 10 年， 回报率相对较高， 目前 商铺销售均价约计： 3400 元 /㎡。 因销售策略及运营策略等因素，根据项目 CSW 系统定价法则测算，该项目实际销售价格高出市场价格比率约计 20%左右。 该项目回款实际 销售均价约计： 2720 元 /㎡。 这 四 个项目虽在产品形式、规模上与本项目有一定的差异，但从项目的定位及产品业态定位上无可避免地在推出时构成竞争，因此该项目的价格对本案的定价具有一定的指导意义。 （ 2）预算方 法：  说明： 本方法利用房地产评估中的修正比较法为基础工具，按照现实状况下和本项目具有较强可比性且销售良好的案例以及参照未来可能对本项目构成竞争的楼盘预估价，作为被市场认同的价格标准，通过本项目与案例存在的各项差异性进行系数修正从而得出本案的价格预算。 物业价值主要体现在地块价值和产品价值两部分，整体比较项目分为地块和产品条件两部分， 按照通常的价值标准这两种的权重值各占 50%。  基本公式 [本案土地条件各系数之和247。 系数地块权重（ 50%） +本案产品条件各项系数之和247。 产品权重（ 50%） ] 247。 [案例土地条件各系数之和247。 系数地块权重（ 50%） +案例产品条件各项系数之和247。 产品权重（ 50%） ]=本案的对比修正值 本案的对比修正值案例价格 =对比价格 各个案例对比价格之和 /案例数 =预测价格 水印江南美食街营销推广方案 17 （ 3）项目价格预测 名称 条件 蓝宝石商业广场 喜庆百盛大市场 永康路商业街 亿丰五金机电城 本案 权重 土地价值 区域位置 9 7 8 3 4 50% 交通条件 9 8 9 7 7 周边配套 9 7 8 3 4 自然条件 8 6 5 6 9 规划前景 8 8 7 8 8 区域便利性 8 7 8 6 4 对外辐射性 8 6 9 7 2 商业氛围 9 6 9 2 1 产品比较 产品规划 8 8 4 7 9 50% 产品品质 9 8 4 6 6 投资回报 8 6 7 9 4 业态规划 7 6 5 5 5 综合性价比 8 7 6 5 7 与 蓝宝石商业广场的修正比值 [（ 4+7+4+9+8+4+2+1）247。 8 50%+(6+6+4+8+7)247。 5 50%]247。 [（ 9+9+9+8+8+8+8+9）247。 850%+(8+9+8+7+8)247。 5 50%]≈ 与喜庆百盛大市场的修正比值 [（ 4+7+4+9+8+4+2+1）247。 8 50%+(6+6+4+8+7)247。 5 50%]247。 [（ 7+8+7+6+8+7+6+6）247。 8 50%+(8+8+6+6+7) 水印江南美食街营销推广方案 18 247。 5 50%]≈ 与永康路商业街的修正比值 [（ 4+7+4+9+8+4+2+1）247。 8 50%+(6+6+4+8+7)247。 5 50%]247。 [（ 8+9+8+5+7+8+9+9）247。 8 50%+(4+4+7+5+6)247。 5 50%]≈ 与 亿丰五金机电建材城 的修正比值 [（ 4+7+4+9+8+4+2+1）247。 8 50%+(6+6+4+8+7)247。 5 50%]247。 [（ 3+7+3+6+8+6+7+2）247。 850%+(7+6+9+5+5)247。 5 50%]≈ 按照 蓝宝石商业广场（商业部分） 5500 元 /平方米计算： 5500 =3685（元 /平方米） 按照喜庆百盛大市场（商业部分） 4800 元 /平方米计算： 4800元 =3744（元 /平方米） 按照永 康路商业街 2800 元 /平方米计算： 2800元 =2212（元 /平方米） 按照 亿丰五金机电建材城 2720 元 /平方米计算： 2720元 =2747（元 /平方米） 本项目商业平均销售单价：（ 3685+3744+2212+2747）247。 4=3097（元 /平方米） 租金收益法： （ 1）街区租金及业态统计分析： 水印江南美食街营销推广方案 19 水印江南美食街营销推广方案 20 街道 路段 主要业态 面积区间（㎡） 租金（元 /天 /㎡） 利民街 （ 228 套） 新昌路 — 文化路 电器、家居、眼镜 60200 — 文化路 — 方山路 机电、餐饮、副食 20300 — 方山路 — 永康路 机电、副食、饲料 30300 — 永康路 — 建设路 机电、美容美发、副食 30300 — 新昌路 — 宝昌路 服饰、金融、摄影 60200 — 宝昌路 — 西环路 机电、餐饮、副食 30200 — 方山路 （ 193 套） 北首 — 转盘 机电、餐饮、家居 20120 — 转盘 — 孤山街 机电、餐饮、副食 60400 — 孤山街 — 恒安街 餐饮、机电、药材 15250 — 恒安街 — 昌盛街 机电、娱乐、餐饮 15300 — 恒安街 （ 80 套） 新昌路 — 文化路 餐饮、娱乐、机电 30300 — 文化路 — 方山路 餐饮、美容美发、娱乐 30400 — 方山路 — 大沂路 家居、日用百货、餐饮 12300 — 新昌路 — 宝昌路 餐饮、花卉、茶楼 10400 — 永康路 （ 55 套） 利民街 — 孤山街 美容美发、餐饮、 门诊 1025 — 孤山街 — 恒安街 娱乐、餐饮、日用百货 15400 — 文化路 （ 115 套） 利民街 — 孤山街 日用百货、副食、餐饮 70200 — 孤山街 — 恒安街 餐饮、娱乐、电子 15500 — 孤山街 （ 159 套） 文化路 — 方山路 通讯、副食、餐饮 20120 方山路 — 永康路 餐饮、保健、美容美发 20200 — 新昌路 （ 294 套） 站前街 — 利民街 服饰、副食、餐饮 20300 — 利民街 — 孤山街 服饰、鞋类、家纺 1550 — 孤山街 — 恒安街 机电、厨具、婚纱摄影 2080 — 恒安街 — 昌盛街 服饰、家纺、灯饰 3080 — 商业步行街 站前街 — 利民街 服饰、美容美发、摄影 2060 — 水印江南美食街营销推广方案 21 （ 210 套） 利民街 — 孤山街 餐饮、娱乐、家居 40160 — 宝昌路 （ 183 套） 新城街 — 站前街 娱乐、餐饮、机电 30400 — 站前街 — 利 民街 餐饮、机电、娱乐 20300 — 利民街 — 恒安街 餐饮、娱乐、机电 20250 — 昌盛街 （ 39 套） 雅居园沿街 副食、餐饮 20160 — 站前街 （ 187 套） 宝昌路 — 新昌路 机电、建材、日用百货 10150 — 新昌路 — 方山路 建材、种业、机电 3070 — 小结： 通过以上数据统计可以看出新昌路、利民街的商铺数量最多，也是商业氛围最浓的两条主干道。 餐饮、娱乐比较集中的街道是方山路、永康路、宝昌路。 宝昌路多为自建房，租金相对偏低，大约 — 元 /天 *㎡，但是介于本项目所处地理位置毗邻建 西 湖公园，周边环境优美；本项目功能定位比较明确 —— 水印江南美食街，且量身式定做、订单式开发，结合市场调研及餐饮行业的特点 ， 加之联合各相关专业公司，一同打造该项目，我们认为 本项目开街后的租金价格 可 暂定 至 元 /天 /㎡， 一般来讲，商铺可以在 12 年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到 8%，好的商业旺铺可以达到 15%以上。 当然不同的商铺情况也不同。 下面按照静态的租金回报进行 计算 ，假设按回报年限为 年。 公式： 购买商铺 单 价 =年租金收入 投资回收年限 本项目商业平均销售单价： 元 /㎡ /天 365 ≈ 2738（元 /平方米） 备注：此方法是按照静态的租金回报方式进行测算，租金回报是随着市场的发展而呈现递增的趋势，回报周期随着租金的递增而不断的缩短，预计本项目 12 年左右收回投资不成问题。 若本项目 后期运营及 经营状况非常良好，回报周期将会更短。 水印江南美食街营销推广方案 22 ： 序号 项 目 面积 （平方米） 单方价格 （元／平方米） 总价 （万元） 备 注 一、开发成本 1 土地费用 15740 65万 /亩 2 前期开发费 15740 场地平整 15740 人防费 15740 勘察、设计费 15740 项目招投标费 15740 3 基础设施费、绿化 15740 30 4 城市配套费 15740 200 4 建安费 15740 950 5 管理费 15740 项目管理费 15740 项目质量监理费 15740 6 不可预计费 15740 40 开发成本合计 1586 二、销售费用 1 销售及推广费用 15740 2 财务费用 15740 3% 水印江南美食街营销推广方案 23 销售期成本合计 各项税费 15740 252 总成本 三种定价方法的相互关 系： 一般来说，对于一个开发周期为 1 年的商品商业开发项目，其目标成本利润率大体 为 15%~45%， 本项目假设 按照 45%的 成本利润率计算 ，该项目的平均销售单价为： 公式： 成本费用利润率 =利润总额 /成本费用总额 100% 销售单价 =（ 利润总额 +成本费用总额 ） /总建筑面积 利润总额 =4。