武汉数码港物业管理方案

武汉数码港物业管理方案内容摘要：

28 人 管理处经理、经理助理 共 2 人 客户服务中心 5 人 事务助理 4 人 财务 1 人 17 员工管理 人才是 CPM 最宝贵的财富。 公司始终把尊重员工、培养员工、充分发挥员工的积极性、创造性作为根本，高度重视公司人力资源管理，倡导和营造既相互尊重、相互信任，又有明确的行为规范这样一种和谐、有序的舒畅环境，为客户提供最佳的物业管理服务。 优秀的物业管理企业，首先体现在它拥有了企业发展所需要的各类人才并合理地予以配置，同时极大地激发他们的工作积极性和创造性。 CPM 在人员管理实践中，总结、形成了自己的风格，比较突出的做法是： （一） 严格要求，规范管理，选好人，培育人 把好进人关，选择热爱物业管理、重事业、能吃苦的人员，不符合行业要求或基本素质不够的，坚决不进。 在公司里，经营和管理骨干是人才，为推进公司整体运作而在平凡岗位上踏实工作的员工也是人才。 物业管理首先要管好人，其次才能管好事。 做事先做人，正人先正己。 重学历而不唯学历，德才兼备要首先看德。 倡导敬业、服务、创新的企业精神，对员工的行为规范、仪表仪容在《员工手册》中作出了明确的规定，并通过量化考核办法，不断强调员工的进取心、创造性，注重积极协调和主动投入的工作态度。 注重员工培训的连续性和有效性。 公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵，明确培训需求，主动“充电”。 公司还要求物业管理经理人从上任之日起，就要注意培养自己的接班人，在这种培养过程中，推进了工作，增强了团队实力，同时也提高了自己。 坚持物业管理骨干自行培养为主、对外招聘为辅，按比例 7:3 的原则运作。 我们提出关心员工、培养员工重于 创造利润的观念，其含义在于提高内部员工满意率，建立一支训练有素、能征善战的优秀团队，实现企业的发展目标。 18 （二） 竞争上岗，优胜劣汰，用好人，激励人 员工队伍综合素质中最重要的是观念到位，服务观念、客户满意、危机意识、创造性管理等尤为重要。 物业管理行业，只有不断学习，及时变革，才能争取主动，赢得胜利。 有效管理的关键在于员工全体的参与，因而我们在量化管理、成本管理和计算机应用各个领域，注意引导员工广泛参与，群策群力，实现各项管理目标。 坚持各级领导岗位在公司内部公开招聘，竞争上岗，并实行年度聘任制，形成职位能上能下、 待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。 通过综合考评，实行员工队伍每年 10%换岗、首数 5%提薪和末数5%淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。 （三） 以企业文化感召人，留住人 由企业精神、经营管理理念和企业发展目标构成的 CPM 企业文化是公司重要的无形资产。 我们塑造和倡导这种文化，目的就是要使广大员工在价值观念、核心理念和目标追求上形成共识，调动员工队伍的积极性，形成团队合作力。 我们坚持定期征询广大员工对公司发展的意见和建议，高度重视员工提出的合理化建议，及时改善工作的不足。 几年来， CPM 凝聚 了一批热爱物业管理、重事业、勤钻研的骨干队伍，他们不断创新，敢于挑战，矢志不渝，为 CPM 发展作 出了重要的贡献。 19 第三章 管理费收支测算和物质装备 一、 物业管理费标准 根据武汉数码港物业管理招标文件有关规定，通过 对 项目实地考察和专业测算， CPM 对本项目 收 费标准确定为： 塔楼住宅部分管理费为人民币 元 /平方米月 ， 塔 楼写字楼部分管理费为人民币 元 /平方米月 ， 裙楼商业部分管理费为人民币 元 /平方米月。 本体维修金按武汉市住宅区物业管理条例执行。 如按大厦 100%使用率计算，全年管理 费合计 收 入 万元。 如按裙楼 75%使用率计算，全年管理费合计 收入 万元。 二、 管理费收支盈亏测算 测算说明： 1．全年纯管理费收入 万元，是按 100%的入住率测算，未考虑大厦空置面积 ； 2．全年管理费支出为 万元； 3．电梯、空调、采暖等大型设备的用水、用电按武汉市物价局有关规定对业主分摊； 4．本预算按建设部关于公共性服务收费费用构成的有关规定及武汉数码港指定服务项目测算； 5．管理处收取的管理费仅用于 《支出测算明细表》所列的管理成本项目； 6．如管理费收支有盈余，盈余 部分将转入下一年度作为储备金。 收支测算表 表 管理费收支测算表 序号 项目 测算依据 年计（按 100%使用率） 一 收入 3,264, 1 写字楼 / m28000 m212 768, 2 住宅楼 / m232020 m212 576, 3 商业楼 / m220200 m212 1,920, 二 支出 3,262, 1 工资福利 详见《支出测算明细表》 769, 2 办公费 详见《支出测算明细表》 157, 3 公共设施维护费 详见《支出测算明细表》 938, 4 清洁绿化费 详见《支出测算明细表》 594, 5 护管费用 详见《支出测算明细表》 19, 6 不可预见费 3,264,8% 261, 7 管理者酬金 3,264,10% 326, 8 营业税金及附加 3,264,6% 195, 三 盈余 1, 备注 :公 用水电费用按实际发生额分摊。 表 写字楼、住宅楼、商业楼管理费用测算表 序号 项目 金额（元） 住宅楼 写字楼 商业楼 备注 系数 金额（元） 系数 金额（元） 系数 金额（元） 1 工资福利 769, 18% 138, 31% 238, 51% 392, 2 办公费 157, 18% 28, 31% 48, 51% 80, 3 公共设施维护费 938, 18% 160, 19% 175, 63% 602, 电梯空调分别核算 4 清洁绿化费 594, 38% 225, 30% 178, 32% 190, 5 护管费用 19, 40% 7, 13% 2, 47% 9, 6 不可预见费 783, 5% 39, 18% 141, 77% 603, 7 管理者酬金 8 营业税金及附加费 9 合计 600, 784, 1,777, 10 测算结果 元 / 元 / 元 / 测算结果 =测算金额/面积 /12 支出测算明细表 表 管理费支出测算表 序号 项目 测算依据 计算式 (按月计 ) 月支出 (元 ) 年支出 (元 ) 一 工资福利 64, 769, 1 管理处经理 1人 35001 3, 42, 2 管理处经理助理 1人 20201 2, 24, 3 财务人员 1人 15001 1, 18, 4 事务助理 4人 12004 4, 57, 5 工程主管 1人 18001 1, 21, 6 专业工程师 2人 16002 3, 38, 7 班长 1人 14001 1, 16, 8 水电工 12人 120012 14, 172, 9 空调工 1人 12001 1, 14, 10 护管主管 1人 12001 1, 14, 11 护管班长 4人 10004 4, 48, 12 护管员 28人 80028 22, 268, 13 福利费 工资总额的 21% 5300021% 11, 133, 二 办公费 13, 157, 1 培训费 按每人 30元 /月 5730 1, 20, 2 交通运输费 汽油 400元 /月，维修、保管及保险费 400元 /月 8001 9, 3 通讯费、网络使用费 电话 5200元 /月，手机 2200元 /月、 2100元 /月， CALL机 440元 /月，网络使用费 400元 /月 5200+2200+2100 +440+400 2, 26, 4 书报资料费 综合测算 6, 5 办公用品、低值易耗品摊销 综合测算 1, 1, 20, 6 服装费 管理员冬装 1套，每套 600元，管理员、维修人员夏、秋装各 2套，每套 80元，另维修人员平均夹克 1套，每套 100元；护管员平均冬装 1套，每套 250元，夏、秋装各 2套，每套80元，其它配备 200元。 服装两年更换一次。 [60010+80424 +10014+(200+804 +200） 33]/24 19, 7 社区文化及宣传费 综合测算 24, 8 业务招待费 按 税务法规对业务招待费的有关规定估算 6,000元 /年 6, 9 物业管理软件、财务软件费 按三年升级更换一次计算 20200/（ 312） 6, 10 宿舍租金 按 1房 1厅，每月 500元 500 6, 11 第三者责任险 综合测算 1, 1, 12, 三 公用水电 1 公用水电 根据实际用量和建筑面积分摊 四 公共设施维护费 包括电梯、空调、采暖、二次供水等大型设备用水 用电 78, 938, 1 电梯维保 扶梯按 1500元 /台 月， 20台 客梯按 2600元 /台 月， 5台 货梯按 1000元 /台 月， 2台 150020+26005 +10002 45, 540, 2 消防设施保养 按 /平方米 年 60000/12 2, 30, 3 供配电及照明系统保养 高低压柜、变压器维保款 10000元 /年，发电机维保款 2500元 /年，电路及开关改造维护款 6000元 /年，照明灯具更换款 40000元 /年 (10000+2500+6000 +40000)/12 4, 58, 4 空调系统保养 主机保养按 24000元 /台 年 240002/12 4, 48, 5 空调系统水质处理 综合测算 48000/12 4, 48, 6 空调管路维护保养 综合测算 40000/12 3, 40, 7 楼宇智能系统。