正弘物业工程技术部工作手册

正弘物业工程技术部工作手册内容摘要：

或加工费、机械使用费合计计算。 需进厂维修，按维修直接消耗总费用计算。 由于事故造成设备报废的，按设备原价值计算。 设备事故的调查、上报 发生一般事故四小时内，重大事故 10 分钟内，使用部门要及时报工程技术部；工程技术部要上报主管领导。 事故上报时要讲明发生地点、时间、原因和损失情况。 事故发生后，工程技术部按《四不放过原则》及时调查处理，成立相应的调查组，详细查明事故发生的原因、性质、过程、经济损失情况，分清 事故责任，提出事故处理意见和防范措施的建议，写出事故调查报告。 一般事故：由工程技术部牵头组成调查组，成员可由公司主管领导、品质部、项目部组成。 调查报告及处理意见五日内上报公司。 重大事故由公司主管领导组织事故调查组，调查处理，调查报告及处理意见十日内上报总经理。 设施设备检修保养 工程技术部对各项目设施设备检修、保养提出可行性建议及运行报告，确保设施设备安全、正常、有效运行，维修人员对其服务设施设备进行维护保养。 维修主管根据设备使用说明书、特 点、运行情况提前一个月编制次年年度、季度、月度《设备检修保养计划》，交工程技术部审核，经主管领导批准后实施。 维修主管负责组织实施《设备检修保养计划》，并确保质量，计划实施情况填写《维修保养记录表》即时更新《设施设备信息台帐》，并按《档案管理制度》归档；工程技术部监督、检查、指导、培训检修保养计划的实施情况。 工程技术部工作手册 ZHWY/ ZYGC14 版号： A 设施设 备综合管理 制度 修改状态： 00 第 4 页 共 5 页 设施设备更新改造，由维修主管拟定实施方案 、填写《请示单》交项目负责人及工程技术部审核，经公司领导批准后组织实施；设施设备更新改造按《工程改造管理制度》执行。 设备停用、启用和报废： 按《 设备设施管理控制程序》执行。 工程技术部工作手册 ZHWY/ ZYGC14 版号： A 设施设备综合管理 制度 修改状态： 00 第 5 页 共 5 页 1 目的 规范承接查验流程，确保项目接管顺利进行，维护业主合法权益。 2 适用范围 公司新接管项目 3 职责 承接查验小组组长负责拟订物业承接查验方案， 提交物业承接查验报告，组织实施承接查验工作。 承接查验小组负责承接查验的准备、实施和复验工作。 项目部负责遗留问题跟进、承接查验备案、档案整理保管工作。 工程技术部负责承接查验的技术支持及档案管理工作。 品质部负责监督、检查制度执行情况。 4 实施程序 承接查验条件 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求 建设完毕，并具备使用条件，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具； 公共服务设施（教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等）已按规划设计要求建设完毕，并具备使用条件； 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建设完毕，并满足使用功能要求； 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； 4. 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； 接到开发商要求承接查验的书面通知。 工程技术部工作手册 ZHWY/ ZYGC15 版号： A 承接查验管理制度 修改状态： 00 第 1 页 共 4 页 特殊情况下公司认为可以承接查验的。 承接查验准备 组建承接查验小组 接到开发商要求承接查验的书面通知，项目部引导开发商填写《物业承接查验申请表》后， 3 日内组建承接查验小组，分管领导任组长，项目负责人、工程技术部负责人任副组长；成员包括：资料接收人员、工程验收人员、相关配合人员等，编制物业承接查验方案，根据 承接物业的类型、特点 ，明确人员名单；同时要求开发 商成立移交小组，明确人员名单。 承接查验小组工作内容： 编制承接查验方案及承接查验报告，实施物业全面验收检查； 新接项目产权、工程、设备资料接收，房屋主体、公共配套设施和机电设备实物接收； 新接项目产权、工程、设备资料的保管工作； 跟踪遗留问题整改，督促开发商整改并复验。 制定承接查验方案 制定承接查验方案前，承接查验小组指派相关人员到现场了解情况，协商查验日期及进度安排等事项，为承接查验做好准备。 承接查验小组 工程验收人员根据《资料移交清单》、《物业承接查验标准》，结合承接项目实际情况，明确《物业承接查验记录表》中的查验项目及内容、查验方法。 承接查验小组组长审核《物业承接查验记录表》，并编制物业承接查验方案，明确查验日期安排、承接查验小组成员、验收顺序和进度安排、验收标准等。 物业承接查验方案附《物业承接查验记录表》，报公司领导审批后，发送开发商移交小组负责人。 承接查验小组与开发商移交小组根据物业承接查验方案实施。 承接查验准备 完成相关验收标准及表单的准备 ； 工程技术部 工作手册 ZHWY/ ZYGC15 版号： A 承接查验管理制度 修改状态： 00 第 2 页 共 4 页 根据项目特点及验收要求，准备相应的检测工具、仪器设备等。 实施承接查验 文件资料查验 承接查验小组资料接收人员根据承接查验方案确定验收日期安排，按《物业承接查验记录表》（文件资料部分）要求提交的文件资料目录接收相关资料。 查验、整理，发现缺少有关资料，应及时向开发商移交小组索取，并将验收结果填写在《工程遗留问题汇总记录表》上。 资料接收人员对符合要求的文件、资料、竣工图纸暂时保管，并与移交人共同在《移交资料清单》上签字确认。 现场查验 会同开发商移交小组、施工单位、工程监理单位及相关人员，共同现场查验。 现场查验人员根据物业承接查验方案，按《物业承接查验标准》检查验收，查验结果和存在的问题填写《 验收记录表》、《工程遗留问题汇总记录表》。 现场查验主要以 核对 、检查 方式进行 ，方式如下： 观感查验 ： 对外观检查，一般采取目视、触摸等 方式 进行。 使用查验 ： 启用设施或设备检验 质量和使用功能，直观了解其符合性、舒适性和安全性等。 检测查验 ： 运用仪器、仪表、工具等进行测量，检测其是否符合质量要求。 试验查验 ： 通过必要的试验方法（如通水、闭水试验）测试 质量和性能。 查验完毕后，与对方共同在《 验收记录表》签字确认。 设施设备查验完毕后，承接查验小组采取必要的现场封闭和保护措施，确保已查验设施设备的安全。 编制查验报告 工程技术部工作手册 ZHWY/ ZYGC15 版号： A 承接查验管理制度 修改状态： 00 第 3 页 共 4 页 完成全部查验后，承接查验小组组长收集所有承接查验记录， 3日内编写《物业承接查验报告》。 《物业承接查验报告》包括承接查验的范围和过程、文件资料查验情况、现场查验的遗留问题等，明确物业接管时间、遗留问题的整改措施、期限和复查时间。 《物业承接查验报告》附《工程遗留问题汇总记录表》，报公司领导审批后，与开发商移交小组协商签订《物业承接查验协议》。 物业接管手续办理 《物业承接查验协议》签订后 10 日内，与开发商移交小组办理物业交接手续，接收物业服务用房及其 他物业共用部位、共用设施设备等。 交接工作须形成书面记录，填写《 移交清单》，交接记录包括：移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，并与对方共同签章确认。 完成全部查验后，遗留问题的处理由项目部指定专人根据《物业承接查验协议》跟进监督落实，承接查验小组按协议约定时间组织复验，直至符合要求及标准。 完成全部查验后 30 日内，项目部向物业所在辖区的房地产行政主管部门办理备案手续。 （备案所需文件资料按主管部门要求提供） 资料归档 完成 全部交接手续，遗留问题整改完成并通过复验后 15 日内，项目部整理物业产权、工程、设备资料、移交清单、《物业承接查验方案》、《物业承接查验协议》、《物业承接查验报告》、《工程遗留问题汇总记录表》、复验情况及相关记录表格等，复制归档，原件交工程技术部存档。 承接查验档案管理按《档案管理制度》执行。 物业承接查验标准 按当地房地产行政主管部门规定执行。 工程技术部工作手册 ZHWY/ ZYGC15 版号： A 承接查验管理制度 修改状态： 00 第 4 页 共 4 页 工程技术部工作手册 ZHWY/ZYGC16 版号： A 设备房管理制度 修改状态： 00 第 1 页 共 5 页 1 目的 确保设备 安全、清洁、良好的运行环境 2 适用范围 各项目设备房 3 职责 维修工负责机房内设施设备的运行、记录、巡查、卫生等； 维修主管 /班长负责落实、检查设施设备的运行、记录、巡检、卫生等； 、指导设施设备的运行、记录、巡检、卫生等； 品质部负责监督、检查制度的执行情况。 4 实施程序 环境 设备房的门、窗应有锁紧装置，开启自如。 设备房内不得放置杂物。 设备房内不得放置易燃、易爆物品。 设备房配置消防设施，且处于有效状 态。 设备房应有固定式照明设施，亮度应满足维修要求。 设备房入口处须设照明开关。 设备房内确保良好的通风降温措施，室内温度不超过 40℃，室内应悬挂温湿度计。 当使用排风扇通风时，通风口应设防护网。 设备房地面、墙面干净、整洁，不得有灰尘、蜘蛛网等。 设备房排水设施设备应通畅，盖板完整、严密，沟内无杂物。 排污泵自动运行状态良好。 工程技术部工作手册 ZHWY/ZYGC16 版号： A 设备房管理制度 修改状态： 00 第 2 页 共 5 页 有要求的设备房门口应设防鼠设施。 毗邻水箱的机房，应做好防水防潮工作。 门口、窗口、排风口应设有防雨、防雪、防水设施。 各种规章制度和必要的作业指导书、注意事项上墙，挂在醒目处。 各种记录表格应整洁、完整、内容齐全，满足日检、维修记录要求。 各种管线应按规定进行刷漆，水流指示方向应做标示，阀门常用工作状态应做标示。 电源操作控制柜（箱）的指示必须标示正确完整。 通用警示标示 应在醒目处张贴或悬挂。 管理标准 、图。 • 变电房：一次模拟图。 • 配电房：配电系统图。 • 水泵房：给、排水系统图。 • 监控机房：报警装置系统图。 工程技术部工作手册 ZHWY/ZYGC16 版号： A 设备房管理制度 修改状态： 00 第 3 页 共 5 页。 • “机房重地，非请勿入”。 • “止步，高压危险”；“禁止攀登，高压危险”。 • 禁烟标志。 . 4 设备外表油漆颜色 . 生活水泵：绿色、银灰色、黑色。 . 消防泵：红色。 . 5 管道外表颜色 . 上水管：绿色、银白色、蓝色。 . 消防管：红色。 . 排污管：黑色。 . 燃气管：黄色。 . 6 设备房颜色 ：黄色。 ：白色。 工程技术部工作手册 ZHWY/ZYGC16 版号： A 设备房管理制度 修改状态： 00 第 4 页 共 5 页 “常开”。 “常闭”。 “检修”。 “已接地”。 “保养”。 “线路有人，禁止合闸”。 “设备巡视，稍等”。 . 9 设备房附属装置名称标志。 . 10 设备房附属装置配备 . 消防器材 • 灭火器：每年检验合格，指定安放。 • 黄沙桶：指定安放。 ：完好无损，固定牢靠。 ：完好无损，固定牢靠，粘贴节能提示标识。 应急照明：断电工作时间大于 30 分钟。 完好无损，固定牢靠。 变配电房、发电机房、水泵房配置应急照明装置。 ：指示正确 ，完好无损，固定牢靠。 、空调机、换气扇：完好无损，功能良好。 ：每 6个月测试合格，指定安放。 ：完好无损，每 6个月测试合格。 指定安放。 ：完好无损。 指定安放。 ：完好无损。 指定安放。 工程技术部工作手册 ZHWY/ZYGC16 版号： A 设备房管理制度 修改状态： 00 第 5 页 共 5 页 ：完好无损，每 6个月测试合格。 指 定安放。 ：完好无损，每 6个月测试合格。 指定安放。