时代尊城剩余房源营销方案

时代尊城剩余房源营销方案内容摘要：

2. 销售排期 遵循公司计划与安排，公司现有人力资源有效分配的原则，结合北京项目销售安排，暂定本项目 剩余房源销售周期为 4 个月，即销售周期暂定为 2020 年 7月到 2020 年 10 月。 主要考虑要素：  140 平米以上户型的 市场 表现不佳；  销售、推广工作脱线， 未来市场不确定，须快速消化剩余房源。 3. 推盘方式 自然销售、 逐级推售 选择自然销售的方式，主要考虑剩余房源分布较为分散，未 形成集中、统一的优势，无法支撑项目集中式开盘。 剩余房源具体销售状态： 状 态 套 数 详 情 已备案 13 1： 11 11 14 13 132； 7： 71 71 72 72 72 72 73 733 保留房源 4 1： 113 2： 21 241 7： 761 未销控 14 1： 12 12 13 143； 2： 21 22 242 7： 71 71 72 731； 8： 82 84 861 合计 31 剩余房源 31 套， 已备案的房源 13 套，按照正常销售流程，须先撤案，再进入市场销售 ， 内部保留房源 4 套，未销控房源 14套，部门建议按照剩余房的不 15 同状态逐步推售，具体建议如下： 前期推出未销控房源，未销控房源分布较散，且价格层次明显，较好展现优劣搭配；在推手未销控房源同时，消化保留房源，且着手已备案房源的撤案工作； 后期，已备案房源撤案完成后，根据前期销售情况，推售该部分房源。 4. 销售定价 定价 考虑 ：  项目的限制条件 05 年的产品，在 09 年销售，与现在 售 新房相比，无产品优势 ；项目西侧桥梁的修通 ，车辆噪音对项目影响明显。 项目原有的环境优势被弱化 ，项目的高价须作调整。 1 号楼受影响最大， 现除紧邻高压线，还 受较大的噪音影响 ， 且 1 号楼剩余房源较多， 需大力拉低其楼栋均价。  二手房销售价格 通过对市场在售 新房了解， 市区三环路内已无在售可比项目 供应 ， 市区别墅交易以二手房为主 ，因此本次定价在考虑项目目前限制条件基础上， 着重考虑 二手房叠拼 别墅。 二手 房 叠拼产品中 ， 玉园、龙湾半岛 具有较高可比性 ： 项目 产品以及价格 丽都玉园 叠拼 13F 1 万元 /㎡ 龙湾半岛 叠拼 万元 /㎡ 丽都玉园与本项目 相比，产品较本项目好，但其他方面和本项目相比均有一定的差距，可判断本项目剩余房源价格 定价须高于玉园 ； 龙湾半岛今年清盘，与本项目的综合可比性最强 ， 其现叠拼二手房价格在 万元 /㎡ 且能销售，可见该价格 能获得客户认同 ； 同时根据本项目二手房叠拼销售的研究发现 ， 07 年购买的 8 号楼 1跃 2 叠拼产品， 当时价格为 340 万 ，该房源自 08 年投放二手房市场后，售价总价 290320 万不等 ， 至今仍未售出，本项目的二手房自 08 年到现在，无一套售出，可见 目前 市场对本项目 8 号楼 1 跃 2 户型 ，无法接 受 高于 290 万 的总价， 因此针对 8 号楼剩余房源的定价，应以此为重要参考标准 ， 考虑到 7 号楼与 8 号楼品质相近 ， 7 号楼也可借此参考。 16 现剩余房源仅 2 号楼综合优势最明显，能支撑较高的价格。 楼栋 均价 调整 ： 楼栋 楼栋均价 楼栋产值 剩余房源 总产值 调整 价单 原 价单 原价单 调整价单 原价单 调整价单 1 号楼 元 /㎡ 12800 元 /㎡ 37502817 元 元 103897586 元 元 7 号楼 元 /㎡ 10500 元 /㎡ 29814769 元 元 2 号楼 元 /㎡ 19660 元 /㎡ 26990000 元 元 8 号楼 元 /㎡ 14665 元 /㎡ 9590000 元 元 09 年房地产市场在经历 08 年低潮后，呈逐步回暖的态势，但远未回归到 07年房市高位的水平，但 略 好于 06 年房地产市场； 现价单调整方向是： 略 提升 06 年制定的价格，降低 07 年制定的价格。 调整简述： 1 号楼：楼栋均价 元 /㎡ ，较原均价 下调 约 1700 元 /㎡，该栋剩余房源总产值调整后为 元，原产值 37502817 元，楼栋产值降低约 820万； 2 号楼：楼栋均价 元 /㎡ ，较原均价下调约 3000 元 /㎡，该栋剩余房源总产值调整后为 元，原产值 26990000 元，楼栋产值降低约 320万； 7 号楼，楼栋均价 元 /㎡ ，较原均价上涨约 2100 元 /㎡，该栋剩余房源总产值调整后为 元，原产值 29814769 元， 楼栋产值 下跌 约 8万； 8 号楼：楼栋均价 元 /㎡ ，较原均价下调近 300 元 /㎡，该栋剩余房源总产值调整后为 元，原产值 9590000 元，楼栋产值降低约 140万； 项目剩余房源原总产值为 103897586 元，调整后总产值约 元，降低约 1300 万，平均每户总价调低约 42 万 ， 整体价格调整幅度 较大 ，形成较有冲击力的价格。 与 09 年 所销售的 2 套房源 价格 相比 ，剩余房源 价格 本次 调整幅度 与其 基本一致 剩余房源价格调整表： 楼号 房号 调整后单价 （元 /平米） 原单价 （元 /平米） 户型面积 （平米） 调整后总价（元） 原总价（元 ） 2 212 22567 6390000 17 214 21347 5060000 221 18435 5220200 241 20204 5680000 242 21588 4640000 1 111 12806 3615750 113 4300000 114 3449441 122 15037 4390000 124 16962 4110000 131 14421 4210000 132 11674 3403115 133 13689 3316807 143 15642 3790000 144 12042 2917704 7 711 15203 3360000 712 14743 3320200 713 8941 1494189 714 10351 1999942 721 9523 2150746 722 14343 3230000 723 8520 1436585 724 9968 1925969 725 10278 1985287 731 13722 3090000 732 8656 1926969 733 8536 1432221 761 10905 2462861 8 822 15054 3390000 842 14299 2980000 861 13233 3220200 合计 / / / 103897586 详情见附件：《 时代尊城 剩余房源价格调整说明 一 》 三、 剩余房源 信息发布 策略 1. 整体思路 现场包装 +小众 传播  现场包装 +现场接待 考虑目前市场并非传统销售旺季，且现市场中 140 平米以上的户型表现疲软，以及项目销售、推广工作长时间脱线， 来访客户少， 18 通过对公司 0 07 年房源销售时，成交客户的信息来源朋友介绍50%、路过客户约 30%、报纸等其他媒体约 20%，针对项目现剩余房源的实际情况 —— 推广工作断裂，不适于用大型媒体，同时鉴于项目目 前实行老带新有一定难度。 因此，要在较短的时间，获取较好的效果，要保证项目能有效的拦截路过客户，则项目周围的围挡必须更新，现场接待同期进入。  小众媒体推广配合现场销售，并贯穿始终 根据现场接待对市场接纳项目剩余房源的试水效果，选取相应的小众媒体， 提高 剩余房源销售信息 在 有效客群的 针对性和打击烈度 ， 促进 有效客户的来访量。 2. 操作细则 1) 现场包装  样板房 —— 重新开放  看房动线：清理看房动线的不足之处  售楼部 —— 清洁  看房动线 —— 清洁 2) 媒介选择 内容形式：硬广  小众媒体 —— DM 直邮、 短信 等 3) 信息传播 安排 时期 信息传播 DM 直邮 +短信 4) 推广预算 现初步统计，信息费用约 60 万。 19 方案二： 小 幅度降价 +小众传播 一、 剩余房源销售策略 1. 入市时机 同方案一 2. 销售排期 遵循公司计划与安排，公司现有人力资源有效分配的原则，结合北京项目销售安排， 暂定本项目剩余房源销售周期为 9 个月，即销售周期暂定为 2020 年 7月到 2020 年 3 月。 主要考虑要素：  现成都市场 140 平米以上户型的表现不佳；  销售、推广工作脱线，需要较长蓄水期；  北京 项目将在下半年开盘，必然抽调成都销售团队，成都 时代尊城下半年的销售势必会受影响。 时期 销售动作 蓄水、销售试水 旺季，顺势强销 强销放缓，逐步平稳 低谷 回暖、清盘 3. 推盘方式 自然销售、 逐级推售 考虑原因与方案一相同 4. 销售定价 定价考虑： 该方案调整主要从新房的角度考虑 ，二手房价格作为 辅助 ；考虑项目相关限制条件的同时 ，充分考虑项目的仍具备的核心优势。  与在 售 新房 价格 项目 所在区位 产品 面积 花园面 积 均价（万） 总价（万） 销售情况 春天大道 郊县、温江、光华大道 联排 320360 60280 270430 售罄 双拼 546 300 650800 余 2 套 叠拼 245306 3040 140220 余 4 套 金河谷 郊县、温 联排 310420 48130 380560 余 7 套 20 江、光华大道 双拼 360510 120150 6001200 余 3 套 叠拼 123250 5070 105180 余 10 套 丽都花园城 市区、三环、武侯立交 叠拼 200280 50270 200478 售罄 龙湾半岛 市区、二环、外双楠 双拼 369695 50100 9001800 叠拼 213360 3070 285435 售罄 浣花里 100号 二环、浣花溪 叠拼 330430 460700 余 10 户 本项目属于城市型别墅，除浣花里 100 号有余房外，市区三环路内已无在售可比项目供应，因此在市区内叠拼新房稀缺性明显，同春天大道、金河谷相比，本项目地段优势突显，因此地段的稀 缺性能支撑本项目售价维持在相对较高的水平。 结合 09 年清盘的城市别墅 丽都花园城 、 龙湾半岛 均价 万元 /㎡ ，以及郊区别墅 春天大道 、 金河谷 万元 /㎡ ， 考虑到本项目 的限制条件 ：老产品 无优势、 噪音影 响偏大的，本项目剩余房源均价应在 万元 /㎡之间 ，剩余房源整体均价 为 元 /㎡ ， 通过对浣花里 100 号的了解 ，该盘于 07 年面市，共 40 余套房源，至今 已销售 2 年， 仍 还余 10 套 ， 平均每月销售不足 2 套， 可以看出 目前市场在售 别墅 去化较慢，因此 剩余房源 现调整价格 虽适合目前市场，但必然导致项目去化速 度偏慢 ，拉长剩余房源的销售周期。  与二手房对比 二手方叠拼产品中，玉园、龙湾半岛具有较高可比性： 项目 产品以及价格 丽都玉园 叠拼 13F 1 万元 /㎡ 龙湾半岛 叠拼 万元 /㎡ 丽都玉园与本项目相比，产品较本项目好，但其他方面和本项目相比均有一定的差距，可判断本项目剩余房源价格定价须高于玉园；龙湾半岛今年清盘，与本项目的综合可比性最强，其现叠拼二手房价格在 万元 /㎡且能销售，可见该价格能获得客户认同； 考虑到本项目产品已呈现较长时间， 龙湾半岛的二手房价格 有 一定的参考价值 ， 结合现新盘的在售均价 ， 本次剩余房源价格做以下调整。 21 提升 06年制定的价格，降低 07 年制定的价格。 楼栋 均价 调整 ： 楼栋 楼栋均价 楼栋产值 剩余房源 总产值 原价单 调整价单 原价单 调整价单 原价单 调整价单 1 号楼 元 /㎡ 12800 元 /㎡ 37502817 元 元 103897586 元 元 7 号楼 元 /㎡ 10500 元 /㎡ 29814769 元 元 2 号楼 元 /㎡ 19660 元 /㎡ 26。