鲁能物业工程部运作手册

鲁能物业工程部运作手册内容摘要：

皮带磨损、拉伸等也会使设备处于病态工作中，降低设备的能效比。 更新耗能大的设备 对于一些过于陈旧的设备，应下决心更新。 最有效的更新方法是考虑购进的设备能节省多少钱，面不是着重考虑买设备要花多少钱。 应着重结算时的盈亏，而不是最初成本。 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 第 9 页，共 149 页 保持建筑物完好，防止不必要的渗漏 通常有些玻璃破损了，不能及时进行修补，这无疑是能源的极大浪费。 在美国大厦，窗户除双层玻璃保温外，甚至还要依靠窗帘进行保暖。 确保保温层完好 如冷冻水管、热水管如保温不好，将会 造成能源向非空调区域泄漏而造成浪费。 特别是冷冻水管还会形成凝水，浸湿天花、地面、地毯、锈蚀管道设备等，造成不必要的损失。 另外，合理的选择热水温度，将生活热水控制在60176。 Ｃ以下，也有利于保温，从而节约能源。 合理的安排运行 譬如变压器，通常应工作在 60％－ 100％的负载情况下，工作效率最高，然而，目前大厦配置的变压器通常为多台，而且通常容量较大。 如果，每台变压器负荷均不足时，完全要以停用一二台变压器作为备用，这将大大的节约许多电力。 再譬如，会议室，多功能厅等使用的空调区，通常在关闭时不应开空调，只提供通 风，而在举活动前一个小时，打开空调，确保客人的需求，结束后，应随即把空调停了，这也能节约许多能源。 准时抄表，监视能源消耗 有些漏水，平时较难觉察，如水池漏水，空调机盘管漏水，因此，要定时抄录水、电、煤气的消耗量，积累数据，容易发现不正常。 尽可能让机器满负荷工作 如洗衣脱水机、烘干机、洗碗机等。 这些设备在满负荷的情况下工作，最省电、省水、省时、效率也最高。 在低负荷下，是绝对不经济的。 采用先进的技术和管理设备 如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、节水龙头，能量回收装置等。 六、安全生产管理 大厦里有许多设备，均存在不安全的因素，如配电，会引起触电和火灾，如锅炉会发生爆炸，电梯亦会伤人，还有许多高压容器，及高速运转的设备，这些都对人身安全带来威胁。 因此，大厦设备运行管理，要抓安全第一。 从安全管理的角度来看，应抓好如下工作： 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 第 10 页，共 149 页 设立安全管理组织。 进行安全教育及训练。 定期或不定期实施安全检查。 事故发生原因的调查和分析。 调查分析结果的保存。 经常保持安全的工作场所。 提高工作人员对安全教育的兴趣。 制定工作安全守则及奖惩规定。 负责人应经 常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。 七、工程部日常管理工作内容 消防安全管理 设备运行管理 计划性维修管理 安全生产管理 节能运行管理 设备、资料建档及管理 第四节 岗位职责 一、工程部经理岗位职责 报告上级：总经理 督导下级：副经理和各专业主管 联系部门：公司各部门 在总经理的领导下负责公司所管辖物业的房屋建筑、公共设施、机电设备等的技术管理工作； 负责为所管辖物业的所有系统和设备建立全面的维修保养计划，并负责组织实施； 负责建立健全部门岗位责任制； 负责建立健全 工程设备的运行和操作程序，确保工程设备的正常运行； 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 第 11 页，共 149 页 全面负责工程方面的节能运行，严格控制工程运行和维修费用； 跟踪、控制水、电、燃气等的能源消耗，保证最大限度地节能； 负责制定部门培训计划，保证工程部员工掌握必备的专业技术和技能； 统筹部门内的工作安排及人员调配的协调工作，充分发挥现有人员的潜力； 负责督导和考察本部门员工遵守规章制度的情况及员工的工作成果、效率及工作素质。 审查提交的员工奖惩建议； 负责检查本部门的工作进度，并定期向公司经理汇报； 1处理日常与公司各部门之间的协 调事项。 二、工程部副经理岗位职责 直接上级：经理 督导下级：工程部各主管 负责协助部门经理工作，按制度要求对主管进行工作考勤、考试。 根据部门经理的意见进行工作调配、传达部门经理的工作指令； 分析项目报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检查，评估和验收； 紧密跟踪控制能源，制定消耗记录统计，提供节能措施； 管理员工纪律，解决员工之间争执，进行绩效评估，按制度实施奖惩； 制定管理、生产、消防、卫生和健康等培训计划并监督实施； 和人事部一起为工程部选择面试新员工； 督促制定工程月报表 ，递交工程部经理审核； 巡查工程设备设施、组织有效和高效的生产管理和技术管理，阅读各类技术报表和工作日记，确保安全可靠运行； 完成部门经理临时交给的其它工作，完成后及时报告。 三、主管岗位职责 [总则 ] 在工程部经理的领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备经常处在优良 的技术状态下安全运行； 编制本专业所负责设备的年、季、月度保养计划，建立相应的维修记录档案，并 监督实施； 每日检查设备运行状况及工作现场、机房； 房地产 E 网 房地产与物业管理实用资料库 第 12 页，共 149 页 A、检查设备运行技术状态，发现问题及时处理； B、检查下属员工的岗位纪律和工作态度，发现不良现象及时纠正； C、审阅运行值班日志，及时发现隐患并采取相应措施； D、检查工作现场卫生、安全状况，保持良好的工作环境。 安排下属员工的班次，监督检查出勤情况； 负责制定各班组的岗位职。