房地产投资顾问有限公司销售员工培训手册

房地产投资顾问有限公司销售员工培训手册内容摘要：

法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。 房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。 (6)房屋的共有建筑面积：系指各产 权主共同占有或共同使用的建筑面积。 （ 7）出房率（得房率）：指住宅的净使用面积占销售面积（包括公用部分面积）之比。 销售面积一样的净使用面积不一定相同，出房率高的商品房就物有所值。 如果商品房的公用面积分摊得多，出房率就要低一些。 （ 8)套内建筑面积：由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成； (9)套内房屋使用面积：为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积计算。 (10)套内墙体面积：是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积。 有关房屋面积的规定和测算 （ 1）多层 房屋的建筑面积按每层建筑面积的总和计算。 （ 2）穿过房屋的通道、房屋内的门厅、大厅不分层高均按一层面积计算，回廊部分按其投影计算面积。 （ 3）房屋内的技术层、夹层、地下室、半地下室，层高超过 米的，按其上口外墙外围水平面积计算。 （ 4）封闭式阳台按其外围投影面积计算。 凸阳台按其投影面积的一半计算。 （ 5）共有公共面积的分摊计算： 每户应摊面积 =共有公用房屋建筑面积的总和 /各户房屋建筑面积之和 *该户房屋建筑面积 第二节 房地产价格基础知识 一、房地产价格构成 房地产价格主要由以下十个方面组成： l、土 地取得费用 有四种情况：一是征用农地取得土地的征地费；二是在城市中取得土地的房屋拆迁补偿安置费；三 是通过政府有偿出让取得土地的地价款；四是通过二三级市场有偿转让取得土地的购买价款。 前期工程费 前期工程费主要包括以下几个方面： 三通一平费：是指为了房屋的建筑施工，需要进行的如建筑地块上的土地平整，以达到通电、通路等投入的资金。 地质勘察费：是指委托专业人员对建筑施工的地块进行地质勘察的费用。 规划设计费：是指委托设计单位对房屋建没进行规划设计而支付的费用。 房屋建筑安装工程费 是指建造房屋所需 的工程费用，是施工企业建造房屋的出厂价格，包括各种材料费、机械使用费、管理费、施工企业利润和税金等； 基础设施建设费 包括建造小区内道路、供水、供电、煤气、排水、排污、照明、通讯，绿化、环境等基础设施的建 公共配套设施建设费 经营管理费 指房屋由生产过程转入流通过程中，即由房屋建成到出售过程中，房屋开发经营单位的管理人员所 销售费用 是指在销售房屋的过程中发生的营销策划费、广告宣传费、中介代理费等。 利息 是指为建造房屋而向银行借取资金的利息，包括融资过程中的各种费用，如资产评估费、抵 押登记费、保险费等，自有资金也视同贷款计算利息。 税费 税费是应向国家缴纳的费用的，反映了单位或个人对国家的贡献，税费包括营业税、城市维护建设教育费附加、土地使用税、房产税、增值税、所得税等。 利润 利润是房地产开发经营单位应得到的收益，是在经营活动中实现的剩余产品价值的货币表现，是企业扩大再生产的资金来源。 二、影响房地产价格的因素 房地产的价格是由众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，主要有以下九大类： 供求状况：房地产的供给和需求是形成房地产价格的两个最终因素。 房地产的供给一定， 其需求增加，则房地产的价格上升；房地产需求一定，而其供给增加，则房地产价格下跌。 理化因素：是指那些对房地产价格有影响的反映房地产自身状况的各种因素，如地理位置、地质条件、地形、地势、土地面积、土地形状、日照、通风、温度，降水，天然周期性灾害等。 环境因素；是指房地产周围的环境状况对房地产价格有影响的因素，包括噪声、空气质量、视觉、卫生状况等方面。 行政因素：是指影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政措施等方面的因素。 包括土地制度、住房制度、城市制度、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、房地产价格 政策、税收政策、交通管制等。 经济因素：指影响房地产价格的各种经济因素，如城市的经济发展状况、居民收入、投资水平、储蓄、消费水平、物价水平、金融状况等。 人口因素：房地产的需求主体是人，人口数量、人的素质、家庭人口规模、人口分布等，都会对房地产价格有很大的影响。 社会因素：主要指政治安定状况、社会治安程度、城市化水平等。 心理因素：心理因素对房地产价格的影响不可忽视，主要有购买或出售心态、欣赏趣味、时尚风气、讲究风水、价值观等。 国际因素：主要指国际经济状况、军事冲突情况、政治对立情况、国际竞争等方面对房地 产价格的影响。 第三节 房地产税收知识 中国现行房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。 紧密相关的税有固定资产投资方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外国投资企业和外国企业所得税、印花税。 一、 房产税 房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 纳税人：凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。 产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人的纳税人。 课税对象的征税范围：房产税的课税对象是房产。 房产税的征税范围为城市 、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。 客税依据：对于非出租的房产，以房产原值一次减除 10~30%后的余值为计税依据计算缴纳。 对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。 税率：房产税采用比例税率。 按房产余值计征的，税率为 %；按房产租金收入计征的，税率为12%。 纳税地点和纳税期限；房产税在房产所在地缴纳。 房产税按年计征，分期缴纳。 二、城镇土地使用税 城镇土地使用税是以城镇土地为客税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。 三、耕地占用税 耕地占用税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用 权的单位和个人征收的一种税。 四、土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 五、契税 契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事人双方订立契约等时对产权人征收的一种税。 纳税人：在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税人。 转移土地房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖、赠与和交换； 下列行为视同为转移土地、房屋权属，予以征税； 以土地、房屋权属作价投资、入股；以土 地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 客税对象：契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。 税率：契税的税率为 3~5%，安徽省的契税税率为 4%，合肥目前的契税税率为 4%，但购置普通住宅减办收取。 计税依据：契税的计税依据是土地、房屋产权转移时双方当事人签定的契约价格。 征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。 但是，为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、满价等逃税行为，征税机关认为必要时，也可 以直接委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。 六、相关税收 营业税、城市维护建社税和教育费附加 营业税：是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。 销售不动产的营业税税率为 5%。 城市建设维护税：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 教育费附加：是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。 企业所得税：是对企业在一定期间内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税。 印花税：是对因商事活动、产权转移 、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。 印花锐的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证。 第四节 住房抵押贷款知识 一、住房抵押贷款概念 住房抵押贷款是售房者 (或担保公司 )、银行和购房者三方之间的一种约定，是约定购房者将其已预售部分购房款房产的全部权益做抵押，售房者（或担保公司）为购房者按期清偿银行贷款做担保，在购房者不能按时履行债务时，银行有权处分抵押物并优先得到偿还的民事法律行为。 目前我国个人住房贷款主要有三种形式： 又称公积金贷款，是银行接受住 房公积金管理部门的委托，以职工缴存的住房公积金存款为主要资金来源，按规定要求向按时足金额存缴公积金的职工在购买、建造、大修自住住房时发放的贷款。 该类贷款下以盈利为目的，实行“低进低出”的利率政策，带有较强的政策性，贷款额度受到限制。 自营性个人住房贷款 是银行运用信贷资金向在城镇购买、建造、大修各类住房的自然人发放的贷款，俗称“按揭”，这是沿用香港的说法，即英语“ mortgage”的音译，中文意思是抵押。 该类贷款银行资金成本较高，利率相对高一些，但贷款额度、期限所受限制教少。 个人住房 组合贷款 是指向按时足额缴存住房公积金的职工在购买、建造、大修自住住房时，同时发放政策性个人住房贷款和自营性个人住房贷款。 组合贷款是由政策性和自营性两个独立的贷款品种组成，抵押物相同，但其贷款的主体、资金来源、利率不同，因此需要分别签订借款合同。 二、住房抵押贷款中的几个主要术语 贷款金额 简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。 首付比率 通常指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。 住房抵押贷款的成数 银行通常不给予购房者相当于房价款 100%的贷款，而要求购房者自己支付房价款 的一定比例的现金，即首付款，其余的向银行申请贷款。 住房抵押贷款成数指贷款额与楼价的比率，目前在国内住房抵押贷款一手房最高的住房抵押贷款成数为 8 成。 借贷年期 年期指住房抵押贷款分期偿还的期限，目前在国内住房抵押贷款一手房一般最高的年期为 30 年。 利息 借款人在借贷期限内不仅应当偿还贷款本金，而且应当支付银行贷款利息，住房抵押贷款利率为银行同期贷款利率。 住房抵押贷款利率高低主要取决于银行存款利率和政府对住房抵押贷款的金融政策。 偿还比率 通常指借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率。 贷款余 额 是指分期付款的贷款，在经过一段时间的偿还之后，尚未偿还的贷款本金数额。 三、申请个人住房抵押贷款的基本条件 再中国境内具有合法拘留身份和完全民事行为能力的自然人，年龄一般应在 18 周岁以上，年龄加贷款年限，男性不超过 65 岁，女性不超过 60 岁。 有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。 有合法有效的购买（建造、大修）住房的合同、协议以及贷款银行要求提供的其他证明文件。 有所购买（建造、大修）住房全部价款 20%以上的自筹资金，并保证用于支付购买（建造、大修）住房的首付款。 有贷款银行认可的资产进行抵 押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人。 贷款银行规定的其他条件。 四、申请个人住房抵押贷款须提供的主要材料 个人住房贷款申请表。 身份证件原件及复印件（如居民身份证、户口簿、军官证等）。 贷款银行认可的有权部门出具的借贷人稳定经济收入的证明或其他偿债能力的证明资料。 合法的购买（建造、大修）住房合同、协议及相关批准文件，购买商品房的，需要提供所购商品房的用地、规划、建设和销售等方面的合法材料。 抵（质）押物的清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的有价证券等。 贷款银 行认可的房地产估价机构出具的抵押物估价报告。 保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明。 银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟供给贷款银行质押的有价证券等。 借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明。 《商品房预售许可证》或房地产权证（现房）。 1 如果借款人有配偶的，其借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示相应结婚证或户口簿等证明文件材料。 1 贷款银行要求提供的其他文件材料。 五、个人抵押贷款程序 贷款申请 由借款人向银行提出借款申请，填写个人住房贷款申请表，并递交有关材料。 受理申请 银行接到借款人申请人的申请后，审核其是否符合规定的贷款条件。 贷前审查 银行同意受理借款申请后，银行经办人员需要对借款人的主体资格、借款材料的真实性和有效性、借款人现有银行信用、保证人保证资格和能力、抵（质）押物合法、有效性等进行审查，并做出评价。 签定合同 如同银行审批后同意贷款，则借款人与银行签定《借款合同》，并根据担保方式的不同，借款人与银行签订《抵押合同》或《质押合同》，或第三方保证人与银行签订《保证合同》、《抵押合同》或《质押合同》。 如果采用抵押的担保方式，还应办理抵押登记、保险及其他 必须的手续，抵押登记与保险费用由借款人承担，抵押期间保险单正本由银行保管；另外，视实际情况由合同双方办理合同公证。 发放贷款 借款人根据经办银行的通知。