开发商的开发流程

开发商的开发流程内容摘要：

多少电算多少电。 至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。 再说到这个排水许可证。 这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。 现在都是要求雨污分流了。 就是雨水和生活污水要分两条管排。 这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。 然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。 我就不多说了。 单体审查、建 筑工程规划许可证 规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。 单体设计是啥呢。 就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。 单体方案主要是些啥内容呢。 我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。 这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。 目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是 100 平方米配一个车位。 大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。 车位不够，基本上都别想通过单体审查。 当然， 总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按 35 平方米到 45 平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。 但是单体阶段就不一样了，就开始数了。 这个时候什么毛招都会用上。 比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。 但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。 立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。 不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。 那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室。 因为建地下室是亏本的。 买的人也少。 我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么 10 几 20 万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本。 事实是，停下一台车，的确只需要 10 个平方米不到的空间。 但是，你要把这部车停进去，你另外还需要 30 平方米的进车道。 所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是 35 到 45 平方米。 规划部门都这么掌握。 你这个车是不能垂直起降的。 这就是客观规律。 当 然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到 40 万一个。 不过这个不代表一般规律。 嘿嘿。 审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。 这个过程比较没什么技术含量。 不值得多说。 我就一笔带过了。 不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。 我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。 消防和人防专项审查 这两样东西搞死人。 我直接这么下两个结论：没有哪个 小区的消防和人防设计是达标的。 没有哪个小区的消防和人防设备是合格。 我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。 至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。 先从消防说起。 消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。 我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。 另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。 另外我们的消费者也没这种意识。 因为很多消防上的要求是非常影响使用 的，比如电梯间和楼梯间之间设置个 1 级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。 基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。 在这个方面，审查那也是越来越严。 一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。 为什么呢。 因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。 但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。 比如 12 层以上要设置专门的消防电梯， 17 层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。 我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨 大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上没人敢去办。 起码我不敢。 在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。 人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。 我不知道这个东西算啥。 真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里， 911 的那栋大楼就是前车之见。 真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。 当然这只是我的个人观感，大家不必介意。 人防部门属于政府部门，不是军队编制。 用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。 这部分停车位只有使用权。 关于人防停车位的使用权问题，现在 的争议非常大。 社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。 我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。 国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。 但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。 因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。 另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。 也不知道能防什么。 节能审查、施工图审查 在领取建设工程规划许可证之后，设 计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。 节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。 我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。 这么说吧：什么 360 度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。 搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。 不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。 恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这 个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。 但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。 说到这里不由得想对那个套型建筑面积 90 平方米以下占 70%以上的 9070 政策说两句。 建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。 北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。 开间超过 6 米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。 同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时， 90 平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。 这是与北方人的使用习惯及气候 一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。 （我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。 ）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户， 90 平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。 这个稍微在图上画一下就知道了。 房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。 本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个 9070 的要求下还能做 3 房单位，设计师呕了不知道多少吨血。 现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。 当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养 孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。 现实就是这么滴残酷。 客观规律就是如此。 现在有些公司为了规避这个 9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。 在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。 我个人无言以对。 恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。 现在开始说施工图审查。 施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。 施工图审查单位还必须对审查结果负责。 但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。 在这里讲一个本人曾经亲历的事情。 那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。 那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。 该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。 这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。 首先当然是从源头设计查起。 结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。 于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。 两边就吵了起来。 最后两边都说服不了对方。 要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。 但是不违反强制性规范就表示安全合格吗。 我看谁也不敢说这个话。 最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。 现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。 最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。 施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。 施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。 余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许 可 余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。 我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。 但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。 余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。 运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。 但在很多时候，根本不可能这么规范。 尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。 余泥在运输过程中，很容易污染路面。 本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚 了 5 万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。 噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。 这个是环境保护部门管着的。 现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。 那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。 当然用锤击桩，那肯定是最经济的。 只要没人管，开发商绝对用锤击桩。 因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。 此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。 现在在一些城市，这个夜间连续 施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。 那是真管得不错。 无论怎么找关系都难批得下来。 如果居然胆敢不报批就夜间开工。 那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。 但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。