深圳龙岗碧湖国际商业街招商策划案(编辑修改稿)

深圳龙岗碧湖国际商业街招商策划案(编辑修改稿)内容摘要：

Shopping Park 国际品牌 主题街区 來自 中国最大的资料库下载 18 项目功能定位  项目为街铺形态，四面围合，我们认为保障项目均好性，即四面均匀消化的手段只有一个 项目功能定位。 结合项目定位，本项初步功能划分建议为： A、项目东西轴以北为男士专区、休闲用品专区。 B、项目东西轴以南为女士、儿童专区。 C、无论专区功能定位如何，同一专区具体态分布必须满足消费者一站式购物要求。 D、项目详细功能定位略。 來自 中国最大的资料库下载 19。 谁来消费。 谁来购买  经营者 通过对项目进行定位，经营者已初显轮廓 即符合项目功能定位的国际品牌的代理商。 既然是国际品牌，如何才能吸引他们来经营 ? 根据我们的经验，以及我们跟一些品牌商家初步接触的结果分析，国际品牌的关注点（以重要性依次递减）如下： 來自 中国最大的资料库下载 20。 谁来消费。 谁来购买  经营者 长久赢利能力； 目标消费群体的消费能力及品味； 产品（铺位）的适用性； 优惠条件； 其它品牌的档次及资源冲突性 品牌商家的关注点具极其重要的参考价值，将指导我们明确市场攻击方向及附加值塑造，并且在招商实施阶段使我们采用针对性策略。 來自 中国最大的资料库下载 21  我们的招商目标 国际知名品牌，男装、男鞋、箱包、男士休闲用品、钟表、女装、女鞋、化妆品、美容美体产品、黄金珠宝、床上用品、童装、童鞋、玩具、音像制品、家居饰品等。 來自 中国最大的资料库下载 22。 谁来消费。 谁来购买  消费者 本项目消费者为以项目为圆心，半径 5公里范围内的土著居民、公务员以及具超前消费的企事业白领，消费者群体包含了个人和家庭。 A、项目周边消费者 80%； B、项目半径 5公里内其它消费者 20%； C、日常型消费 50%（与周边业态互补）； D、依附性消费 30%（酒店） E、游离性消费 20%（辐射性消费） 來自 中国最大的资料库下载 23。 谁来消费。 谁来购买  购买者 本项目采用先租后售的销售模式，未来大部分购买者几乎可以肯定是投资者，在这里需要提请贵方注意的问题是： 针对国际品牌的招商在租金上应有所优惠 ,但成交租金与未来售价之间如何核算投资回报率。 面投资回报率又是投资者关心的首要问题。 如何确定项目发售期。 因为这与品牌商家的租期有一定的关联。 來自 中国最大的资料库下载 24。 谁来消费。 谁来购买 我们的建议是： A、现阶段只考虑招商，并通过招商的成功来确立 项目发售时间； B、为使招商成功，优惠辐度与日后售价应脱离考 虑； C、建议一次性租期为五年； D、在成功招商 80%左右铺位时公开发售，通过价 格策略使购买者先收取一定金额的返租租金， 并承诺 5年内放弃商铺经营权，五年后，由品 牌商家与小业主自行协商租金标准，并由小业 主自行决定是否收回自用。 來自 中国最大的资料库下载 25  项目进入市场销售时在发展商实收均价基础上进行年回报率计算，如以第一年面价租金 120元 /M2/月，年递增 5%计，则 5年租金平均值为 120元 =132元 /M2/月。  如实收均价以 /M2，年回。