崇明别墅项目市场报告

崇明别墅项目市场报告内容摘要：

14 东平国家森林公园地区规划 [区域概况 ] 本规划区位于崇明岛中部，原东平国家森林公园周边，东至东平河和东风农场场界。 南 至环岛运河南线，西至三沙洪，北至环岛运河北线，规划总面积。 行政区划包括了 风农场和建设、港西镇部分。 [规划结构 ] 森林公园地区规划依托道路交通，河网水系，功能布局构筑 一核三区 、 二环六带 的结构体系。  一核 —— 以现状森林公园为主，而展开的森林核心区  三区 —— 将规划区划分为北翼区 ，南翼区和西翼区。 其中北翼区主要为东风农场用地范 围，南翼区 主要为建设镇用地范围，西翼区主要为港东公路两侧的港西镇用地范围  二环 —— 环绕大型森林核心区外围的景观带和环绕整个规划区的景观带  六带 —— 贯穿于规划区内的横向、纵向的高速公路和主要道路形成的带状地区 东平国家森林公园地区规划图 15 崇明现状及规划总 结  崇明作为国家级生态示范区， 生态环境、土地资源、 岸线条件 优势 不可复制 ， 但 同时受对外 交通 便捷 度低 、经济水平 落后、市政设施配套不足等因素制约  崇明定位生态人居、休闲旅游等 多项功能为一体的综合区 域，目前 已有一定休闲、旅游设施，但各功能区位臵分散，尚未形成聚集效应 ， 区位的影响力不高， 生态 价值尚未得到很好的体现  崇明一系列优越的条件支撑、规划利好以及政策扶持推动了崇明大开发的热潮，区域房地产开发正逐步升温，而 07 年九号公告崇明推出 5 幅地块，也正式吹响了崇明房产开发的号角  崇明新城 （县 政 府所在地） 、 城家镇 （东滩生态区） 、长兴岛 （船舶产业） 是“十一五”期间崇明重点建设的区域， 重点区域的深入 建设为 这些 区域 的 房产开发提供 了 契机  长江隧桥工程 、沪崇越江通道 、轨道交通 等市政工程的建设将 一举 疏通 困扰 崇明的交通瓶颈 ， 城家镇、 长兴岛等连接长江隧桥的区域 成为 崇明大开发的 桥头堡 ，其区位优势正转化为 地段价值凸显 出来  崇明新城作为崇明的核心区域 ， 也是崇明 未来 开发建设的重点区域， 区域 居住用地将 遵循 西密东疏，北高南低 的 开发策略， 这 为发展商开发崇 明新城明确 了方向  长江隧桥工程的贯通构成了崇明 大 开发及吸引岛外消费者臵业的必要条件， 而要使 崇明真正 成为适合居住的岛屿，岛 内 交通、商业、服务业等的大环境 须 实现质 的提升和 飞跃  崇明房产开发热潮 已是势不可挡， 大开发必然带动 大量 人流、物流、资金流 涌 ， 但大开发的背后往往会以牺牲环境为代价，而环境正式崇明的核 心竞争优势，所以在崇明 开发中如何保护利用生态资源是关键所在，崇明的开发挑战与机遇并存 16 二、崇明房地产市场 分析 区域房产发展历程 受 地理交通以及政策规 划等各方面原因 ，崇明的商品房市场起步较晚且 住房市 场商品化 程度较低， 主要由当地居民自建的民居组成，土地性质为宅基地属性，同时带有少量政府或单位公建的老式公房。 上世纪 90 年代以前从未造过商品房，只有在县城城桥镇、堡镇以及一些国营农场等地方建设了 100 多万 ㎡ 的公房。 从 20202020 年的两年间，规模化的商品住宅开发呈停滞状态，基本没有商品房 用地出让，仅有少量零星旧居改建项目的建设。 2020 年底 至今 ，随着越江大桥、三岛规划的先后出台，崇明的房地产才开始逐渐被外界所关注，开发力度也逐渐得到增强。 区域房地产 板块 板块划分 目前 崇明房地产市场的板块划分主要以市镇为单位，如上“崇明三岛城镇体系布局图”中所示，崇明新城（原陈桥镇）为崇明新城板块、堡镇地区为堡镇板块、陈家镇地区为陈家镇板块、凤凰镇所在的横沙岛为横沙岛板块 、新民镇所在的长兴岛为长兴岛板块，其余市镇统一构成崇明其他板块，未形成明显的房地产板块。 向化小区 天赐景城 绿岛阳光苑 宝岛春城 金月湾 明珠花苑 堡镇石岛花苑 电业新村 博园村小区 江南清水苑 板块划分图 17 板块属性 [崇明新城板块 ]  地理位臵 位于崇明岛的南岸偏西，张网港以西、三沙洪河以东、长江南汊岸线以北、南横引河以南，总面积约 28 平方公里。  板块属性 崇明新城板块为崇明岛门户，政府单位所在地，在全岛房地产市场中属发展历程最长，配套设施最好、项目容量最多，楼盘品质最高的区域。  在售项目 目前区域市场中在售商品房住宅项目主要有：天赐景城、绿岛阳光苑、宝岛春城、 金月湾、明珠花苑 等。 金月湾 天赐景城 宝 岛春城 绿岛阳光园 明珠花苑 崇明新城板块项目分布图 18 目前崇明新城板块 仅 2020 年 10 月以后上市的纯别墅社区绿岛阳光苑和公寓社区宝岛春城两个项目有 较多房源可售，其他项目均已进入尾盘销售阶段。 绿岛阳光苑是目前崇明在售的唯一纯别墅项目，相对而言属于区域内高端产品。  客层分析 崇明城桥镇房地产市场需求主要由以下几部分构成：①动迁需求，目前主要为崇明城桥镇老城区改造、安臵需求。 ②区域客户改善型需求，主要来自城桥镇主力购房族政府机关公务员和小私营业主。 ③农村进城需求。 ④少量投资需求。 当地别墅的购买主力是当地公务员或小私营业主们的改善型居住需求。 项目名称 物业类型 房型面积 开盘 时间 去化率 天赐景城 别墅 +公寓 叠加 别墅（ 147162） 双拼 别墅： 203215（地上） 公寓： 3R:127136 2020/8 100% 绿岛阳光苑 别墅 联排 别墅： 250365 （含地下室） 2020/6 59% 宝岛春城 多层公寓 2R:72108 3R:119123 2020/10 72% 金月湾 多层公寓 2R:105109 3R:120166 复式： 266276 2020/8 99% 明珠花苑 多层公寓 2R:8890 3R:121136 复式： 145205 2020/8 94% 崇明新城板块在售项目列表 单位：㎡ 19 [堡镇板块 ]  地理位臵 堡镇位于崇明岛中东部南沿，南濒长江南泓道，东临渡港与向化镇相望，西至小竖河涨涨港与竖新镇为邻，北与港沿镇接壤。  板块属性 堡镇是崇明第二大镇，也是崇明的经济、文化和交通中心，主要发展工业经济，西侧 建有 平方公里的堡镇工业园区，以生物医药、 高科技产品、农副产品深加工、外运仓储、绿色建材加工等为主导行业。  在售项目 目前区域市场中在售商品房住宅主要项目有：堡镇石岛花苑、 电业新村 和博园村小区。 目前堡镇板块 在售均为公寓项目，且多数已进入尾盘销售阶段，商品住宅市场整体发展速度缓慢。  客层分析 该板块客层主要由堡镇当地居民和在 堡镇 务工者两大部分组成。 未来江苏 崇明越江大桥造成通车后预计将导入更多海门、启东市外地居民， 目前基 本没有投资客。 项目名称 物业类型 房型面积 开盘期 去化率 堡镇石岛花苑 多层公寓 1R:5866 2R:95110 2020/5 99% 电业新村 多层公寓 2R： 8898 3R:131145 2020/4 82% 博园村小区 多层公寓 2R:96120 3R:142 2020/10 100% 堡镇 板块在售项目列表 单位：㎡ 20 [陈家镇板块 ]  地理位臵 陈家镇位于崇明东端长江入海口，是上海长江隧桥工程入岛登陆点，东依东滩湿地，南与上海浦东高科技开发区隔江相望，距离上海中心城区 45 公里，距国际航空港 50 公里。 总规划面积约为 224 平方公里。  板块属性 目前该板块主要以农业用地为主，占 70%左右，工业用地比例不到 1%。 制约该板块发展的因素主要是不便的交通、落后的配套设施建设、工业废气污染和行政管理体制的不健全，其中交通环境有望在越江隧道建成通车后得到有力改善，并且东滩湿地的建设也将为板块带来一定的观光 旅游客流。  在售项目 目前 该 板块 商品住宅市场处于空白状态， 无项目在售。 [横沙、长兴岛板块 ]  地理位臵 横沙、长兴两岛位于崇明主岛和上海浦东新区之间，三面临江、横沙岛一面临海，长江隧桥将横穿长兴岛中部将崇明与上海浦东向连接。  板块属性 横沙岛 依靠自身齐全公建配套和良好的环境，在未来将继续发展特色农业和旅游业，交通主要依赖水上渡轮连接吴淞港。 而随着近年长江桥隧工程的建设启动， 长兴岛 将成为上海新一轮发展的重点地区，将发展为现在船舶制造业发展基地。  在售项目 横沙岛目前无商品房 项目 在售。 长兴岛目前在售的是今 年 3 月新推出的一个。