山西长治别墅项目营销案

山西长治别墅项目营销案内容摘要：

第四， 叠 加 别墅 是 Townhouse 的叠 加 式 的一种延伸，就是将别墅的理念应用到多层住宅之中，在综合景 观 洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。 其对于市场买家的主要吸引力在于“享受别墅的感觉却只花买公寓的钱”。 叠拼别墅主要具有以下特征 : 购买人群是社会上的中产阶级，处于高档房产消费的边缘。 稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位多为第一居所。 叠拼户 型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下叠上层次分明，布局布景合理，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。 第五， 独栋别墅 即是 单 楼独栋的别墅，这种别墅上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下前后左右都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。 这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 其主要特点表现为私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质，一般有很好的环境配套。 “ 东方六可星园 别墅”策划案 强生 置地 2020/05 C、 风格定位： 中国传统园林风格 别 墅按建筑风格可分为 5类：一、中国传统园林风格；二、日式风格；三、欧陆传统贵族风格；四、北美风情风格；五、现代风格。 根据本案的地理环境，我司认为传统的中式园林风格最为合适。 D、 户型面积 及布局 定位： 独 幢 别墅 220到 380平米 /栋 6室 3厅 4卫 ； 20% 双拼 /联排 /叠加 别墅 180到 250平米 /栋 ； 5房 2厅 3卫 30% 景观洋房 100到 180平米 /套； 4房 2厅 2卫 3房 2厅 1卫 35% 高级公寓 60到 100平米 /套 2房 2厅 1卫 3房 1厅 1卫 15% “ 东方六可星园 别墅”策划案 强生 置地 2020/05 项目地块状况对户型的影响定位 项目的可开发用地约 亩，成带状分布，建议对于地块的利用中充分发挥其优势，形成马太效应，景观和大户型处于小区周边的靠山部分和地块比较小的区域，视野受阻的位置以 300平米以下为主 ，这样可以最为有效和充分的发挥地块的资源优势，减少浪费。 E、开发模式定位：极限版 （限量版） 开发模式 在项目中挑选一块景观、位置、人文等环境最好的地块开发部分“极品别墅王”是目前国内商品房市场中开发顶级别墅的一种较多采用的模式。 进行限量版的顶级别墅开发是一种利用最珍贵的资源开发贵族化产品，并保证它的稀缺性的一种开发模式。 这一开发模式有效保证了顶级别墅的市场价值，同时又在项目的整体操作上起到为项目提气的作用，提高整体项目的市场价值认同。 F、 价格定位：均价 3000元 /平方米 竞争项目价格 城区“近水楼 台”多层住宅 +联排别墅 多层住宅均价： 2600元 /平米 联排别墅均价： 3700元 /平米 “神农云海”联排 /叠加别墅 +独栋别墅 均价： 3630元 /平米 G、市场形象定位：居高声自远，顶级景观生活 塑造生活，铸就情怀 附加概念： 1） 度假 —— 成功后的生活 2） 健康 —— 尽享健康人生 3） 生态 —— 绿色生态别墅 “ 东方六可星园 别墅”策划案 强生 置地 2020/05 4） 高尚 —— 高尚的运动 .高尚的氛围 .高尚的生活 5） 个性 —— 与众不同的你选择不同凡响的山水别墅 6） 森林公园 —— 吸日月之灵气，采天地之精华 7） 投资 —— 享受无限升值 8） 社交 —— 成功人士的第二家园 现 代生活给人类带来丰富的物质享受，但也无控制无限度地加重着人们的精神压力。 拥挤的城市、严格的秩序、单调的节奏、狭隘的空间，使都市人的生活状态与广阔无垠、丰富的外在世界产生了极大的反差，这种反差使人们对生活的局限产生着一种本能地解脱的渴望。 紧张的工作使人们始终处于一种职业状态中，为职业形象名片时时制约着。 欲放纵的渴望、欲释放的疲惫、欲追逐的舒畅，要想在紧张中享受悠闲，在单调中拥有浪漫，要想给浮躁焦灼的情绪以呵护与抚慰，让压抑疲惫的精神得以释放和疗养 给心灵放个假，重新营造出一种从容自得的心态。 休闲之本意是在闲 时尽量放松自己，少一些拘束和压力。 H、 总体定位： 为未住过别墅者设计的 别墅和 为更新换代者设计的 类 别墅 景观洋房 I、社区蓝图模拟 推门便是满目葱 茸、绿茵连天的辽阔草坪，起身便可溶入丘陵起伏， 一座置于远离城市喧嚣但一切现代生活近在咫尺的“世外桃源”。 依山坡而建的一幢幢别墅，宛如祖母绿宝石上镶边的一串耀眼的钻石，开放式结构令视野一望无垠。 公共绿地、庭园、花坛、平台、阳台构筑了宽大的室外生活空间，鼓励住户尽量走出去，充分享受阳光和绿意。 顶楼大面积阳光室，超大面积露台，犹如空中花园任你凭栏尽赏球场美景，是亲 近自然、品茗、谈天、畅想的绝佳之处。 装修采用顶级建材，并配备 JACOB、 KOHLER按摩浴缸、淋浴房等五星级酒店的卫浴设施，“ 东方六可星园 别墅”策划案 强生 置地 2020/05 三菱 RV变频空调，天然气煤气两用壁炉，丹麦 DEVI恒温暖加热系统，更以其卓然品质构筑了一个极具价值感的超凡空间。 加上专业物业公司的五星级管理与服务，安保系统的多重防范设施，使住户在尽享人间天伦之外，还能体验一种超乎想象尊贵和安全感受。 第五部分 目 标 客 户 分 析 —— 我们的目标客户群在哪 一、 私营企业业主、本地新兴的企业创业人、大型国企和领导人是首要层面 主力消费群是依靠政策优势，抓住时代机遇而先富起来的企业业主，主要从事国内外贸易、能源开采产业 等。 一般私营业主的财富积累到达一定程度后，开始追求和向往更高品质的生活，同时彰显自己的社会地位。 因此私营企业和本地新兴的高科技企业业主、大型国企领导人是西安别墅的消费中坚。 二、 消费趋于理性，更多的在注重环境、自然景观、户型及功能布局等方面 随着市场发展，住宅客户消费趋于理性，他们的需求更多的体现在产品本身，如环境、 自然景观、户型及功能布局等方面，而不是单纯追求档次、奢华等方面。 三 、享受生活的消费层面增大 目前都市新贵族范围逐渐在扩展，尤其是依靠信息产业起家的知识分子阶层、民营企业家，完全有能力而且也迫切需要周边区域内，有可以作为他们的第一住所或二次置业的 升级版住宅 项目。 从这个角度来看，谁能真正把握住潜在客户的消费心理，提供适销对路的有效供应，谁就会在新一轮的市场竞争中赢得先机。 四 、相当多的年轻新贵步入 高端 消费群，对于 住宅 的要求更加富有个性化 “ 东方六可星园 别墅”策划案 强生 置地 2020/05 在高新产业的带动下，许多科技青年依靠自身技术创业，并已积累了相当多的财富 ，他们普遍年龄不超过 40，对新的生活方式充满兴趣，有较高的文化和修养。 对于别墅 类 的生活向往异常，有比较个性化的要求，追求环境和自由 的 空间，家庭结构简单，多为 3名家庭成员。 对总价弹性反映较大，所能接受的首期款一般不超过 30万。 五 、 把 健康生活的态度更多的融入住宅之中，要求作为载体的房屋承载着更全方位的健康理念 运动概念是一种健康和追求健康的标志，因此本项目的设计中因该更多的体现这一标志，将其贯穿到每一个细节，实现人们的深层次需求。 分析一：目标客户背景构成 中资企业家， IT、金融、房地产界精英 大型企业高层管 理者、 高级白领、海归人士 隐形收入不菲者 来历复杂的投资人士，尤其感兴趣出租型、旅游型别墅项目 国有企业的领导层、部分政府官员 个体经营者 周边市县的私企业主 分析二：目标客户人口构成 个人购房者家庭人员结构在 3— 6人之间居多。 分析三：目标客户特征描述 属于社会上比较富裕的一群，有稳定的社会收入，具有较高的社会地位； 事业处于上升阶段； 年富力强，接受过高等教育； “ 东方六可星园 别墅”策划案 强生 置地 2020/05 家庭完整、孩子初成； 生活阅历丰富，见多时广，视野开阔，具有国际化观念，对文化认同与敬慕，钟情于纯自然背景和高品质建筑，追求“珍品化”生活； 在释放成功的同时，喜欢树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，注重高质量休闲健康的生活方式； 关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云。 分析 四 ：目标客户行为习惯 日常交际、高级应酬较多，经常出入高档消费场所，如星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等； 工作比较繁忙，出差机会多，往返于市内、机场、大城市之间； 喜欢阅读诸如财经、汽车、家居、高尔夫等专业类新闻、杂志； 周末喜欢从事一些度假式休闲活动或参加高档文化活动，名车展、文艺演出是他们喜爱观看的活动； 不喜欢太被注目，一般场合不爱露面，行踪甚至有点“诡 秘”。 第六部分 项目整体运作思路 选择“别墅”这一开发类型，也就选择了一个处在消费金字塔顶部的消费群，就意味着该项目将面对一个较狭小的消费层面，同时也面临着市场更多挑剔的眼光和时间的考验。 别墅是一种小众产品，这就决定了别墅开发必须走适合这部分群体需求的个性化道路。 风格典藏别墅文化，个性才是别墅灵魂， 个性特色是别墅项目取胜之道。 产品一经入世，必将引起社会各阶层关注，直接反应无非集中在一个焦点上 —— “值不值 ?”。 我们认为，为了取得项目运作的成功必须在项目运作的前期确定整体运作思路，对项目运作的各个环节进 行细致的设计，确保各环节的最终落实。 我们认为，本项目成功运作由以下三大支柱构成： “ 东方六可星园 别墅”策划案 强生 置地 2020/05 产品设计及建设 尊贵的物业服务 最具针对性的市场营销。 以上三项缺一不可、等量齐观。 实际上所有项目的运作都包含了这三个部分，但是由于种种原因，开发上往往重视的是第一项和第三项，对第二项有所忽视，或被迫而为之。 对一般房产消费者来说也更重视第一项，对于第二项也只是关心成本问题。 针对本项目特点，我们认为，对后期物业管理的设计必须在项目运作前期提到议事日程上，作为项目成功运作的必要条件。 针对项目成功运作的三大支柱，不能仅仅停留 在一般房产项目的运作标准上，必须针对项目定位、客户群特点，对每个细节进行精心设计，使三者互相促进、互为条件，最终取得项目的成功。 针对三大支柱的细节，我们有以下建议： 支柱一“产品设计及建设”：定制化 +极限版开发模式 支柱二“最尊贵的物业服务”：顶级物业公司 +管家服务 支柱三“最具针对性的市场营销”：极具特色的推广方式 +最专业的现场销讲 第七部分 最大化价值体现 别墅从区位上可分为市区别墅、近郊别墅和远郊别墅三类，本案属于 近 郊别墅。 远郊别墅要求“依山傍水”的环境，本案基地还缺乏自然水景，为了改变这一劣势，可 依势地形，在落差起伏间引水成景，提升项目素质，打造亲水别墅社区。 项目价值分析 “ 东方六可星园 别墅”策划案 强生 置地 2020/05 本案 开发的成功与否在于能否充分实现项目价值，其中包括两个方面：第一是地块价值。 第二是项目附加值，是通过独特的个性、市场形象、品牌，配套，营销推广等形成的附加值。 在全程开发过程中，各个方面和环节都要注重品质和品牌，从而使开发、设计、建设、管理等团队组合完全实现了“明星级”的强势互动。 随着市场“理性时代”的到来，附加值越来越成为物业竞争力构成的重要部分。 对于购买别墅楼盘的客户来 说，这部分内容的分量远远超过了传统意义上的对地理位置、房型设计以及价格水平的衡量。 作为不动产投资，真正的目的还在于价值的拥有、享受和回报，对购房者来说，这才是最实际和最有吸引力的。 因为附加值往往是独一无二，能赋予楼盘高价的底气和价值的不可比拟性。 因此可以聘请知名设计师把脉，采用尖端科技成果及新型建筑材料，以突出项目的身份认同感。 问题的提出：如何达到资源的最优化整合，实现 其 价值最大化 问题的分析： 充分发掘住宅价值 充分发掘投资价值 开发的总体思路：最佳山水景观的 高档住宅 区 充分发掘休闲度假价值 充分沿展附加价值 “ 东方六可星园 别墅”策划案 强生 置地 2020/05 价值进一步分析：基本价值 +附加价值 第 八 部分 规 划 布 局 附加价值 旅游观光通道 富人区 森林公园 自然条 件 规划 建筑设计 户型设计 环境设计。