土地估价技术报告参考格式

土地估价技术报告参考格式内容摘要：

生活型主干道 生活型次干道 混合型主干道 混合型次干道 交通运输型 人口密度或人流量 大 较大 一般 较少 少 距公交车站距离 ≤ 500 米 500－ 1000 米 1000－ 1500 米 1500－ 2020 米 2020 米 交通管制情况 无交通管制 货车禁止通行 经营类 型 饮食娱乐服务 服装、综合 副食、百货 五金电器 其它 个别因素 宗地形状 长方形 正方形 梯形 三角形 不规则 临街宽度 7 米 5－ 7 米 3－ 5 米 1－ 3 米 1 米 宗地进深 2 米 2－ 4 米 4－ 6 米 6－ 8 米 8 米 临街形式 十字路 丁字路 沿街 背街 容积率 ≥ － － － 表 9 商业用地地价因素修正系数表 级别 修正系数（％）影响因素 一级地 二级地 优 较优 一般 较劣 劣 优 较优 一般 较劣 劣 区 域 因 素 距商服中心距离 0 － － 0 － － 9 临路级别 0 － － 0 － － 人口密度或人流量 0 － － 0 － － 距公交车站距离 0 － － 0 － － 交通管制情况 0 － － 0 － － 经营类型 0 － － 0 － － 个 别 因 素 宗地形状 0 － － 0 － － 临街宽度 0 － － 0 － － 宗地进深 0 － － 0 － － 临街形式 0 － － 0 － － 容积率 0 － － 0 － － 注：这里只以商业用地为例，不同用途、不同级别的基准地价修正体系应以各地公布或实际执行的标准为主。 如当地无修正体系，则需要按照当地估价机构平常工作习惯编制较详细的修正体系，区域因素不少于 5，个别因素不少于 3 个。 14 表 10 待估宗地＊＊地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表 因素 条件说明 优劣度 修正系数（％） 区 域 因 素 距商服中心距离 距商服中心 1000 米 一般 0 临路级别 临站前西街（混合型次干道） 较劣 － 人口密度或人流量 较大 较优 距公交车站距离 距 9 路公共汽车站约 150 米，距火车站距离约 100 米 优 交通管制情况 无 优 经营类型 其它 劣 － 个 别 因 素 宗地形状 规则 优 临街宽度 米 优 宗地进深 米 劣 － 临街形式 两面临街（沿街） 一般 0 容积率 优 合计 注：分宗地编制表 10，并按宗地编号格式编制表的编号。 计算基准地价设定开发程度条 件下的宗地地价 经以上分析过程，可得到待估宗地在基准地价设定开发程度条件下的土地价格： 基准地价设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价 K1 K2 **（ 1＋ K） 计算估价设定开发程度条件下的宗地地价 如果所使用的基准地价设定开发程度与本次评估 **宗地设定开发程度相同，因此不需进行开发程度的修正。 则： 设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度条件下的宗地地价 如果本次所使用的基准地价设定的开发程度与本次评估设定待估宗地的开发程度存在差异，则需进行开发程度的修正，才能得到评估设定待估宗地开发 程度条件下的宗地地价，故： 设定开发程度条件下的宗地地价＝基准地价设定开发程度条件下的宗地地价＋开发程度修正幅度 基准地价系数修正法评估过程参见表 11。 表 11 基准地价系数修正法评估过程一览表 宗地 编号 宗地 名称 土地 等级 基准地价设定年期 基准地价（元/m2） 区域及个别因素修正系数（ %） 期日修正系数 估价设定年期（年） 使用年期修正系数 容积率修正系数 其他修正 土地开发程度修正幅度 (元/m2) 单位地价（元 /m2） 15 （二）市场比较法 （注：如采用市场比较法评估土地价格，可参考下面格式进行评估；这里只以商业用途为例，其他用途应在因素选择、修正幅度等方面根据实际情况予以调整。 ） 比较实例选择 实例 A： **（土地使用者名称）商业用地 该地块位于 **省 **市或县 **路 **号 ， 用途为商业，用地面积 **平方米，建筑容积率 **，土地使用年期为 **年。 199**年 **月 *日基础设施开发程度达到宗地红线外“ **通” （即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖、供气） 及红线内“地面平整”的 （出 让、合资、改制 ）交易的价格为 **元 /平方米。 实例 B：（内容参考实例 A） 实例 C：（内容参考实例 A） 各交易实例的因素条件详见表 12。 比较因素的选择 根据待估宗地的宗地条件，影响待估宗地价格的主要因素有： A、交易时间：确定地价指数 B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易 C、区域因素：主要有交通条件 [距区域主干道距离、距区域中心距离、公交便捷度、对外交通便利度（用距客运火车站、客运码头距离） ]、基础设施状况、环境优劣度等 D、个别因素：主要 指宗地面积、宗地形状、容积率、临街宽度、宗地进深、目前规划限制 比较因素条件说明 待估宗地与比较实例的比较因素条件详述见表 12。 16 表 12 比较因素条件说明表 待估宗地及比较实例 比较因素 待估宗地 实例 A 实例 B 实例 C 位置 **市或县 **路 **号 **市或县 **路 **号 **市或县 **路 **号 **市或县 **路 **号 土地用途 商业 商业 商业 商业 交易日期 ** ** ** ** 交易价格（元 /平方米） 待估 ** ** ** 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用年期（年） 40 40 40 40 价格类型 重组上市 市场交易 市场交易 市场交易 区 域 因 素及个别因素 交 通 距区域主干道距离 约 **米 约 **米 约 **米 约 **米 道路通达度 邻（主干道、次干道、支路、街巷） 邻（主、次、支、街巷）干道 邻（主、次、支、街巷）干道 邻（主、次、支、街巷）干道 公共交通便捷度及距公交车站距离 有 路公交线路，距〈 150 米 有 路公交线路，距 150500 米 有 路公交线路，距 500700 米 有 路公交线路，距〉 700 米 对外交通便利度 距客运火车站（或客运码头）距离约**公里 距客运火车站（或客运码头）距离约**公里 距客运火车站（或客运码头）距离约**公里 距客运火车站（或客运码头）距离约 **公里 基础设施状况 宗地红线外 **通 红线内场地平整 宗地红线外 **通 红线内场地平整 宗地红线外 **通 红线内场地平整 宗地红线外 **通 红线内场地平整 环境优劣度 污染 ** 污染 ** 污染 ** 污染 ** 宗地形状 （规则、较规则、 不规则） （规则、较规则、 不规则） （规则、较规则、 不规则） （规则、 较规则、不规则） 容积率 0． 8 12 临街状况 不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街 不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街 不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街 不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街 宗地进深 不满 4 米、满 4 米不满 8 米、满 8 米不满 12 米、满 12米不满 16 米 不满 4 米、满 4 米不满 8 米、满 8 米不满 12 米、满 12米不满 16 米 不满 4 米、满 4 米不满 8 米、满 8 米不满 12 米、满 12米不满 16 米 不满 4 米、满 4 米不满 8 米、 满 8 米不满12 米、满 12 米不满16 米 目前规划限制 较大、一定、无限 制 较大、一定、无限 制 较大、一定、无限 制 较大、一定、无限制 表中所列因素为主要因素，评估过程中可结合当地基准地价修正体系中的因素及土地所在地的特殊情况有所增减。 在进行因素条件说明时应尽量具体，最好不要使用相同、较好、接近、较差等无具体含义的用语，能量化的一定量化，如距离市中心距离应注明具体的公里、米；无法量化的指标，也必须具体描述，如道路通达度可用临主干道、次干道、支路描述。 基础设施状况用达到三通一平、五通一平、七通一平来描述。 这里因素说明应注意与区域因素和个别因素条件相一致，不要自相矛盾 编制比较因素条件指数表 根据待估宗地与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。 比较因素指数确定如下： （注：指数确定方法仅供参考） （ 1）待估宗地与三个实例的土地用途、交易情况、价格类型等条件均一致，故对于上述这些影响地价的因素均不作修正。 （ 2）地价指数 调查 **市或县近几年商业用地地价上涨情况 ， 近年来 **市或县除少数地区商业用地有小幅度上涨外，其它地区无明显上涨，根据待估宗地所在区域 17 的地 价变化的实际情况，以 199*年 *月为基数（结合当地的地价变化情况确定基期），将 199*年 *月的地价指数定为 100，则地价指数变化情况如下： 表 13 商业用地地价指数表 年 期 地价指数（ %） （ 3）土地使用年期修正指数 土地使用年期修正指数公式： 100)1/(11 )1/(11   nmrrK 式中： K—— 土地使用年期修正系数 r—— 土地还原率 [土地还原率按评估基准日时中国人民银行公布的 一年期（含一年）存款利率 %，再加上一定的风险因素调整值，按 6％计 ] m—— 比较实例宗地土地使用年期 n—— 待估宗地土地使用年期 （ 4）区域及个别因素修正系数 Ⅰ、区域因素： A 、距区域主干道距离：以待估宗地距区域主干道距离为 100，每增加或减少 100 米，指数减少或增加 **。 B、道路通达度：将临道路类型分为主干道、次干道、支路及巷道，以待估宗地临路类型为 100，每增加或减少一个级别，指数增加或减少 **。 C、公共交通便捷度及距公交车站距离：有 3路以上，距站点〈 150 米；有 2 路，距站点 150500 米；有 1 路，距站点 500700 米；无公交线路，距站点〉 700 米四个等级，以待估宗地公共交通便捷度及距公交车站距离为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 **。 D、对外交通便利度：以待估宗地距客运火车站、客运码头距离为 100， 每增加或减少 1 公里，指数减少或增加 **。 E、基础设施状况：基础设施条件每增加或减少“一通”，指数增加或减少 **； F、环境优劣度：分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为 100， 每上升或下降一个等级，指数上升或下降**。 Ⅱ、个别因素 : A、宗地形状；分为不规则、较规则、规则三等级，以待估宗地为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 **。 18 B、容积率：以待估宗地容积率为 100，比较实例的容积率与其相比，每增加或减少 ，指数增加或减少 **。 C、临街状况：分为不临街、一面临街、两面临街、三面临街、四面临街五个等级，以待估宗地为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 **。 D、宗地进深： 16 米以上、满 12 米不满 16 米、满 8 米不满 12 米、满 4米不满 8 米、分为不满 4 米五个等级，以待估宗地为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 **。 E、目前规划限制：分为有较大限制、有一定限制、无限制，以待估宗地为 100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降 **。 根据以上比较因素指数的说明，编制比较因素条件指数表，详见表 14。 表 14 比较因素条件指数表 待估宗地及实例 比较较因素 待估宗地 实例。