南县城镇基准地价更新技术报告

南县城镇基准地价更新技术报告内容摘要：

19862020） 南县城镇总体规划（ 19992020 年） 南县统计年鉴（ 20 20 2020 年） 六、基准地价更新的理论基础 基准地价成果更新是对城镇不同类别土地在特定经济水平条件下土地市场价值的重新评定，它必须考虑三个方面的因素：一是土地本身的区位条件，二是土地上的投入与产出，三是当地土地市场的供需状况，三者缺一不可。 因此，基准地价成果更新势必涉及自然、社会、经济等各个方面，是综合性、区域性、技术性都很强的工作，它必须以科学的理论为依据。 主要包括如下几个方面： 马克思的地租、地价理论 马克思认为地租所 反映的是一种社会关系，地租是土地所有权在经济上的实现形式 , 他从质和量两方面对地租进行分析，认为地租有绝对地租和级差地租Ⅰ 、级差地租 Ⅱ 三种形式，马克思还认为，土地价格不是土地的购买价格，而是土地所提供地租的购买价格，它是可以按普通利息率计算的，即土地价格 =地租 /利息率。 区位理论 城镇土地因其相对位置不同，在空间上表现了不同的使用价值、不同的经济效益和不同的地租地价。 土地区位的差异使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益和土地收益以及市场交易形成的地价会相差很大，不同行业在同一位置上的经济收益也会相差很 大。 因此，城镇土地地租地价水平很大程度上取决于土地的宏观、中观和微观区位条件和区位联系。 城镇土地利用分类理论 城市土地按其实际的经济利用方式可分为不同的用地类型，不同用地类型有其相应的用地要求和选择条件，从而表现出不同的土地利用特点，进而形成城市内不同的土地收益和不同的地价分布。 在各种用地类型中，能够在使用过程中直接获得经济收益，即直接产生土地级差收益的主要是商业用地、居住用地和工业用地，因此，本次基准地价成果更新按商业用地、住宅用地、工业用地三大类进行。 规划理论 在影响土地质量的众多因素中，城 市规划对土地质量有很大的影响。 城市规划的一个主要内容就是城市用地结构的研究和土地利用的研究，通过城市规划确定城市用地类型、合理配置基础设施、调整产业结构，指导城市的发展方向，从而影响城市土地的利用。 因此，城市规划直接影响土地质量的好坏和地价高低且极为明显。 七、基准地价更新原则 按照国家标准《城镇土地估价规程》（ GB/T185082020）要求和县城规划区实际情况，本次基准地价更新遵循以下基本原则： 预期收益原则 预期收益原则是指以估价对象在正常利用条件下的未来可观有效的预期收益为依据。 价值决定于市场 参与者对未来利益的预期。 依据预期收益原则，对商品房开发和二手房交易的成交售价和租金状况进行调查，便可进行调查样点测算，为基准地价更新提供科学依据。 替代原则 替代原则是指以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不能明显偏离具有替代性质的土地正常价格。 土地价值，通 常由可替代土地的价格所决定。 替代原则是三种基本估价方法 ——市场比较法、成本逼近法和收益还原法的基础。 替代原则是进行样点地价同一性检验，样点地价容积率、期日等系列修正和地价区段划分的理论依据。 最有效利用原则 最有效利用原则是指以估价对象的最有效利用为前提估价。 判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求来衡量，必须符合法律上（包括法律、行政法规、城市规划、土地使用权出让合同等）许可、技术上许可、经济上许可、价值最大化等四个标准。 对不同容积率的样点地价进行容积率修正，就是基于这一原则。 供需原则 在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降，这就是供求均衡法则。 由于土地具有地理位置的固定性、面积的 有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，即土地不能实行完全竞争。 在进行基准地价更新时，必须考虑商业、住宅、工业用地在供需矛盾方面的差别。 报酬递增递减原则 报酬递增递减原则是指考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。 在土地估价中表现为如果一宗土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、建筑容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益就会开始下降。 报酬递增递减原则有利于确定待估宗地的最佳集约度和最佳规模。 基于这 一原则，在进行样点地价容积率修正时，必须确定各级别各类用地的合理容积率区段。 贡献原则 贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地收益的贡献大小来决定。 贡献原则说明，在整体土地价值中，特定因素的价值可由其对整体土地价值的贡献方式，或者假设无此因素时从整体土地价值中扣减的数额来衡量。 剩余法和收益还原法在样点地价测算时，必须剥离出其它生产要素和房屋。 设备、经营等带来的收益或价值。 变动原则 一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。 土地价格也有同样情形 ，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。 由于这些因素都在变动之中，应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 根据变动原则，首先设定了本次基准地价更新的地价内涵和评估基准日，对样点地价进行了期日修正。 八、组织管理 组织准备 成立了由主管国土工作的副县长石录明任组长，县政府办副主任周曙光和县国土资源局局长李绍谦任副组长，县发展和改革局副局长周建成中、县统计局副局长李罗兵、县 规划局副局长陈选球、县房地产管理局副局长彭庭柱、县工业和信息化局副局长陈忠民、县交通运输局副局长曾志威、县城投公司副总经理彭华、县经济开发区管委会副主任罗高辉、县国土资源局 副局长 汤伟文、县财政局总经济师叶大军和县城乡建设局总经济师肖东君为成员的 基准地价更新 领导小组，领导和协调此项工作的开展。 领导小组下设办公室 ， 县国土资源局 副局长 汤伟文兼办公室主任，县国土资源局地产股长戴玉泉任办公室副主任。 技术准备 南县南湖地价评估咨询有限公司 作 为技术承担单位具体负责技术工作。 召开专门的协调会议和技术研讨会议 召 开专门的协调会议和技术研讨会议，讨论此项工作的整体思路和技术路线，收集资料以及确定技术方法，严格按《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》实施。 加强项目质量管理 及时向县政府上报工作进度，及时反馈项目研究中出现的问题。 项目完成后，及时邀请上级部门进行验收及报告审查，准时、高质量地提交项目研究成果。 九 、工作计划 全部工作共分为前期准备、资料收集、内业处理、成果汇总、意见征询、成果验收、上报审批等 6 个阶段。 工作计划见表 13。 表 13 南县基准地价更新（评估）项目工作计划表 项 目 内 容 一、准备阶段（ —） 向上级部门报批 工作实施方案 向上级上报工作方案，县政府成立领导小组，落实项目经费和各相关部门提供资料。 成立分工明确的工作组 （ 1）国土局成立领导小组； （ 2）成立技术指导小组； （ 3）成立项目管理小组； （ 4）建立监督检查制度。 制定工作制度和方案 （ 1）制定外业调查工作计划和制度； （ 2）完善南县基准地价更新技术方案； （ 3）完善南县估价信息系统设计方案。 搜集工作底图 及图件编辑 （ 1） 1:10000 及 1:25000 数字化地形图； （ 2）数字化交通图及 2020 年规划道路网； （ 3）专题图（环境质量调查分布图、园林绿地分布图、人口分布图等）。 调查表格 设计及印刷 （ 1）土地使用权出（转）让调查表；（ 2）土地使用权出租调查表；（ 3）私旧房买卖调查表；（ 4）商品房出售调查表；（ 5）房屋出租调查表；（ 6）工业、仓储企业用地情况调查表；（ 7）征地、拆迁、土地开发调查表。 收集有关资料、 组织人员培训 （ 1）按工作方案收集相关部门资料； （ 2）人员培训：主要包括调查的范围、目的、工作对象、工作方法，调查的 基本要求以及调查表格的填写方法、样点的上图方法、各类型样点的调查方法，外业调查注意事项等； （ 3）学习《城镇土地定级规程》、《城镇土地估价规程》，编写《南县土地定级估价工作手册》。 二、资料收集阶段（ —） 土地估价资料收集 土地使用权出（转）让、商品房出售、私房买卖、房屋出租、工业企业和仓储用地调查表、土地使用权出租、土地联营入股、联合建房、征地、拆迁、土地开发等估价资料的调查。 其他相关资料收集 土地还原利率、房屋还原利率、房屋重置价、房屋耐用年限、房屋残置率 、银行存贷款利率、各种房地产交易税费、物价指数和社会经济发展状况等。 召开领导小组全体会议 召开各级领导小组会议，解决工作中存在的问题。 三、内业处理阶段（ —） 开发适合南县土地 定级估价信息系统 组织力量开发南县估价土地定级估价信息系统。 调查资料的分析整理 （ 1）检查内容是否遗漏，数据是否符实； （ 2）从定级与估价二方面进行资料归类。 资料的录入及建库 （ 1）按因子的图形和属性要求，制定合理的数字化方案； （ 2）建立相应类型的图形数据库； （ 3）进 行图形编辑，检查数字化中的错误； （ 4）建立属性数据库； （ 5）配符号显示，检查和修正图形和属性数据的错误。 估价资料处理 建立空间数据库，并对资料进行处理，按《规程》规定初步确定商业、住宅、工业用地地价，并建立宗地地价修正体系。 召开专家和 领导小组会议 不定期召开如商服中心、权重打分、工作协调等专家或领导小组会议。 初步成果分析与校核 初步确定各级别各类用地基准地价。 四、成果汇总阶段（ —） 成果汇总 （ 1）建立城市土地价格调查信息系统； （ 2） 编写基准地价更新报告； （ 3）绘制基准地价成果图、《规程》规定的其它图件； (4)编制地价动态监测技术报告，绘制地价动态监测点分布图 （ 5）编写有关专题报告； （ 6）各类成果数字化存档。 五、意见征询阶段（ —） 意见征询 （ 1）召开专家咨询会及评审会； （ 2）举行听证会听取群众意见 （ 3）归纳和整理各方面意见和建议，并调整完善。 六、验收、鉴定与上报审批阶段（ . 1 以后） 验收与上报 （ 1）领导小组验收审核； （ 2）成果上报审批； （ 3）媒体宣传。 十、成果要求 （ 一 ） 文字成果 南县县城规划区基准地价更新工作方案、工作报告、技术报告。 （二）图件成果 南县县城规划区商服用地、住宅用地、工矿仓储用地地价图、地价样点分布图。 （三）表格成果 南县县城规划区基准地价表、宗地地价修正系数表、宗地地价因素说明表。 （四）计算机成果 文字成果和图件成果光盘。 第二章 资料收集与整理 基准地价更新是一项综合性很强的工作，涉及社会、经济、人文、历史、自然和地理等多方面因素。 因此，只有依据充分而准确的基础资料才能对基准地价作出科学、合理的评估。 为收集到的资料准 确、可靠，在资料的收集过程中必须遵循科学的原则，必须充分准备、严密组织、合理安排。 资料收集齐全以后，必须对其进行必要的整理，剔除异常资料，并对收集到的资料进行总体评价，看是否能够满足基准地价评估的需要，以便及时进行补充调查。 对资料进行整理也有利于后期样点地价的测算和图件的编制。 第一节 资料收集的基本原则 规范性原则 即保持所有的资料的统一、实用。 在调查前，统一调查表格、统一调查方法，以获取规范的资料，既有利于准确测算，又有利于资料的重复利用和比较分析。 典型性原则 土地估价的资料涉及面宽，数量多，分布广。 要求所取得的资料具有典型性，能代表样本所在区域的特征，并在地域空间上合理分布，尽可能地反映样点所在区域的整体地价水平，以保证基准地价的代表性和一般性。 准确性原则 基础资料是基准地价更新的直接依据，其准确与否直接关系到基准地价成果的科学性。 因此，在资料收集过程中，要力求准确，去伪存真，以尽可能避免失真资料对更新工作的消极影响。 为了保证调查资料的准确、详实，除专业人员进行调查外，对标准宗地样点进行复查，并随机抽查其他部分样点。 系统性原 则 基准地价成果的综合性特点要求资料收集带有系统性，尽可能全面地收集到各种相关资料，为获得全面、可靠的基准地价成果创造条件。 时效性原则 要求样点资料均为近两年的交易资料，这样可使测算的地价易于进行时间修正，从而保证地价的现实性。 重点性原则 在繁华商业中心区及地价变化幅度较大的区域，要求样点相对密集；对地 价较稳定及城镇外围区域，样点可适当稀疏一些。 第二节 资料收集的程序 资料收集的基本程序如图 21 所示，主要包括八个方面，一是拟定。