南京市市区基准地价更新技术报告(20xx年8月)

南京市市区基准地价更新技术报告(20xx年8月)内容摘要：

85072020） 2.《城镇土地估价规程》（ GB/T 185082020） 3.《城镇地籍调查规程》（ TD 10011993） 4.《城市地价动态监测技术规范》（ TD/T 10092020） 5.《江苏省城镇地价动态监测与 基准地价更新技术规范（ 2020 年版）》 6. 国土资源部《全国国土资源政务管理信息系统与信息服务系统建设总体方案》（ 2020 年） 7. 国土资源部《国土资源信息系统设计规范》（ 2020 年） 8. 江苏省国土资源厅《关于全面建立全省城镇地价季度动态监测与基准地价更新制度的通知》 9. 江苏省国土资源厅《江苏省国土资源信息化规划与信息系统建设总体方案》 10.《计算机软件开发规范》（ GB 8566） 11.《 1∶ 25000 1∶ 50000 1∶ 100000 地形图图式》（ GB 12342－ 10 90） 12.《 1∶ 5000 1∶ 10000 地形图图式》（ GB/T 5791－ 1993） 13.《 1∶ 500 1∶ 1000 1∶ 2020 地形图图式》（ GB/T 7929－1995） 14.《南京市地价体系与地价管理信息系统技术方案》（江苏金宁达不动产评估咨询有限公司编制，南京市国土资源局初审、江苏省国土资源厅批准， 2020 年） 三、其它 1. 南京市土地利用总体规划图 2. 南京市区地图、南京市旅游图 3. 20202020 年《南京年鉴》、 20202020 年《南京统计年鉴》 4.《南京市土地志》 5.《南京市城市土 地价格调查工作报告》（ 2020 年） 6.《南京市城市土地价格调查技术报告》（ 2020 年） 7.《南京市城市地价动态监测体系建立报告》（ 2020 年） 8.《南京市城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》（ 2020年） 9. 2020 年南京市市区商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图、工业用地土地级别图 10. 南京市市区 2020 年至 2020 年地价监测点资料 11.《南京市城市地价动态监测报告》（ 2020 年 2020 年） 12. 江宁区城区区地图 13. 20202020 年《江宁统计年鉴》 14.《江宁土地志 》 15.《江宁区城区土地级别调整与基准地价更新工作报告》（ 2020年） 16.《江宁区城区土地级别调整与基准地价更新技术报告》（ 2020年） 11 17.《江宁区城区城市地价动态监测体系更新报告》（ 2020 年） 18. 2020 年江宁区城区商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图、工业用地土地级别图 19. 江宁区 2020 年至 2020 年地价监测点资料 20.《南京市浦口区城市总体规划（ 20202020）》 21.《浦口区城市规划指引》 22. 2020 年《南京市浦口区统计年鉴》 23.《浦口区城镇土地分等定级与 基准地价成果更新报告》（ 2020年） 24. 2020 年南京市浦口区原江浦商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图、工业用地土地级别图 25. 2020 年南京市浦口区原浦口商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图、工业用地土地级别图 26. 浦口区 2020 年至 2020 年地价监测点资料 27.《六合区城市规划指引》，《南京市六合区城市总体规划（ 20202020）》 文本 28. 2020 年《六合年鉴》、 20202020 年《六合统计年鉴》 29.《南京市城市土地价格调查技术报告》（ 2020年），《南京市城市土 地价格调查工作报告》（ 2020年） 30.《六合区（原六合县）城镇土地分等定级与基准地价成果更新报告》（ 2020 年） 31. 2020 年六合区（原六合县）综合用地级别图， 2020 年南京市大厂商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图、工业用地土地级别图。 32. 2020 年至 2020 年原六合县、原大厂区地价监测点资料 33.《南京市地价体系与地价管理信息系统招标文件》（ 2020 年，南京市政府采购中心） 12 第三章 基准地价更新技术路线 第一节 基准地价更新总体技术思路 南京市市区基准地价更新工作以《城镇土地分 等定级规程》（ GB/T185072020）、《城镇土地估价规程》（ GB/T185082020）、《城市地价动态监测技术规范》（ TD/T 10092020）等国家标准和行业标准以及《江苏省城镇地价动态监测与基准地价更新技术规范（ 2020年版）》为依据，应用地理信息系统（ GIS）技术，开发南京市市区地价信息系统；以该系统为技术平台，构建南京市市区基准地价更新与地价管理的基础空间数据库；典型调查收集近三年来南京市市区土地与房地产市场交易样点地价资料和其它地价资料，建立与更新样点地价数据库，测算与修正样点地价 ；编制与分析样点地价分布图与地价等值线图，对照城市规划图、地籍图，依据影响地价因素的相同性或相似性，初步划分地价区段，采取实地勘查、专家评议和交易样点地价验证等方法，确定地价区段；以地价区段为控制区更新商业、住宅、工业用地地价动态监测体系，评估地价动态监测点地价，测算并确定地价区段基准地价；建立地价区段基准地价评估宗地地价的修正体系。 利用地价区段基准地价评估成果，按以价定级的技术思路，运用数理统计方法，初步划分土地级别，采用专家评议和实地调查方法确定土地级别界线，测算并确定级别基准地价，更新级别基准地价成果。 利用地价管理信息系统，实现日常地价管理和地价信息发布的网络化，并实现南京市市区地价信息系统与江苏土地市场网、江苏省建设用地跟踪管理系统、江苏省城镇地价管理信息系统的数据共享。 基准地价更新总体技术路线见图 31。 13 图 31 基准地价更新总体技术路线图 典 型 调 查 交 易 样 点 地 价 资 料内 业 处 理建 立 与 更 新 样 点 地 价 数 据 库内 业 处 理实 地 勘 查编 制 样 点 地 价分 布 图原 土 地 定 级 与 基准 地 价 更 新 成 果更 新 地 价 动 态 监 测 体 系评 估 监 测 点 地 价数 理 统 计论 证 、 听 证 、 验 收基 础 空 间 数 据 库是 否 通 过样 点 地 价 验 证及 专 家 评 议否是调 整 、 补 充 监 测 点实 地 勘 查研 制 地 价 信 息 系 统测 算 与 修 正 样 点 地 价初 步 划 分 地 价 区 段编 制 地 价 等 值线 图各 类 图 件 资 料调 整 地 价 区 段确 定 地 价 区 段地 价 监 测 点原 南 京 市 地 价 动 态 监 测 体 系测 算 地 价 区 段 基 准 地 价确 定 区 段 基 准 地 价专 家 评 议初 步 划 分 土 地级 别 图确 定 土 地 级 别 界 线测 算 并 确 定 土 地 级 别 基 准 地 价更 新 基 准 地 价 成 果提 交 成 果建 立 地 价 区 段 基 准 地 价 评 估宗 地 地 价 的 修 正 体 系 14 第二节 地价信息系统建立的技术路线 根据系统应用的特点，地价信息系统采用 C/S 和 B/S 相结合的体系结构，分为地价动态监测与基准地价更新子系统、地价查询子系统和地价信息发布子系统。 前者面向专业估价人员，采用 C/S 结构，主要 辅助完成地价动态监测与基准地价更新数据处理工作，更新地价动态监测与基准地价成果数据库；后两者分别面向国土资源局的业务人员和社会公众，采用 B/S 结构，基于前者建立的地价数据库，提供地价信息查询、宗地地价测算、地价分析等功能，实现地价信息的互联网发布。 系统开发遵循软件工程的思想，按照自顶向下逐步细化的过程进行。 首先进行需求调研和分析，全面、深入理解用户的需求，整理形成需求分析报告，经评审确认后，再进行系统分析、设计开发和试运行。 地价动态监测与基准地价更新子系统是本次南京市地价体系建立的工作软件，因此，首先需 进行该子系统的开发。 在开发过程中，结合估价人员的资料调查和数据处理工作，同步进行系统测试和应用，根据应用情况及时进行功能扩充和修改完善，最终满足南京市基准地价更新与地价体系建立的实际需求。 地价体系成果初步形成后，即可进行地价查询和地价信息发布子系统的分析和设计开发，并与地价动态监测与基准地价更新子系统集成。 在内外网分离的情况下，地价信息发布子系统可作为市国土资源局门户网站的一个子栏目，信息发布和更新采用定期导出的方式进行。 在完成系统集成并内部测试后，将系统部署到实际应用环境中，对用户和系统管理人员进行培 训，开始试运行。 在试运行过程中，根据用户反馈意见，对系统做进一步修改完善，形成最终的成果。 系统建立的技术路线见图 32。 15 需 求 调 研 、 收 集 整 理 资 料编 写 设 计 文 档需 求 分 析最 终 成 果 资 料地 价 动 态 监 测 与 基 准 地 价 更 新 子 系 统 开 发系 统 测 试 与 完 善评 审 通 过评 审 、 委 托 方 确 认地 价 动 态 监 测 与 基 准 地 价 更 新 子 系 统 试 运 行用 户 反 馈集 成 测 试 通 过地 价 管 理 与 地 价 信 息 发 布 子 系 统 开 发地 价 管 理 与 地 价 信 息 发 布 子 系 统 试 运 行项 目 验 收建 立 南 京 市 地 价 基 础 数 据 库集 成 测 试 通 过试 运 行 成 功需 求 分 析 报 告概 要 设 计 说 明 书 、数 据 库 设 计 说 明 书系 统 分 析 、 设 计编 写 操 作 手 册操 作 手 册编 写 操 作 手 册操 作 手 册文 档 整 理项 目 总 结 报 告 、 技 术 报 告 等 图 32 信息系统开发的技术路线图 16 第三节 地价区段划分的技术路线 根据南京市市区地形图、地籍图、土地利用总体规划图、城市规划图、城市基础地理信息电子地图、城市交通旅游图、卫星影像地图等资料，分别编制商业、住宅和工业用地基准地价更新工作底图。 其中，商业和住宅用途的底图比例尺市中心地区为 1∶ 20主城区为1∶ 5000、城 郊结合区 1∶ 10000；工业用途的底图比例尺市区统一为1∶ 5000。 采用数字化方法，建立基准地价更新与地价管理的基础空间数据库。 调查收集近三年来南京市市区土地与房地产市场交易样点地价资料和其它地价资料。 其中，商业用途样点地价资料主要包括房地出租、房地买卖和土地招拍挂资料；住宅用途样点地价资料主要包括房地买卖资料、商品房开发和土地招拍挂资料；工业用途样点地价资料主要包括土地使用权出让、转让和征地开发资料。 对上述样点地价资料进行核实和整理，建立样点地价数据库。 运用收益还原法、剩余法、成本逼近法初步测算样点地价； 根据本次基准地价评估设定的地价内涵，对初步测算的样点地价进行期日、容积率、开发水平、使用年期等系列修正，评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价。 将样点地价图形数据和属性数据，按商业、住宅和工业三种用途分别匹配形成三种用途样点地价地价图图形数据库，编制商业、住宅和工业用途样点地价分布图。 同时运用克里金插值技术编制商业和住宅用地的地价等值线图。 分析地价等值线图和样点地价分布图，以宗地界线、街区道路、河流以及其他线状地物为依据，对照城市规划图、原土地级别图和地价动态监测地价区段分布图等，在工作底图上初步划分地价 区段，采用实地勘查、专家评议和交易样点地价验证等方法对初步划分的地价区段进行调整、完善，最终确定评价区地价区段。 针对不同用地类型，采取了不同的地价区段划分方法。 1．商业用地地价区段划分。 根据商服繁华的相似性和区位条件 17 的接近性，分析利用商业用地样点地价分布图，参考原商业用地级别图和地价区段分布图、原商业路线分布图、城市规划图等，初步划分商业用地地价区段，采用实地勘查的方法，根据商服企业的繁华状况和土地利用的实际状况，调整初步划分的地价区段，通过专家评议和交易样点地价验证等方法进一步完善并最终确定商业用地地价 区段。 2．住宅用地地价区段划分。 在调查区住宅用地分布的主要范围内，将对住宅用地地价有明显阻隔作用的线状地物作为地价区段划分的控制线，以此将住宅用地分布的主要范围划分成若干地价区段控制区。 在各控制区，根据地价等值线的疏密和住宅用地样点地价分布，再结合原住宅用地级别图和地价区段分布图、城市规划图、卫星影像图等，初步划分住宅用地地价区段，采用实地勘查方法，根据区位条件的接近性、交通状况的相似性、用地类型的单一性、基础设施的统一性和环境条件的一致性，对初步划分的地价区段进行调整，通过专家评议和交易样点地价验证方法 最终确定住宅用地地价区段。 3．工业用地地价区段划分。 分析利用工业用地样点地价分布图，对照城市规划图和地籍图，分析工业用地的分布现状和发展趋势，在调查区将明城墙、绕城公路、秦淮河、铁路、快速干道等对工业用地地价有明显阻隔作用的线状地物作为地价区段划分的一、二级控制线，一、二级控制线相互交织构成控。