北京市大兴新城北区2地块土地一级开发实施方案

北京市大兴新城北区2地块土地一级开发实施方案内容摘要：

转让地块项目。 第二章 土地一级开发项目基本情况 依据《北京市国有建设用地供应办法（试行）》、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》及《北京市土地一级开发招投标管理办法》等相关规定，本次申报专家评审会的项目为新城北区范围内 的 2地块，2地块已通过市国土局联席会。 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 8 一、项目区位及项目开发必要性 项目区位 2地块位于新城北区北侧，项目用地北起北兴路，南至前高路，西起兴和大街，东至兴华大街，规划性质为居住用地，总用地面积 公顷。 本次土地一级开发地块项目位置如下图所示： 新城北区及 2地块项目位置图 注：红色虚线范围为大兴新城北区范围；蓝色虚线范围为 2地块项目用地范围。 项目开发必要性 经过北京兴创投资有限公司六年来对新城北区的开发建设，新城北区凭借优良的区位，完善的基础设施，吸引了众多的投资者，各知名房地产 开发企业纷纷入区开发，新城北区城市面貌已经逐步形成，但因受北京市总体规划修编等因素影响，后续土地上市速度放缓，区域内剩余村庄整体拆迁及转非工作至今尚未落实。 随着新城建设的深入，剩余各村内出现了外来人口数量增多、违法经营现象增多的状况，且呈现出了逐渐增长的趋势，引发了许多社会矛盾，为区域内的治安管理工作带来困难。 因此，区政府决定 2020 年年内完成前、后高米店的整体转非撤制工作。 新城北区 2地块项目涉及征用前高村集体土地，为确保 2020 年年内实现北区内前、后高米店村整体拆迁及转非撤制工作，急需完成上北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 9 述项目供地 的前期手续的办理工作。 该居住项目的建设还将促进区域经济发展，提升城市形象。 二、项目土地利用现状分析 根据新城北区 2地块勘测定界成果及成果图，本次申报项目用地面积为 公顷， 现状均为集体农用地，该项目需征用黄村镇前高村及西红门七村两村土地， 具体情况见下表： 土地利用现状统计表 土地权属 土地类型 土地面积 小计 平方米 亩 平方米 亩 集体土地 西红门 苗圃 道路用地 建设用地 前高米店村 果园用地 道路用地 合计 根据上表的统计结果，可以看出本项目实施范围内的土地利用现状以建设用地、苗圃和果园为主，分类列表如下： 分类统计表 地类 指标 建设用地 （含道路用地） 农用地 合计 其中耕地 面积 平方米 亩 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 10 三、地上物现状调查分析 2地块用地范围内无民宅及公产拆迁。 现状 2地块涉及西红门七村用地范围内的地上物主要为苗圃，黄村镇前高村用地范围内主要为果树。 2地块地上物现状实景 2地块东侧兴华大街、北侧北兴路及南侧前高路已随北区整体开发建设完毕，西侧兴和大街尚未实施建设。 项目规划用地范围内没有古树和文物设施。 现状地形图 四、主要规划指标 根据《 黄村卫星城北区控制性详细规划》， 2地块项目规划用地面积为 公顷，其中建设用地面积为 公顷，规划用地性质为居住用地，规划容积率为 ，建筑物限高 60 米，总建筑面积为 186522平方米。 本次申报项目规划图 上述项目的规划指标见下表： 项目规划用地指标表 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 11 五、开发进度、供地数量及时间预测 根据规划区现状情况， 2地块预计 2020年 10月供地。 第三章 征地 地块编号 用地性质 代码 用地规模 （ m2） 建筑高度 (m) 容积率 绿地率 (%) 建筑面积 (m2) 02060401 防护绿地 G22 9660 —— —— 100 02060402 二类居住 用地 R2 88820 60 30 186522 02060403 街头绿地 G12 4978 —— —— 100 02060404 公园 G11 12638 —— —— 90 合计 116096 186522 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 12 按照《北京市建设征地补偿安置办法》 (北京市人民政府令第 148号 )文件规定： 征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。 涉及青苗或其它土地附着物的 ，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。 征地补偿费实施北京市最低保护标准。 征地补偿费用在征地批复取得之前，全额支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会。 一、征地补偿费 依据 148 号文件的要求，征地补偿费包含土地补偿费和安置补助费，涉及青苗或其它土地附着物的，还应向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。 参照京国征 [2020]229号所制定的大兴区黄村镇征地补偿费最低保护标准，经与黄村镇政府协商确定按 16 万元 /亩的标准进行征地补偿，该费用中包含了土地补偿费、安置补助费 、地上附着物补偿费（不含房屋的拆迁补偿）等费用；西红门镇按 16 万元 /亩的标准进行征地补偿，该费用中包含了土地补偿费、安置补助费，青苗补偿及地上附着物补偿费另行计算。 本项目土地一级开发涉及征用集体土地共 亩 , 征地补偿费为 3687 万元（合 16 万元 /亩）， 其中支付黄村镇 1293 万元 [含土地补偿费、劳动力安置费、地上物补偿费（不含房屋拆迁补偿）及青苗补偿费 ]，西红门镇 2394万元（含土地补偿费、劳动力安置费）。 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 13 二、青苗补偿及地上物补偿（不含房屋拆迁补偿） 由于 黄村镇 16 万元 /亩的征地补偿标准中已 包含青苗补偿及地上物补偿（不含房屋拆迁补偿），此项中不再重复计算。 依据西红门镇政府近年来的青苗补偿经验，青苗补偿及地上物补偿费约为 3 万元 /亩（不含正式房屋补偿费用），实际操作中青苗补偿及地上物补偿费将依据评估机构的评估结果进行作价补偿。 2地块项目涉及征用西红门镇集体土地约 亩，青苗补偿及地上物补偿费约为 449 万元。 2地块北部西红门村用地现状 三、征地相关税费 征地相关税费包括复垦费、耕地占用税、防洪费、超转安置费，以上各项税费均依照国家征地税费标准执行，征地税费共 255 万元。 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 14 征地 相关税费明细表 序号 税费名称 单价 基数 税费（万元） 1 复垦费 万元 /亩 亩 3 2 耕地占用税 8 元 /平方米 平方米 67 3 防洪费 20 元 /建设用地 平方米 平方米 178 4 超转安置费 300 元 /亩 亩 7 合计 255 四、征地总成本 本项目在实施过程中共需征地 ，征地总成本为 4391 万元，其中，征地补偿费为 3687 万元，青苗及地上物补偿费为 449 万元，征地税费为 255万元。 征地总成本 序号 费用明目 征地数量 单价 征地费 1 征地补偿费 亩 16 万元 /亩 3687 万元 2 青苗补偿费 亩 3 万元 /亩 449 万元 3 征地税费 255 万元 总计 4391 万元 五、劳动力安置方案 根据国家相关政策并结合本项目的实际情况，经与大兴区黄村镇人民政府及西红门镇人民政府协商，确定由黄村镇政府及西红门政府负责各自权属范围内被征土地所在村集体劳动力安置，征地单位向各村集体经济组织支付每亩 16万元的征地补偿费中，包含了被征地的农村集体经济组织或者村民委员会的土地补 偿费及劳动力安置费。 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 15 第四章 拆迁 一、 拆迁政策说明 ◇《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》北京市人民政府 124 号令 ◇《关于印发 北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准 的通知》（京国土房管拆 [2020]646号） ◇ 《大兴区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定的通知》（京兴政发 [2020]2号） 二、 拆迁房屋面积 本项目无民宅及单位房屋拆迁。 三、拆迁成本估算 民宅搬迁补偿及非住宅搬迁补偿 由于不涉及民宅及单位房屋拆迁，不发生搬迁补偿费。 区域内市政设施的补偿（含地下管线） 对确需进行拆除且原作用不能替 代的，按实际情况由评估机构进 行作价补偿。 对于经过土地一级开发后可以替代的，原则上不再进行任何形式的补偿。 北京市大兴新城北区剩余地块土地一级开发实施方案 16 其它地上附着物的补偿 项目地上附着物补偿树木、园林花卉、坟墓、麦地等将依据评估机构的评估结果进行作价补偿，该费用已含在征地成本中，拆迁成本中不再重复计算。