自贡市花果山项目可行性研究报告word(编辑修改稿)

自贡市花果山项目可行性研究报告word(编辑修改稿)内容摘要：

内自贡商品房均价将突破 3000 元 /平米，房地产市场仍有巨大的升值空间。 、新建商品房 容积率逐渐走高 随着中国城市化的步伐加快和房地产市场的迅速发展，城市的规划逐渐向外延伸，城市的发展正在向着更加广袤的郊外蔓延。 由于土地的供应总量有限，以前城市多层产品正在向城市小高层和高层转变，城市综合容积率逐渐走高。 目前自贡的房地产市场小高层产品越来越多，许多新建商品房容积率已经达到或者超过。 3. 贡井区概况 贡井区辖 9 镇 2 乡 2 街，幅员面积 417 平方千米，人口 30 万，具有的比较优势非常明显，是自贡重要的工业城区，工业基础厚雄，门类较为齐全，已形成了以绝缘子、分离机械、塑胶、玻纤、机床、配套加工 等行业支撑的工业发展格局；也是自贡古城市的重要组成部分，是千年盐都的发祥地，是盐文化的根和魂；贡井地处 自贡市 上风上水，旭水河穿城而过，拥有世界唯一的城中瀑布，已经成为了全市最具自然山水园林风貌的地区和盐文化资源集中区。 4. 贡井区房地产市场 典型楼盘分析表 （请见附件 11） 5． 同 类物业平均销售 根据调查资料统计得，自流井区均价在 2275 元 /平米，大安区为 1862元 /平米，贡井区价格在 1740 元 /平米。 目前贡井区在售楼盘相对较少，且楼盘分布较为分散，区域差异相对较大，区域楼盘主要均价在 1500— 1750元 /平米之间。 区域开发楼盘档次相对较低，物业品质一般，项目相关配套 中国最大管理资源中 心 相对较少，目前区域暂无品质性楼盘。 贡井区房地产市场，相较于大安、自流井两主城区，有较大的差距。 楼盘数量和规模小，档次和品质较低，房价也处于较低水平，住房消费以本地人为主，畅销户型 100— 140 平方米，跃层和大户型比较滞销，市场基本处于初级发展阶段。 三、 发展规划和营销策划 1．项目规划控制指标 规划建设净用地面积： 32， 297㎡ 规划总建筑面积： 153， 000㎡ 其中 : 地上建筑面积： 131， 000㎡ 架空层 建筑面积： 22， 000㎡ 居住建筑面积： 129， 000㎡ 物管建筑面积： 100㎡ 居住户数： 860户 建筑层数： 地上 22层 架空 1层 建筑层高： 3m 容积率 4 建筑密度： 40% 绿地率： 不小于 20% 1机动车位： 架空 1层 650辆 1 项目转让（含契税和出让金） 81 万元 /亩 2．项目发展进度计划（见附件 2） 项目开发期为 2 年，其中准备期 3 月 ，建设期 26 个月 ，销售 期 24 个月。 中国最大管理资源中 心 3．本项目优、劣势分析 3． 1 优势 3． 1． 位置和交通优势： 本项目地处贡井新区的贡舒路与贡兴路交汇处，贡井未来的新行政中心，紧邻贡井公园。 交通便利，四通八达，根据贡井城市规划，在新行政中心修建客运站，多路公交车经过于此（至贡井、长土、舒平等），到老城区、新城区方便快捷。 特别是正在改造的富荣快速通道，年底通车后对本区域的带动效应更大。 3． 1． 背靠成熟居住区，未来发展潜力 本项目背靠青杠林片区，该片区是贡井相对比较成熟的居住区，贡井现有的规模性楼盘均在青杠林片区，如青杠丽景苑和生 态苑。 本区域自然条件优越、交通便利，发展潜力巨大，未来将成为贡井最密集的新兴的居住片区。 3． 1． 荣新集团的实力和品牌 本项目的开发商荣新房产，依托荣新集团强大的实力为后盾，凭借“盐都花园”、“上品空间”等成功楼盘的品牌效益，在自贡及贡井都具有相当的市场口碑和认可度。 对于操作本项目这样的 10万平方米规模、品质大盘来说，开发商的实力和品牌是保证项目成功非常关键的因素。 3． 2 劣势 3． 2． 项目周边配套及环境现状差 本项目周边明显缺乏市政、生活和商业配套，生活环境和形象比较差，给人偏僻、城郊农村的感觉 ，目前只能依托青杠林居住片区的配套条件，不利于项目高品质社区的打造。 同时，长征大道作为快速干道，未来大量的车流对本项目的住宅也容易造成噪音和废气污染。 中国最大管理资源中 心 3． 2． 用地高差较大，地块不规则，规划设计有相当难度 本项目用地高差较大（ 20米以上），开发时土方工程将会很大，从而直接增加了造价成本。 同时，本项目地块不规则，几乎全是坡地，且土质较为疏松，使规划设计有相当的难度。 3． 2． 商业氛围不足，商业难以打造 本项目虽两面临路，临街面比较长，但周遍商业氛围缺乏，贡舒路完全是一条快速干道。