维修部操作手册

维修部操作手册内容摘要：

停电扶梯。 严格遵守电扶梯操作规程。 维修人员定时 时巡查扶梯。 当发现或接报扶梯发生故障时应马上停止故障梯，并通知保养 单位 到场维修。 五、电梯设备维修管理制度 委托电梯保养承包商对电梯进行保养维修。 维修部负责与承包商联系，督促并协助其维修保养。 特殊情况时其他部门可以直接与承包商联系，并及时通知维修部。 将维修保养情况记录于电梯设备维修记录表、电梯设备保养记录表，零部件更换及大修同时记录于电梯设备台账。 每季度末对电梯电源开关柜进行一次检查并做维护保养。 强电管理员对电梯设备的维修、保养进行检查监督。 当电梯年检期到期前，督促承包商做电梯年检年审。 （五） 消防系统管理 规定 一、消防报警设备运行规定 消防中心值班员负责消防中心内消防设备（报警系统、联动柜等） 24 小时运行操作、监控、记录。 显示火警信号后，应立即派人前往观察。 确认火情后，通过广播和警铃疏散人员并启动相应灭火设备。 工程管理 15 如有设备故障，监控中心值班人员及时通知维修部进行维修处理。 当日值班人员要负责消防中心的清洁工作，保持地面、墙壁 、设备无积尘，水渍，油渍。 由维修部选定消防报警设备维保单位，对消防报警设备进行日常维护保养，维修部派人配合并监督其执行情况。 维修部和内保部每月定期对 大厦 消防系统进行模拟检测，确保消防设备处于正常状态。 消防系统如因维护或其他原因要暂时改变消防系统的状态（如手动／自动等），应由维修部书面通知内保部，并提出相应的临时措施，确保 大厦 消防安全。 二、紧急广播系统维修保养 规定 按保养计划表做系统保养。 保养时先断开系统电源。 清洁录音座的磁头、压带轮、主导轴。 清洁录音机磁头和机械部分。 检查切换器背后的接线端子、插头和面板按钮。 清洁扩音机散热器上的灰尘。 保养结束后选择部分楼层作测试，并填写消防中心设备检查表。 三、消防排烟系统、正压送风机维修保养 管理规定 按保养计划进行机器的保养。 手动盘动风机检查松紧度，发现异常马上检修。 检查风机的风叶，清除表面灰尘。 加注润滑油，检查紧固风机接线端子。 清除控制箱表面和内部的灰尘，检查箱内器件。 检查风机与风管间的软接，发现破损立刻更换。 手动启动风机检查运行情况。 工作结束后，填写消防风机检查表。 （ 六 ）重大事件报告管理规定 为及时妥善处理重大或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件报告制度。 重大或突发事件包括：火灾、电梯困人、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、械斗等破坏行为；刑事案件；用户集体投诉（三家以上）。 中央空调主机、发电机、高低压电柜、消防设备、通讯设备等大厦主要设备设施故障；大厦主体结构遭受破坏等。 发生重大或突发事件，参与事件处理的部门主管或当值主管应立即赶到现场处理，同时尽快口头向公司主管领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理。 参与事件处理的部门经理在 事件处理后立即填写重大事件报告，于 12 小时内以书面形式递交公工程管理 16 司领导，详述事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。 参与事件处理的部门应在事件处理完毕后 24 小时内写重大事件总结报告，上报公司领导，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防性措 （七） 房屋大、中、小修管理制度 为了保障业主的正常生活，维护房屋的完好，延长其使用寿命，按照经济、合理、牢固、实用的原则，特定以下有关修理规定。 一、大修 屋面工程： 屋面修理必须确保安全和解决屋漏。 15 年为一个周期（特殊情况除外）。 原则上必须彻底翻修，尘土及垃圾应予以清除，屋面渗漏应找出原因，针对损坏情况采取防水材料嵌补或找出原因。 结构、墙面工程 各种结构构件如柱、梁、楼面，在大修时必须详细检查，损坏、变形严重的应予加固、修换。 墙面原则上不定大修年限，规定两年清洗一次；局部损坏，列为中修范围。 楼道内墙面修补、粉刷 每两年粉刷一遍。 粉刷时，进行大面积的修补，墙面松动有下坠危险的应铲除，并重新修补粉刷。 上下水管工程 上、下水管 20 年更新一次，更换上、下水管时逐楼进行，必须缩短停用时间，要 一次到位，不准返工。 电设备工程 （ 1）进户电源线， 5 年更换一次；配电箱每 2 年大修；高层母排， 8 年大修，更换或部分更换。 （ 2）消防、生活水泵、配电间等设备，除日常保养外， 2 年检修一次，视设备磨损程度逐个更新。 电梯设备 （ 1）每年检修一次， 5 年大修一次，平时保养。 （ 2） 30 年更新。 以上各项大修均需业主委员会批准，费用由维修基金和业主筹集解决。 二、中修 中修指不到大修范围和程序，而小修不能解决的单项修理。 其费用较高、工程量较大、修理周期较长的均列入中修的修理范围。 如：屋面局部漏水，个别楼层 卫生间、厨房、管道、马桶、面盆、水斗漏水，墙面损坏，墙面渗水，上下管道局部堵塞。 在进行修理时，同样要进行预、结算。 工程管理 17 完工后，进行验收，并要有一定的审批手续。 三、小修 以服务为宗旨，解决业主和住户实际困难为目的，做到及时、保质、实用为原则，小修范围： 私人住宅 （ 1）电器方面：熔断丝、瓷插座插头、空气开关、漏气开关、电源插头座、各种灯头、灯座、灯泡、灯管、线路的故障和更换。 电度表、电视机、录像机、摄影机、空调器、冰箱、洗衣机、微波炉、烘干机等故障、损坏，协助向外联系修理。 （ 2）给、排水方面： 各种龙头失灵故障，各种水闸渗油和损坏，上、下水道堵塞不畅，各种配件失灵和损坏，上水管漏，水表故障（煤气表故障负责向外联系）。 （ 3）配套设备：热水器的保养和维修（整机报废，业主自行购置或代购更换）；脱排油烟机保养维修（整机报废，为主自行购置或代购更换）；对讲电话、可视电话负责向外联系修理。 （ 4）少量面砖、地砖、瓷砖损坏的更换，小面积的木质地板修理和更换，木质门窗和铝合金门窗的修理。 负责向外联系，修配和更换及开启各种门锁。 （ 5）其他修理服务。 共用部位 消防设施修理，门窗、地砖的修理，电表箱、电话箱、 总水 阀 的修理，电子门修理等。 费用处理：在保修期内免费服务；过保修期后进行有偿修理，按标准收费。 （备注： 1 以上大、中、小修理的范围及更换、更新年限，根据实际情况减少或增加。 2 费用除正常保修范围内的修理外，其他均应报业主委员会通过后实行。 ） 四、 设施、设备保养规程 （一） 公共区域设施维修保养 规 程 一、 外墙、围墙 ，发现面砖损坏，及时修复。 ，如阳台底部等处刷一次涂料。 、栏杆等油漆一次。 二、小区道路 的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。 ，发现缺损或裂缝，及时做好修补。 三、内部大堂、走道及楼梯 、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面检查，发现地砖或墙砖损坏，应及时修复。 工程管理 18。 四、楼顶屋面 ，发现有破损的地方，及时修复。 检查，发现破损及时修补。 五、 楼内电井低压配电设备 ，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。 、绝缘及继电气试验。 六、煤气设备 ，发现有泄漏现象及时报煤气公司修复。 有煤气管道和表具接口，查验是否漏气。 七、照明灯具。 ，并进行清洁工作。 ，制定合理的选材方案。 八 、避雷装置。 （委托避雷装置检测所）。 九 、其它。 ，每年对所有的门销进行一次检查修缮。 ，管理公司和 业主办公室及未出租 /售单元的门窗进行一次检查。 （二） 设备保养作业规程 一、 干式变压器保养 目的： 确保变压器处于最佳运行或备用状态。 职责： 工程管理 19 （ 1） 维修部 每年组织一次 干式变压器保养。 （ 2） 操作人员必须具有高压进网作业证。 内容 （ 1） 先投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。 A、用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。 B、逐负荷转移到备用变压器。 C、断开待保养变压器高压侧真空断路器，合上接地开关 ，并上锁，挂标示牌 D、用手柄摇出待保养低压侧总空气开关，防止反送电。 （ 2） 检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减少变压器运行时外罩受振动产生的噪音。 （ 3） 检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接。 螺丝生锈应予更换 （ 4） 紧固电压调节联接片的固定螺丝。 （ 5） 检查冷却风机是否有异常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电器是否完好。 （ 6） 用吸尘器清洁变压器内部灰尘。 （ 7） 检查变压器中性点接地状况和变压器外罩接地线是否牢固。 （ 8） 断 开高压侧接地开关，用 2500V 摇表摇测变压器一次侧、二次侧的线圈。 相与相，相对地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于 300 兆欧，二次侧绝缘电阻不低于 10 兆欧。 （ 9） 检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外罩门。 （ 10） 合上高压侧真空断路器、变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总空气开关摇入，并转移部分负荷至保养后的变压器，观察其带负荷运行情况。 （ 11） 做好保养记录。 安全注意事项 （ 1） 操作高压开关应穿好绝缘鞋，戴好绝缘手套。 （ 2） 摇测绝缘电阻必须由两人进行。 相关文件 （ 1） 电力变压器保养记录 二、 风机的保养 目的： 确保风机手动、自动能正常起动和运转。 范围：每半年对大厦所有风机进行一次全面保养，同时，应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。 职责： ： 工程管理 20 并 负责日常保养， 维修部 机电 维修工 负责按计划维修保养。 内容： （ 1） 保养前应先断开风机主电源，并挂上标示牌。 （ 2） 手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度，或联轴器间隙和对中度。 （ 3） 检查各接合面的垫片和密封填料，必要时应予更换。 （ 4） 清洁风叶，机壳外部及电机外表面。 （ 5） 向各转 动部位加润滑油，调节风阀传动机构，动作灵活可靠。 （ 6） 检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否良好。 （ 7） 检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。 （ 8） 检查风阀传动机构是否灵活可靠、电线有无破损、电线接头紧固是否良好。 （ 9） 合上风机主电源，检查电源指示应正常。 （ 10） 开机试验连续运转半小时，观察各仪表、指示灯指示应正常，运转时应无异样声音。 （ 11） 每月由消防管理人员开机试验、检查一次。 相关文件及记录：风机半年保养记录。 三、 水泵定期保养 目的 ： 确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。 适用范围 ： 所有大厦安装的生活水泵，消防泵、喷洒泵、补压泵、排污泵。 职责： 并 负责日常维护保养， 维修部 机电 维修工 负责按计划维修保养。 内容 （ 1） 生活水泵每周进行一次一般性检查保养（由管理处负责），每半年进行一次全面保养（由 维修部负责）。 （ 2） 消防水泵和喷淋泵、补压泵每 2 周进行一次试运行（由管理处负责），运行时间 10－ 15 分钟，消防泵起动时在管网顶部试消火栓出口喷水射程达 6M 以上，每半年进行一次全面保养。 （ 3） 排污泵每半年进行一次全面保 养。 （ 4） 水泵保养时应把与泵体相连的 5 米范围内的阀门、压力表、管道等随泵同时保养。 （ 5） 泵体的保养： A、检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰、外观整洁、油漆完好。 B、补充润滑油，若油质变色，有杂质，应予更换 C、检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填料。 D、联轴器的联接螺丝和橡胶圈若有损坏应予更换。 E、紧固机座螺丝并防锈处理。 F、生活水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。 工程管理 21 （ 6） 电机的保养 A、外观应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。 B、拆开 电机接线盒内的导线连接片，用 500V 兆欧表摇测电机绕组相与 相，相对地间的绝缘电阻值应不低于 兆欧。 C、电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 （ 7） 阀门、管道及附件的保养 A、各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏。 B、单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水。 C、压力表指示准确，表盘清晰。 D、管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。 E、点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。 控。