物业工程维修部运作手册

物业工程维修部运作手册内容摘要：

—— 6： 00, 双休日及节假日上午 8： 00—— 12： 00,下午 2： 00—— 6： 00,冬季下午提前收工。 装修垃圾必须袋装后，搬运指定位置统一堆放，管理处按有关规定收取装修垃 圾清运费，组织车辆统一清理。 业主或装修单位必须落实安全防火措施，确保施工人员、周围业主人身和财产的安全。 装修中对物业公共部位、共用设施设备的正常使用造成危害以及侵害相邻业主的合法权益，业主或装修单位应及时恢复原状，并承担相应的赔偿责任。 业主或装修单位在装修时不得有下列行为： 损坏房屋承重结构、主体结构、破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），擅自改变房屋设计用途、功能和布局等。 对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建。 在房屋外擅自安装、架设、搭建防盗门窗、玻璃房、遮阳蓬、花架、晒衣架等。 空调应按装在指定位置，如必须要安非指定位置，冷凝水管接入统一的收集水管中。 擅自封闭敞开式的阳台和更改阳台内壁的色彩。 占用或损坏物业共用部位，共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施。 在楼道、天台、道路等公共部位作为加工场地，以及堆放材料和装修垃圾。 擅自使用明火和电焊施工作业。 管理处定期对装修现场进行巡查，发现有违章行为应立即劝阻，劝阻无效时，要立即向上级管理 部门或者开发商报告。 业主或者装修单位违反本规定，经劝告制止无效，或者经上级行政主管部门责令整改而绝不执行的，业主或者装修单位将承担相关的法律责任，同时管理处有权扣除全部装修保证金。 第三章 物业各设施设备维修保养制度 第一节 水泵定期保养制度 目 的：确保水泵始终处于良好的运行或备用状态。 适用范围：所有小区内安装的生活水泵、消防水泵、喷淋水泵、补压泵、排污水泵等。 工作职责：工程维修部负责按计划进行维修保养。 详细内容： 生活水 泵每周进行一次一般性检查保养，每半年进行一次全面保养， 消防水泵、喷淋水泵、补压泵每半月进行一次试运行，运行时间 10— 15 分钟，每半年进行一次全面保养。 排污泵每半年进行一次全面保养。 水泵保养时应把与泵体相连的 5 米范围内的阀门、压力表、管道附件等同时保养。 泵体保养： 检查泵体应无破损，铭牌完好，水流方向指示明确清晰，外观整洁，油漆完好。 补充润滑油，检查盘根密封情况。 紧固机座螺丝并防锈处理。 生活水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承 进行清洗或更换。 电机保养： 外观应整洁，铭牌完好，接地线连接良好。 拆开电机接线盒内的导线连接片，用 500V 兆欧表摇测电机绕组与相对地间的绝缘电阻值应不低于 兆欧。 电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。 阀门、管道附件保养： 各个阀门的开和关应灵活可靠，内外无渗漏。 压力表指示准确，表盘清晰。 管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落。 控制柜保养： 断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停 止按纽动作应灵活可靠。 检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝。 清洁控制柜，合上总电源，检查电源指示应正常。 保养完毕起动水泵，观察电流表、压力表、指示灯是否正常，水泵运转应平稳，无明 显振动和异声，控制柜各电器无不良噪音。 第二节 风机保养制度 目 的：确保风机手动、自动能正常起动和运转。 适用范围：小区内所有的排烟、排气、送风等风机。 工作职责： 每月由消防管理人员开 机试验检查一次。 工程维修部负责按计划进行维修保养。 详细内容： 每半年对小区大楼、地下室等所有风机进行一次全面保养，同时对风机控制柜、风阀、电气控制回路等一同保养。 保养前应先断开风机主电源。 手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度。 清洁风叶、机壳外部及电机外表面。 对各转动部位加润滑油，调节风阀传动机构，要灵活可靠。 检测电机绕组的绝缘电阻，紧固电源线接线端子，检查接地是否完好。 检查控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。 合 上风机主电源，检查电源指示应正常。 开机试验连续运转半小时，观察运转时应无异样声音。 第三节 对讲门禁报警系统的维修保养制度 目 的：保证系统的良好运行，保障来访客人与住户间的联系和住户在紧急情况下报警求援的可靠性。 适用范围：小区所有对讲门禁报警系统。 工作职责： 安保人员随时解答住户对使用方法的咨询。 管理处接受住户的故障投诉。 工程维修部负责故障的处理和计划保养。 详细内容： 安保人员一旦发现系统出现故障，应及时通知 管理处登记。 管理处及时下维修单通知工程维修部并派专人维修。 每半年对整个系统的主机、线路进行一次全面检查维修。 检查电源电压是否正常，同时紧固各电线接头。 清洁灰尘，注意防潮，特别防止雨水流入主机箱内。 第四节 防盗监控系统的维护保养制度 目 的：保证小区防盗监控系统的正常运行。 适用范围：本小区全部防盗监控系统。 工作职责：工程维修部全面负责维修和计划保养。 详细内容： 每月对系统进行一次维护保养。 检查防 尘罩，擦洗镜头，并清洁干净。 检查摄像头固定是否牢固。 检查各控制系统，监视系统连接线接触是否良好。 检查避雷针接地是否良好。 第五节 自动灭火报警系统、烟（温）感系统的维修保养制度 目 的：保证系统在任何时候都处于正常的备用状态。 适用范围：本小区的各消防设备。 工作职责：工程维修部负责按计划维修保养。 详细内容： 日常情况下，消防主机自检，发出报警信号，消控中心值班员迅速通知安保巡逻员，赶到现场检查报警原因， 若误报，则由消控中心操作复位处理。 复位后无法正常运行，则报工程维修部维修。 月保养：以检查为主，由安保人员巡逻时检查，若发现有不符合要求的应及时纠正，确保系统正常运行。 年保养： 完成月保养的全部项目，对系统中每个火灾探测器进行清洁，同时检查其连接的可靠性。 抽查触发每回路烟感探测器、试验控制器和警铃的响应等情况。 检查管道及其支架是否松动和损坏。 检查手动控制装置动作情况。 清洁设备的灰尘，对文字标志脱落的重新修复。 恢复并检查系统使 之处于正常工作状态。 第六节 电梯维护保养制度 目 的：确保小区所有电梯的安全和有效的运行。 适用范围：本小区所有运行的电梯。 工作职责： 由工程维修部负责日常管理、检查与监督。 由有资质的 电梯专业维保公司 进行维修保养。 详细内容： 根据政府 主管 部门规定，物业公司必须与注册 有一定 资质的电梯专业维保公司签署电梯维保合同。 工程 部门明确专门管理人员 —主管 或 专门维修人员 或 电梯维修工。 对电梯专业维保公司的维护保养 ： 一是要配合、二是要监督维保质量。 每月检查并督促电梯专业维保公司完成维保 计划。 凡维修保养电梯应严格按 照国家有关 操作规程和公司其它要求执行。 每年在 技术 监督局年检前半月，以专业维保公司为主，完成对所有电梯的检查和特例保养。 在技术监督局年检前 10 天，由部门主管组织人员和专业维保公司人员对应检电梯进行一次全面性技术自查。 由部门主管组织 工程专职 人员会同电梯专业维保公司配合技术监督局对应检电梯进行年检；并督促电梯公司完成整改内容，确认年检报告及整改报告，存档备案。 当电梯停用 较长时间后，需由 工程专职 人员和电梯专业维保公司进行全面性的详细检查 ，确认安全后方可运行。 第七节 房屋及公共设施设备维护保养制度 目 的： 为了做好房屋及公共设施设备的维护保养工作，充分发挥设施设备最佳功能，有效延长设施的使用寿命。 适用范围：物管处所管辖区的房屋及公共设施设备。 工作职责：工程维修部负责区分房屋维修的类型按操作流程实施。 有关内容： 根椐时间的进度编制“年度、季度、月度”维修保养计划。 编制计划必须以设施设备的修理周期和修理间隔期 的使用要求和管理目标为依据。 修理周期按照“小修 — 小修 — 中修 — 小修 — 小修 — 大修”的排列顺序有计划地进行。 做好维修保养和验收过程的记录并归档。 落实巡查制度，发现故障及时排除，确保设施设备处于良好状态。 维修保养的方法和步骤按“房屋及设施设备维修保养操作流程”实施。 第八节 房屋及设施设备维修保养操作流程 做好房屋及设施设备的维护保养，充分发挥设施设备的有效功能，延长设施设备的使用寿命，这是物业管理为业主所创造的最大经济利益。 房屋及设施设备维修工作分为三 大类：一是保质期内的质量维修；二是保质期以外的日常维护保养（小修）；三是保质期以外公共部位设施设备的大中修。 保质期内的质量维修工作流程： 物业管理处受理业主报修事项 指派工程人员到现场查看维修情况、填写维修表 将维修表提交建设单位确认 实行现场跟踪监督查验 合格后由物管处有关人员签字确认、回访、归档 保质期以外的质量维修分为公共设施设备的日常维修和业主部分设施的维修： 公共设施设备的维修工作流程： 物业管理处受理报修事项 指派工程 人员到现场查看维修情况、填写维修表 小额费用维修工直接维修、大额费用报领导审批后再修 维修检验合格后由维修工签字、存档 业主部分设施的维修工作流程： 物业管理处受理业主报修事项 填写维修单后指派维修工到现场查看 计算维修成本和解决方案、报业主同意认可 维修检验合格后由业主和维修工双方签字确认并回访 保质期以外房屋公共部位、设施设备的大中修，应由物业管理单位制定维修方案，报业主大会表决通过后，提取维修资金进行维修。 具体操作流程： 物业管理处制 定维修方案报业主委员会 业主委员会召开业主大会讨论通过维修资金的使用 业主委员会与物业管理处以招投标形式选择维修单位 业主委员会委托物业管理处与维修单位签订维修合同 物业管理处对维修现场进行跟踪监督 物业管理处会同业主委员会对维修项目进行验收、签字确认 验收合格后、按合同从维修资金中支付维修费用 第四章 物业维修 设备管理规程 1． 0 目 的 保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求。 2． 0 适用范围 管理处管辖的电力 (油 )拖动设备、电 机、电气设备（含强电主线路）、电子设备（含弱电线路）、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。 3． 0 定 义 3． 1 日常维护保养 指经常性的保养工作。 包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。 3． 2 一级保养 对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查、软件检查；对管道 、风道局部除绣防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。 3． 3 二级保养 对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护；对管道、风道部分除绣、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。 3． 4 中修 工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。 更换率一般在 10%30%，周期 35 年。 3． 5 大修工程 大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。 更换率一般超过 30%，周期 6— 10 年。 3． 6 设备更新和技术改造 设备更 新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严。