聊城浙报置业御润假日广场房地产市场调研报告房市分析(编辑修改稿)

聊城浙报置业御润假日广场房地产市场调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

定位上，却缺乏相应的支持，项目开发的不伦不类，结果只剩下最 残酷的价格竞争中，弄的遍体鳞伤。 另外我们也发现聊城缺少国内外知名物流企业入驻，在发展连锁经营，打造市场品牌，构筑交通运输、仓储配送、信息网络等功能配套的现代物流体系上落后与山东青岛，烟台济南等强市；社区商业服务设施建设，也不尽人意，存在的多而乱，小而杂的局面。 在近半个月的市场调查中我们发现，聊城商业形态中缺少大而专的商业形态，比如：大型的娱乐城堡，大型的电器一站式购物店，大型的专业的儿童用品等这些比较专业类别的市场氛围。 聊城市商业房地产市场未来走势预测 （ 1） .聊城市商业房地产市场供应量在 2020 年 将是最关键的一年，老市区仍然是商业浙江杭州庆春路 9 号长堤明苑 25 层 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 17 页 共 70 页 项目最青睐的地方，商业新盘不断涌现。 从现有的商业项目供应量分析，从现有的聊城经济，完全消化这些商业需要 25 年的时间，远远超出了一个城市现在可以承受的商业体量，所以2020 年仍旧是残酷的商业价格竞争年。 （ 2） .商业项目产品定位逐渐明晰，开发商更注重商业项目的长线投资回收。 从现有的商业项目都基本上在招商，这也反应出开发商心态的变化，从原先的一蹴而就，慢慢的变成长线投资。 （ 3） .市区周边商业形态逐渐成长，开发区商业的推出将成为聊城市又一新的亮点。 （ 4） .商业房地产开发商正 逐步打造其品牌知名度，放弃粗旷式的发展模式，开始寻求一种集约、经济模式化的发展路子。 （ 5） .商业房地产正逐渐向商业 MALL 发展，新的更适应聊城的商业形态初露倪端。 二、聊城市房地产项目调查情况 （一）、聊城市部分住宅项目调查情况 项目一 : 中通时代豪园 项目名称 中通时代豪园 发展商 中通时代房地产开发有限公司 建筑商 聊建集团 001项目部 位置 聊城市东昌西路 99号 建筑设计 新加坡山鼎建筑事务所 占地面积 28万平米 (分三期开发 ),土地购置价为 75万 /亩 建筑栋数 一期 :15栋 6+1多 层住宅 ,去年 8月份开盘 ,现已基本售完 ,现余部分六层 . 二期 :4 栋多层 ,3 栋小高层 ,已有部分封顶 ,三期工程尚未开发 . 销售均价 一期开盘均价 :2000元左右。 二期多层均价 2600元 /平米。 其中 (一层 2900 元 /平米。 二层 ,三层 2660 元 /平米。 四层 2460/平米。 五层浙江杭州庆春路 9 号长堤明苑 25 层 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 18 页 共 70 页 2300 元 /平米。 六层 2100 元 /平米 )。 二期小高层销售均价为 2660元 /平米 ,最高售价 3400元 /平米 主力户型 120平米两室两厅。 130平米三室两厅 ,148平米三室两厅 付款方式 可提供 8成 30年银行按揭 ,外地购房者无需担保（开发商担 保 绿化率 35% 包括亲水观景园林。 首层私家花园。 顶楼花园。 首创前台花园。 等 物业管理 时代信诚 (香港 ),智能化封闭式管理 ,引进港管家服务 ,包括私人家政。 钟点管家。 私人医生等人性化服务 ,多层物管费 元 /平米 ,小高层未定 会所功能 6800 平米水岸会所 ,集运动。 购物。 社交一体的 3S 会所 ,室内恒温泳池 ,咖啡厅 ,保龄球馆 ,棋牌室等服务类别。 小区内设有中，英双语幼儿园 装修标准 一期为毛坯房标准。 二期 ,三期为粗装修。 一期楼座外立面为白色玛赛克 ,二期为外墙涂料 配套标准 双气三线 ,天然气入户。 庆东壁挂式燃气锅炉地热采暖。 外窗中空玻璃 使用年限 框架结构 70年。 砖混结构 50年 交付时间 一期为 2020 年 6 月 (已交付 ),二期多层年底交付 ,小高层明年 5月交付 .小区全部竣工为明年 8月份 推广主题 “ 28万平米亲水园林社区 ” 现场包装 售楼中心包装气派 ,沙盘 ,户模 ,展板 ,影音设备齐全 ,现场气氛较好 ,销售人员服务接待规范 消费群体 3040%为本地中高收入消费者。 20%为外地返乡消费者。 30%为周边市县消费者 . 该项目主要针对该城市的高端消费者 . 销售率 一期工程基本销售完毕 ,销售率达 95%以上 ,二期销售良好 ,单月销售在 80100套左右，三期未开盘。 评述 : 该项目开发商实力雄厚 ,建筑设计 ,景观设计及项目配套水平较高 .项目规模较大 ,地浙江杭州庆春路 9 号长堤明苑 25 层 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 19 页 共 70 页 理位置理想 ,工期较快 .户型设计 ,配比良好 .一期已基本入伙 ,一期景观 ,配套已建成 ,有利于项目后期销售 .其单元入口大堂较具特色 ,增加项目卖点 .该项目提供港式物业管理 ,收费虽略高于周边项目 ,但其服务内容及形式普遍受其意向消费者欢迎 ,在聊城市内有一定影响力 .该项目虽为目前聊城市的高档项目 ,其性价比较高 .受到广大高端消费者欢迎 . 此项目中包括部分回迁户 ,其建 筑风格及结构与该项目整体效果有所差异 ,且居民素质有所不同 ,对一期项目有所影响 . 该项目因采用地板式采暖 ,根据了解此种采暖方式 ,在市内温度 ,维修及经济方面相对不够理想 .样板房装修比较简单 ,选用家具及装饰上略有不足 .该项目未配备地下室 ,且多数户型未设计储藏室 .生活起居略有不便 . 项目二 .新东方 名人苑 项目名称 新东方名人苑 发展商 聊城新东方房地产开发有限公司 建筑商 聊建集团 位置 昌润路 占地面积 18万平米 建筑棟数 一期 12栋 6+1多层 ,含部分沿街商铺及 1栋写字楼 销售均价 2300元 /平米 ,起价 1900左右 (六层 ) 主力户型 113平米三室两厅。 148平米三室两厅。 135平米三室两厅等 付款方式 8成 30年按揭贷款 绿化率 40%,区内小品 ,景观 ,泛会所功能俱全 物业管理 物管费 /平米 会所功能 3000平米主题会所 , 装修标准 毛坯房 ,多层电梯 ,地热采暖 配套标准 封闭式智能化管理 ,红外监控 ,可视对讲系统等 使用年限 70年 交付时间 一期 2020年年底 . 推广主题 “新东方名人苑 ,湖畔新生活 ” 浙江杭州庆春路 9 号长堤明苑 25 层 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 20 页 共 70 页 现场包装 售楼部装修较具档次 ,功能齐备 ,现场氛围良好 ,销 售人员职业素质较好 消费群体 全市区域及周边县市的高中端客户 销售率 一期基本销售完毕 ,销售率达 90以上 ,空置房多为楼层较高单位 . 评述 : 该项目处于市区南侧 ,地理位置优越 ,东侧临近东昌湖 ,周边配套较为齐全 ,沿街道路宽阔 ,项目配套齐备 ,开发商实力雄厚 ,项目整体规划较好 ,注重项目包装推广 ,值得一提的是 ,该项目在广告推广方面由为突出 ,聊城市几乎所有主干道 ,都设有该项目的路旗 ,在本地区域内广为人知 .销售率较高 .但该项目的围墙广告设计较差 ,版面零乱 ,难于体现项目档次 ,只是简单的将项目配套进行叙述 .该项目 因其为 6+1 多层项目且配备电梯 ,其使用成本略高 ,根据了解 ,前期有部分客户对电梯的使用问题及交费问题 ,与开发商曾出现纠纷 . 项目三 : 星海 家园 项目名称 星海家园 发展商 星光房地产开发有限公司 建筑商 聊建集团 位置 振兴路东侧 建筑面积 13万平米 建筑棟数 现售楼座为 1栋 17＋ 1高层住宅， 2栋 11＋ 1小高层住宅， 2栋 6＋ 1多层住宅 (均为商住两用楼 ) 销售均价 高层及小高层为 1608元 /平米起价 ,每层递增 30元 /平米。 多层价位为， 13层 1658元 /平米； 4层 1558 元 /平米。 5层 1458 元 /平米。 6层 1098元 /平米。 商业均价为 38004500元 /平米 主力户型 住宅 :多层 : 平米 /100 平米 /102 平米两室两厅。 小高层 ,高层 :142 平米 /146 平米三室两厅等。 商业多为上下两层结构 ,面积在 206平米 300平米之间 浙江杭州庆春路 9 号长堤明苑 25 层 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 21 页 共 70 页 付款方式 住宅 :7成 15年按揭贷款。 商业 :5成 10 年 绿化率 35% 物业管理 自管。 物管费 : /平米 会所功能 无会所 装修标准 粗装修。 配套标准 天然气 (开户费 2400元 )。 地热采暖 (开户费 15元 /平米 ) 宽带入户 ,可视对讲，智能化管理 使用年限 住宅 70年 ,商业 40年 交付时间 二期住宅 2020年年底 推广主题 居住新高度 ,城市新生活 现场包装 售楼现场包装较简陋 ,面积较小 ,现场内未放置沙盘 ,只有部分户模及展板 ,销售人员素质较高 消费群体 聊城市及周边区域 ,主要来自高中端收入人群 销售率 住宅 70%。 商业 60%左右 评述 : 该项目位于兴华路与建设路的中间位置 ,穿越市中心 ,是聊城市的重点项目 .该路段东西长 1350米 ,南北宽 30米 ,主要以商业 ,办公 ,住宅为主 .该区域周边配套齐全 .交通便利 .人气较旺 .具备较高的投资价值 .其主 力推广应该在于商业部分 . 目前 ,该项目除部分围挡广告外 ,未做其它推广 ,据称 ,该项目在近期即将对项目进行大面积推广宣传 ,届时 ,住宅均价将增加 200元 /平米 .且近期购买住宅客户可享受免三年电梯费及 98折的价格优惠 . 该项目在户型设计上 ,中小户型占有较大比例 ,其户型设计较为合理 ,为项目本身增加卖点 .但就项目本身品质 ,项目内部配套及服务来将与 “中通时代豪园” , “ 新东方名人苑 ” 等项目相比 ,仍有差距 .尤其是其景观设计等方面略逊一筹 . 项目四 :万盛家园 项目名称 万盛家园 发展商 聊城市万盛房地产开发有限 公司 浙江杭州庆春路 9 号长堤明苑 25 层 TEL:008657128880508FAX: 008657187243138 第 22 页 共 70 页 建筑商 山东佳隆建工集团有限公司 位置 聊城市东昌路 185号 规划设计 上海宝刚设计研究院 建筑设计 山东省建筑设计研究院 建筑面积 30846平米 建筑棟数 1栋 6+1多层。 2栋 17+1高层。 1 栋 11+1小高层 销售均价 小高层 ,高层均价 3100元 /平米。 3 层起价 2935元 /平米。 4层 2735元 /平米。 17层 3395元 /平米。 18层 3895元 /平米 主力户型 129平米两室两厅。 150平米三室三厅。 184平米四室两厅等 付款方式 7成 15年银行按揭贷款 绿化率 35% 物业管 理 自管 ,一期多层暂不取费 ,后期由小区业主委员会负责管理 会所功能 无 装修标准 粗装修 ,外飘窗 ,双层玻璃 ,集中供暖 ,分户控制 ,三线入户 ,管道天然气 配套标准 智能化管理 ,可视对讲 ,红外监控 使用年限 70年 土地购置价 65万 /亩 交付时间 现房 推广主题 “地标性湖景公寓 ,因领住宅时尚 ” 现场包装 售楼中心包装极其简陋 ,与该项目不匹配 ,内部环境零乱 ,面积狭窄 ,洽谈区域较小 ,部分销售人员能力欠缺 消费群体 聊城地区及周边区域的高端客户 ,部分外籍人事 销售率 70% 评述 : 该项目地 理环境优越 ,与东昌湖为邻 ,体现湖景住宅特色 .目前 ,该项目为聊城市楼层最高的现房住宅项目 .周边生活配套齐全 .交通便利 ,属于聊城市的中心区域 . 高层建筑为板式设计 ,户型设计较为理想 . 该项目缺乏较好的形象包装 ,包括工地包装及销售现场包装 ,与该楼盘的品质定位不浙江杭州庆春路 9 号长堤明苑 25 层。