聊城市住宅市场调查分析报告公寓住宅(编辑修改稿)

聊城市住宅市场调查分析报告公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

汽车西站北地块 汽车西站北，站前街东 围而未动 名人苑西地块 昌润路与聊堂路交叉口西北角 围而未动 西湖印象西地块 昌润路与聊堂路交叉口西南角 已经动工 火车站东地块 东昌路与站前街交叉口东南角 已经动工 火车站东北项目 东昌路与站前街交叉口东北角 正在施工 招标大厦西地块 东昌路北，风貌街西 围而未动 昌华造纸机械厂门前地块 东昌路南，昌华机械厂门前 围而未动 人才大厦西地块 东昌路北，人才大厦对面 围而未动 园东小区北地块 东昌路南，市水利设计院对面 正在拆迁 市文化局北地块 育新北街西南角 尚未拆迁 金鼎商城南地块 东昌路与柳园路交叉口东南角 正在拆迁 新世纪花园东地块 东昌路北新世纪花园东 部分拆迁 原肉联厂地块 兴华路与卫育路交叉口西南角 正在拆迁 中通二期南地块 东昌路南 平整完 原体育场项目 东昌路北东昌宾馆东 即将动工 B 区 河务局南地块 昌润路与振兴路交叉口西南角 围而未动 原造纸厂家属院项目 兴华西路北，中通三期对面 即将动 工 C 区 东板桥西南地块 东昌路南，东板桥西南 部分拆迁 注： 高档住宅是指均价超过 2500 元 /平方米，配套及物业设施相对较好的住宅 土地市场的供应来源 目前聊城市土地供应来源主要有三项： 1）居民住宅的拆迁，聊城市中心大量的七八十年代的住宅拆迁，提供了大量的位置优越的土地。 2）企事业单位、工矿企业的迁移。 3）大型市政规划建设改造，聊城市新城规划出台后，全市正处于一个建设期，多处规划建设带来了大量土地开发的机会。 市场需求差异性较大，多种因素影响消费 1）市场需求差异性较大 目前住宅市 场中高低档产品各有所需，不同档次的产品消费不温不火，整个住宅需求市场表现很大的差异性。 A 区、 B 区、 C 区不同价格、不同类型的产品，销售状况基本相同。 下表是售完、处于尾盘期或者档次有代表性的 19 各楼盘的销售情况和项目档次情况。 住宅销售情况表 区域 项目名称 物业类型 均价 开发商 销售情况 A 新东方名人苑 高档住宅 2600 鑫城房产 60％ 中通时代豪园 高档住宅 2690 中通时代 第二期 50％ 湖畔庄园 别墅 3300 华寓房产 30％ 新时代城市广场 普通住宅 1700 新时代房产 8 万未开 区 阳光花园 普通住宅 1500 图腾房产 60％ 育新家园 普通住宅 1400 中兴房产 剩两套 万盛家园 高档住宅 3500 万盛房产 剩两套 闸北小区 普通住宅 1500 冠达房产 售完 亚大小区 普通住宅 亚大房产 售完 B 区 嘉和公寓 高档住宅 1800 星光房产 50％ 阳光晶华城 普通住宅 1700 阳光置业 第一期 90％ 香岸雅居 普通住宅 1500 海源阁房产 剩两套 北园小区 普通住宅 1300 剩四套 星海家园 普通住宅 1800 星光房产 30％ C 区 怡苑村 别墅 顺德房产 20％ 凤凰新城 别墅 2200 当代集团 第一期％ 滨河花园 普通住宅 1100 碧波房产 剩六套 阳光温泉花园 普通住宅 1270 图腾房产 剩 3 套 亚大园东小区 普通住宅 1500 园东房产 剩 4 套 注： 高档住宅是指均价超过 2500 元 /平方米，配套及物业设施相对较好的住宅 户型需求方面，高档住宅设计偏大户型成为一种潮流，面积区间在 100140 平方米和 190220 平方米，购房者多为改善住房条件。 普通住宅户型设计 分两个方向，一个是中小户型，面积区间在 8095 平方米；另一个是多室的中大户型，面积区间为 100130 平方米，消费者部分为改善住房条件，部分为满足居住要求。 2）多种因素影响消费 中高档住宅的消费快慢几乎由推广销售的因素决定。 开发商的品牌成为影响购房者购房的重要因素，中通、当代等有实力的开发商是较有名的品牌。 中高档住宅产品，仍然有很大的市场，但是住宅的位置、品质、推广等将在很大程度上影响高端住宅产品的销售情况。 潜在需求特点明显 市内 1299 份有效街头问卷调查显示，目前住宅市场潜在需求特点明显： 购房目的 ： 主要为改善住房条件和满足基本居住要求 购房时间 ： 打算年内较多 理想位置 ： 为东昌湖滨 心理价位 ： 大多数在 1200— 1800 元 /平方米 1）满足居住要求和改善住房条件平分市场 调查结果显示，以满足基本居住要求为目的的占 46％，改善住房条件的占 41％，为父母或子女购房的占 8％，投资的占 5％。 这一结果表明，满足基本居住要求和改善住房条件仍然是构成市场需求的两大因素，投资没有形成规模。 2）年内购房群体较大 购房时间需求在一定程度上，显示未来某段时间内市场的需求量。 调查结果 显示，意愿一年内购房的占 19％。 19％的年内购房人群，表明年内的购房群体相当可观，未来一年内住宅市场需求旺盛。 即使因为多种原因有部分不能在年内实际购房，同样能够表明年内开发住宅项目具有很大的市场。 3）东昌湖滨仍然是最理想的选择区域 调查结果显示， 69％的聊城人将理想的住宅位置选择在东昌湖滨。 说明东昌湖在聊城人的心目中确实是重要的。 选择这一区域的消费者主要是从生活质量。 方便程度和这个地理位置所代表的身份地位考虑，这个人群中大部分有相当的收入和身份，另外一部分没有实力的人也把东昌湖 滨的住宅生活作为一种生活的向往。 另外 13％的选择东昌路沿线的，主要是从生活的方便程度和商业经营的角度考虑； 4％的选择柳园路沿线的，主要是从生活习惯考虑； 11％选择经济开发区的主要是从廉价的房价考虑； 3％的选择振兴路、建设路区域的，主要是从生活习惯和商业经营方便程度的角度考虑。 所以在东昌湖滨开发住宅项目，应该着重处理豪生活舒适程度和产品档次。 4）高档住宅消费有限 调查结果显示，在聊城人对自己所满意的住宅产品的心理价格分别为： 1200 以下的占 11％， 12001800 的占 78％， 20003000 的占 8％，3000 以上的占 3％（单价：元 /平方米）。 这样的心理价位，主要是在聊城长期的住宅市场的价格环境中形成的，要想冲破这种心理界限，应该给产品一个良好的定位和良好的推广销售策略。 万盛家园，在聊城市第一次打破了传统心理价位界限，冲击住宅最高价获得了很好的成功。 就心理价位构成来看，要想在住宅市场冲击 3000 元以上的价格，第一要抓住有这个消费能力的群体，也就是有这个心理价位的群体， 其次是开发原本心理价位在 20003000 元的群体的消费潜能。 这个群体中有一部分是因为有 3000 元以上的消 费能力，受传统市场价格影响而将自己的心理价位降低。 市场供求基本平衡 综合上述分析，目前这个聊城市住宅市场供给充足、需求旺盛，供求基本平衡。 市场需求差异性较大，但是特点明显，多种因素影响消费；改善住房条件的需求正在逐渐取代基本居住需求，这将引起未来市场质的变化：以满足改善住房条件为主。 目前市场状态表明，市场在发展过程中政府手笔较大，迅速引进了先进的经营理念，促使整个聊城市住宅市场以跳跃的方式发展，整个市场运作正在无序转向有序。 二、不同档次产品的价格及推广销售 聊城市目前的 住宅产品主要分普通住宅、高档住宅和别墅几种类 型。 普通住宅，价格一般在 12001700 元之间，为聊城的大众消费产品。 其规模或大或小，但是品质普遍不高。 这类产品都是开发商自己销售，绝大部分不做成型推广，按照当地传统的销售方式销售，有些甚至没有开盘仪式。 其销售时间或长或短，主要受价格、位置、开发商品牌影响；有个别楼盘受销售方式影响，比如售楼员低劣的素质将部分客户挡在了门外；另外由于外来代理推广公司的介入，部分邻近的传统销售项目都将很大程。