旅游房地产开发模式大全及实际案-房地产策划20xx例操作黄山旅游地产

旅游房地产开发模式大全及实际案-房地产策划20xx例操作黄山旅游地产内容摘要：

承担问题未能解决，谁来充当发起者、管理者很难协调。 一个比较典型的例子是我国在组建国内酒店交换体系就举步维艰，经过多年都未取得成功。 在我国房地产分时度假联盟的《博鳌宣言》中，只就交换网络的一些方向性的概念做了界定，并未在交换网络建立的时间表、领导者和协调方式、资金投入的融资渠道上做出制度上的安排。 对交换网络起很大作用的中介机构进入门槛低、其违规成本远小于违规收益，中介行业秩序混乱也是影响交换网络建立的一 个重要因素。 旅游房地产经营者的经营水平不高，市场信誉度较低 众多的旅游房地产项目的开发商经营水平良莠不齐、鱼龙混杂，没有形成品牌与规模。 设计与规划中缺乏经验，存在粗制滥造的短期行为。 由于旅游房地产项目的物业管理有其特殊性，如要由物业管理公司承担投资性客户售后包租的责任，物业管理公司的规范管理还需要一个经验积累的过程。 旅游房地产项目在销售中多采用先期发售或出售一定时间使用权，投资回报不确定，对于消费者来说容易产生非法集资、开发商套钱的误解，对这种新的消费形式还未得到认同。 由于消费信息在买卖双方之间存在 不对称性，消费者的需求可能为不适当的广告宣传和行销手段所操纵、误导，这时的消费者选择未必真实地反映了消费者主权，从而为日后的纠纷埋下了隐患。 经营主体错位，影响可持续发展 首先，部分旅游度假区与旅游房地产经营管理的主体不一致。 如黄山风景区由管委会负责整体营销、环境维护与品牌管理；但在大黄山范围内环黄山游憩带的开发、经营、管理却往往另有其主。 因为经营主体的错位、利益目标的不一致，导致各主体在促销、管理、产品开发等方面很难协调。 就目前来看，黄山主景区打的是山岳观光牌，而周边延伸游憩带打的是休闲度假牌，各唱各调， 令消费者莫衷一是，有可能导致黄山公共品牌形象与环境维护的危机，累及旅游房地产的可持续发展。 专项规划十三：黄山市旅游房地产开发与管理 其次，房地产开发商在开发中一般奉行加法原则：追求更多的建筑面积和利润最大化，而游客一般奉行减法原则，希望旅游区能够保持高品质的度假与体验环境，二者的利益与目标存在冲突。 例如，黄山南大门汤池镇，随旅游的发展出现了星罗棋布的旅游房地产项目，这些项目有的建筑密度过高，有城镇化倾向；有的与周边环境不协调，对于旅游区的环境与景观产生了负面影响。 4 黄山房地产的发展战略与模式 黄山旅游房地产的战略思路 黄山前期旅游房地 产的发展，在外地资本介入和当地政府外向意识的引导下，固然发挥了活跃经济、改善地方度假和商务环境的积极作用，但也存在投机商刻意炒作、错误放大市场信号的泡沫成分。 因此，对于黄山旅游业和社会经济的发展，旅游房地产并非一剂“包医百病”的灵丹妙药，而是一把双刃剑。 就如对其它新生事物的发生与发展一样，对于旅游房地产发展的作用和影响，既要持积极开放的态度，又要有清醒审慎的判断。 在规划前瞻中，既要响应黄山旅游业由单一观光向观光与度假共同发展转变的大势，又不能逾越黄山发展的客观规律。 必须根据实际，因地制宜，规避现实与潜在的各 种不利因素的制约影响，体现科学发展观的要求，与旅游业的发展紧密结合，与黄山的社会经济和市场基础相适应，实现旅游房地产健康持续的发展。 基于上述认识，提出黄山旅游房地产发展的一些基本观念与战略性思考如下： 总体战略：“集约、分区、差异、适度”八字方针 ☆ 集约策略：体现三个结合 与现有基础相结合。 立足于黄山“八山半水半分田，一分道路和庄园”、区域土地资源稀缺、用地空间和环境容量有限的现实；针对重复建设、旧有接待服务设施过剩、低档房地产积压的现状，黄山旅游房地产的重要发展方向之一是：集约、挖潜、改造、升级。 与旅游发展相结合。 不宜单纯地搞旅游房地产项目，要与旅游业发展紧密结合，作为丰富旅游功能与配套、深化旅游内涵、提高旅游档次与吸引的必要措施。 与优势资源相结合。 依托山水森林生态、文化古村、徽商故里、农业旅游等优势资源，不搞四处开花均衡发展，以重点休闲度假基地的度假型房地产的开发为主。 ☆ 分区策略：划分四类区域 具体而言，根据黄山各地域空间单元发展条件的差异，将黄山旅游房地产的发展分为四类区域： 严格控制发展的区域。 对于黄山风景名胜区核心景区，采取“严格控制，禁止发展”的策略。 有选择限制发展的区域。 对于屯 溪区和黄山区，采取“控制数量，提升品质”的策略。 适度发展的区域。 对于牯牛降、环黄山游憩带和黟县、歙县、休宁、徽州区等几个城区，专项规划十三：黄山市旅游房地产开发与管理 采取“合理定位，引导发展”的策略。 积极鼓励发展的区域。 对于黄山高尔夫、太平湖等几个度假区，采取“发挥优势，积极发展”的策略。 ☆ 差异策略：实现产品差异化 根据市场需求、资源特点与发展条件，确定黄山旅游房地产的主要类型为： 第二住宅景观 住宅 、度假别墅和公寓、产权酒店、分时度假屋 /村、主题社区。 ☆ 适度策略：追求三个适度 布局适度。 在总体布局上，黄山旅游房地产发展将形成“一带二 心，二湖三山四城”的格局 —— 一带：环黄山风景区游憩带；二心：黄山高尔夫旅游区和太平湖度假区两个中心；二湖：黟县奇墅湖、歙县丰乐湖；三山：牯牛降、齐云山、清凉峰；四城：黟县县城、歙县县城、休宁县城、徽州区城区。 项目适度。 重点开发 屯溪国际老年公寓 、 江南新城 、 太平湖 农家乐、 名人别墅花园 、 翡翠度假村 、太平湖项目、耿城镇浦溪河、翡翠谷、唐模度假区、丰乐河南岸、 中国江南明清影视城 、 奇墅湖 、 徽州古城 、 清凉峰 、 新安江画廊 、 齐云山道教养生园 、 万安古镇 、 五龙山 、牯牛降等旅游房地产项目。 政策适度。 1）在政府层面上，要解决好规 划、法规政策、行业管理、开发统筹、配套服务等方面的政策。 2）企业层面上，要解决好产品研发、顾客权益、品牌形象、规范管理、发展模式、项目与销售方面的政策。 黄山旅游房地产的开发模式 综上所述，结合黄山社会经济整体发展状况、旅游发展阶段、资源特色和市场需求特征，提出黄山旅游房地产的发展模式为：旅游先行、政府主导、企业参与、整体开发、市场运作。 具体含义是： ☆ 旅游先行 就旅游度假而言，黄山至主要目标市场（长三角大中城市）高收入人群的空间距离较远，旅游房地产依托的主要资源（二级名山秀水和县城老街）影响小 、市场知名度不高、客源基础差，要想绕过旅游的充分发展，一步到位开发房地产难度较大；反之，通过旅游的先期投入、 改善区域基础设施条件和环境质量， 吸引客 流 和提升知名度，再借势发展旅游房地产项目，可收到事半功倍的效果。 ☆ 政府主导 当地政府要按照统一的规划，控制宏观层面政策方向，加强对市场“看不见的手”的宏观调控，在国家政策法规框架下订好游戏规则。 另一方面，要为投资商的进入准备必要的配套条件，从软件（政策和管理服务措施）和硬件（大型公共基础设施）两方面，为旅游房地产的发展创造优良的大环境。 ☆ 企业参与 分两 个层次。 对于黄山高尔夫、太平湖度假区这样的具有战略性和全局意义的超级项目，专项规划十三：黄山市旅游房地产开发与管理 策划、规划、设计、融资、建设、经营、管理均要站在国际化的高度，在全球范围内寻找理念超前、实力雄厚、技术先进、富有市场经验的企业集团，作为开发的合作伙伴。 对于类似翡翠谷、丰乐湖这样的区域性或子战略性项目，适宜放眼风起云涌、富有活力和竞争性的长三角地区，引入以民间资本和民营企业为主体的力量，加以开发运作。 ☆ 整体开发 应该融合项目资源和开发力量，尽量使旅游区的开发经营主体与旅游房地产的开发经营主体相统一，令旅游项目的开发和房地产开发相 得益彰，从而扩大旅游品牌和形象的影响，增强旅游与房地产的整体营销力，避免各唱各调、分散经营的弊端重演。 ☆ 市场运作 旅游房地产项目具有高度开放的特征，是完全市场化的项目，不应成为官办项目。 项目的投资、经营、管理要纳入市场经济的轨道，按公平、公开、公正的原则由市场择优，选择最具资格和条件的商家来承担。 这样才能确保按市场规律办事，调动项目操作者的全部潜能和积极性，争取创造经济、社会和环境的最大效益，提高旅游房地产投资的成功率。 5 黄山旅游房地产的策略要点 黄山旅游房地产产品规划 黄山旅游房地产的主 要类型为： 第二住宅景 观 住宅 、度假别墅和公寓、产权酒店、分时度假屋村、主题社区。 以提供第二住宅为主要目的的景 观 住宅 这类住宅以为本地 和周边城市 置业者提供第二住宅为主要目的，多建在旅游资源突出的城市市 区 内或市郊。 通过依靠旅游资源条件，如优美的自然风光、 独特 的人文内涵、多种休闲娱乐设施，提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。 此类房地产 本身就是景观构成的有机组成部分，无论别墅、公寓均按它所在的环境氛围要求建造，在造型、选材、用料、装饰上都极富个性 ， 将旅游房地产开发提升到一个新境界。 代表 作：黄山市内的黄山城市花园、维多利亚花园、东方家园等。 以 休闲 度假为目的的 度假别墅和公寓 休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的 度假区内。 既依托现有的优秀旅游资源 和 旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。 开发商以为异地 客源提供 度假休闲 物业 为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。 代表作：牯牛降、太平湖、清凉峰。 产权式酒店 这类酒店紧紧围绕旅游六要素中的 “ 住 ” 做文章，以为游客 提供住宿为主要功能， 辅以 房产专项规划十三：黄山市旅游房地产开发与管理 开发基础知识 住宅的结构有哪些形式。 商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为： “砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构 ”，三种形式情况如下： (1)砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。 通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 (2)砖木结构住宅 砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构 而共同构筑成的房屋。 (3)钢筋混凝土结构住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。 这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。 什么是使用率。 什么是实用率。 住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率，一般高层塔楼在 72%至 75%之间，板楼在 78%至 80%之间，而实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率，因此，往往有开发商用实用率来吸引买房人。 怎样计算房屋的使用率。 房屋使用率是指房屋的使用 面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。 二者在数值上差距越大使用率越低，效用也越低。 在使用率计算方法的选择上，有些发展商采用轴线面积法。 这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况。 比较确切地计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积，这种方法计算出来的使用面积 也形象地称为 “地毯面积 ”。 它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。 从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。 而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。 什么是住宅的开间、进深 、层高和净高。 (1)住宅的开间 住宅的开间就住宅的宽度。 在 1987 年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。 砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。 专项规划十三：黄山市旅游房地产开发与管理 (2)住宅的进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。 在 1987 年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数： 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米、 米。 为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 (3)住宅的层高 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 在 1987 年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为： 米、 米、 米。 (4)住宅的净高 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。 净高和层高的关系可以用公式来表示： 净高 =层高 楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫 “净高 ”。 商品住宅的开间、进深和层 高 (即住宅的宽度、长度和高度 )，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。 如果住宅的尺寸。